10处房产抵押借款未还 欲拍卖房产曝出权属争议内幕[图]
核心提示
一次普通的抵押担保借款，因被用于抵押的房产产权陷入纠纷，而显得扑朔迷离。
最终，无力偿还借款的房地产开发公司老板（借款人）涉嫌诈骗罪被警方移送检察机关审查起诉。但麻烦仍未解决：债权人虽有他项权证，但受阻于房产拍卖流产，难以依法追回借款；因为无意卷入的还有17名购房人。
在深陷维权困境之后，双方都不解问题出在哪里。
目前，债权人已实名举报当地房管部门。另外，鉴于目前情况，警方也已将线索转给当地纪委。当地纪委及检察机关均已介入。
10处房产抵押借款800万元
近来，刘云（化名）满脸愁容。
他曾是赣州盛轩园林绿化有限公司（下称盛轩公司）负责人，该公司于2012年借出的一笔款项将他纠缠至今。
2012年11月，因工程资金周转困难，赣州全南县居民蓝石（化名）欲向盛轩公司借款。当月27日，经全体股东讨论决议，盛轩公司同意借800万元给蓝石，月利率2%，期限为30日。
次日，一份由四方参与的《借款协议》签订。协议约定，蓝石为借款方，盛轩公司为出借方，全南县居民袁东（化名）为担保方，以其2008年取得房产证、位于全南县寿梅路壹栋1-10号的房产为该借款设定抵押。如蓝石未依协议还清借款或利息，盛轩公司有权通过合法途径处理该房屋，以保证盛轩公司实现本协议债权。此外，协议约定另一全南县居民王香（化名）为保证方，如蓝石违约，其愿承担全额连带保证责任，代蓝石承担还款及支付利息的义务。
当日，袁东即在全南县房地产管理局（下称全南县房管局）办理了《全南县房地产抵押登记证》，抵押金额为800万元，并向盛轩公司办理了房屋他项权证。
“这意味着一旦蓝石无力偿还借款及利息，那么盛轩公司就拥有对袁东所属的10套房产的优先受偿权。”刘云解释说。
刘云的担忧不无道理。
江西财经大学法学院副院长熊进光表示，根据《担保法》相关规定，在房产设有抵押，并办有房屋他项权证的情况下，该房产处置权会受到限制，“即未经盛轩公司同意，上述房产不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续；若蓝石资不抵债无力还款，此举可保证盛轩公司对上述房产拥有优先受偿权”。
出借方胜诉却遭17人异议
刘云称，30日的借款期限眼看就到了，但蓝石尚没有还钱的意思。
资金紧张是每个商人都会遇到的问题，刘云也理解蓝石的难处。
2013年2月2日，蓝石发了一份按有手印的通知给盛轩公司，载明：因本人自身原因，不能及时归还盛轩公司借给我的800万元，现要求将该笔借款的最后还款时间延期至2013年3月28日，本人承诺一定在此期限前归还借款及利息。
承诺期限又到了，蓝石仍没有把钱还上，尽管后来蓝石还做了一个详细的还款计划，盛轩公司也给对方发了律师函，但都无济于事。
2013年12月17日，盛轩公司向赣州市中级人民法院（下称赣州中院）提起诉讼，将蓝石、袁东和王香告上了法庭。
2014年4月16日，法院判决，蓝石应于10日内向盛轩公司偿付借款及利息，盛轩公司对袁东所有的10间房产享有优先受偿权。
“连本带息共1000多万元，若蓝石还不起钱，法院将公开拍卖10间房产，拍得金额抵付欠款。”按照刘云当初的设想，此时的他并不担心借款无法追回。
但令刘云没有想到的是，在申请强制执行时，竟半路杀出来17个“程咬金”——全南县17户居民在看到拍卖通知函后，向法院提出了异议，从而导致拍卖中止。
涉案房已卖出 购房者却确权6年未果
这17户居民缘何卷入此案呢？
2015年1月15日，新法制报记者来到10间房产所在地寿梅路壹栋1-10号，看到有的房产正在营业，有的则紧闭着卷闸门。但细数一下，有23间店面。
刘云告诉记者，这23间店面就是涉案的10间房产，是被分割而成的。
“这房子我们早买了，当时就是按照23间店面出售的，怎么会变成了10间房产拿去拍卖呢？”购房者之一叶松（化名）闻讯赶来，出示了2009年与赣州贵灵房地产开发公司（下称贵灵公司）签订的购房合同，其中加盖有全南县房管局房屋销售备案章。
叶松提供的一张示意图显示，涉案的10间房产在出售时就已被分拆成了大小不一的23间店面。其他购房者所提供的购房合同，也印证了这一说法。
据叶松介绍，另外16名购房者分别于2008年至2011年间购买了上述店面，事后他们曾多次催促贵灵公司办理产权登记，并均已向全南县房管局提交了房屋所有权登记申请书，但至今未果。
“房管部门盖了公章，说明他们知道房产的买卖情况，怎么会还将房产抵押给了盛轩公司呢？”叶松不解，“房管部门在收到法院的《协助执行通知单》时，也没有告知我们，致使我们错失了参与诉讼的权利。”
直到2013年9月17日，购房者收到拍卖通知函时，才得知此事。
这些购房者认为，全南县房管局将竞拍房产登记在袁东名下违法，为袁东办理抵押登记的行为违规，损害了他们的合法利益，请求赣州中院中止对上述房产的强制执行。
拍卖因此中止。
2014年11月3日，赣州中院作出的《执行裁定书》认定，涉案房产的权利人为袁东，生效判决确认抵押成立，赣州中院依法拍卖袁东的抵押房产符合法律规定。17名购房者提出的异议属另一法律关系，应通过其他途径解决。裁定驳回17名购房者的异议。
异议被驳回，17名购房者选择了报警。
本月15日，全南县公安局经侦大队大队长付强向记者表示，目前，侦查已经结束，作为贵灵公司的实际控制人，蓝石涉嫌诈骗罪，已移交给了县检察院，目前正处于审查起诉阶段。
全南县公安局出具的《起诉意见书》显示，2008年4月1日，因欠下属袁东40万元，蓝石与袁东约定，愿将上述房产以290万元卖给袁东。同年8月，蓝石又与袁东口头约定，将房产以290万元再转给蓝石。因以上过程均未办理产权过户手续，故涉案房产仍登记在袁东名下。
但蓝石的归案并没让购房者们满意，他们了解到，蓝石已资不抵债。于是，购房者们将目光转移到了10间房产上。
购房者提起诉讼维护自己权益
2014年11月4日，购房者们向赣州中院起诉了袁东、蓝石及贵灵公司。
起诉书载明：2006年1月，全南县寿梅路9号商业用地由兰某某（系蓝石哥哥）通过摘牌形式获取并办理了土地使用权证，之后贵灵公司对该土地进行开发建设。次年7月30日，贵灵公司获得了商品房预售许可证，房屋用途为商住楼。但在2008年4月1日，袁东却以产权来源为自建的形式向全南县房管局办理到了10本房产证，未能提供任何报批手续且未与贵灵公司发生实际房屋购买关系，属以虚构方式骗取产权登记，其已办理产权证无效，应将上述房产的所有权人依法确认为17名购房者。
叶松称，法院已确定于今年3月29日开庭审理。
但在2014年12月26日10时，因盛轩公司享有优先受偿权，上述房产开始进行第二次公开拍卖。因为十余个购房者的出现，该次拍卖以流拍告终。
盛轩公司和购房者现在都深陷维权困境：盛轩公司有他项权证却遭遇房产拍卖受阻，难以依法追回借款；购房合同已在房管部门备案登记竟遇房产早已抵押，购房者们6年确权未果。
于是，他们质疑，办房产证、购房合同备案登记、办房屋他项权这都需要房管部门核查，蓝石和袁东何以能顺利进行？
《担保法》第37条规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产，不得抵押；依法被查封、扣押、监管的财产，不得抵押。
对于上述纠纷，全南县房管局相关负责人本月16日受访时称：“不做解释，不清楚，不好讲。”再三追问之下，他告诉记者，是因为“工作存在疏忽”，但仍然未做过多解释。
付强告诉新法制报记者，造成当前现状的原因可能是全南县房管局的档案管理比较混杂，“是否备案了，档案之间是否有冲突，如果是用电脑，可以马上显示出来，但是他们以前没有；所以说工作存在瑕疵，要承担相应责任”。
江西师范大学法律系主任颜三忠表示，涉案房产的登记、买卖备案、抵押经房管部门审查，就是为了避免以上情况的发生，如今造成这样的后果，房管部门负有不可推卸的责任。
“很简单的事情，却把我们弄得筋疲力尽。”刘云坦言，如果17名购房者的诉求得到法院支持，袁东10间房产的产权证被确认无效，那么盛轩公司对10间房产的优先受偿权将难以实现，“届时借款很可能追不回来”。
颜三忠认为，因法律对此类情况没有明确规定应如何对政府部门追责，导致在本案中，双方受害者因房管部门所谓的“工作疏忽”而陷入了对涉案房产争夺的困局。“一直以来，政府部门都存在‘权力大，责任小’的现象，这造成了许多恶果；‘最好的政府’应是权力最小、而责任最大的政府。因此，国家要推进权力运作的改革，从制度上保障‘权为民所用’。”
据悉，盛轩公司已向赣州市纪律检查委员会实名举报全南县房管局。付强也介绍说：“警方已经把线索转交给了县纪委。”
1月15日，全南县纪律检查委员会告诉记者，已经收到了线索，目前正处于初步核实阶段。16日，新法制报记者了解到，该举报已经转到了赣州市人民检察院且已被受理。
◎文/图 陈雪娇 蔡倩文 新法制报记者郭俊