房价涨跌争议：开发商如何看楼市"拐点论"

　　“两会”前夕，杭州、常州的个别楼盘扇动降价的翅膀，在资本市场引发一场风暴，不少悲观人士甚至喊出了楼市“崩盘”的声音。随着美国逐步退出QE，热钱撤离中国将导致流动性降低，人民币将不再继续升值……一时间各种唱空的观点甚嚣尘上。

　　楼市的“黄金十年”结束了？今年的房地产市场会怎样走？房价、地价的趋势如何？开发商如何转变经营模式应对挑战？今年“两会”对资金流动性和房地产市场的宏观调控政策的表态，也将为今年楼市格局定调。

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　　旭辉集团总裁林峰：年中会有一波土地价格回调

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　和历年一样，房价和地价仍将是今年“两会”的热点议题。

　　2月底，杭州、常州的个别楼盘降价，并导致A股、H股市场地产股大跌，这显示出投资者对房价过高的担忧。

　　今年的房地产市场会怎样波动？对此，旭辉集团总裁林峰对《每日经济新闻》记者表示，土地价格有望出现一波回落，有望在今年年中出现一个购买土地的最佳时机。

　　不同城市房价将分化

　　“2014年房地产的外部形势并不乐观，但我们已做好了应对困难的准备。”旭辉集团总裁林峰对2014年楼市进行了预判。

　　林峰对此进一步解释，“不乐观”并不意味着“悲观”，而是基于和去年相对较好的楼市对比得出的结论。谨慎对待市场，因为不同城市和区域板块存在分化，这是一个中性的市场。“量减少，价微调和城市分化。”这是林峰对今年房地产市场的一个基本判断。

　　他认为，今年的交易量不会高过去年，可能会回落到2012年左右的一个水平。由于交易量下降，房价继续上涨就会出现压力，不会大幅上涨，但也没办法大幅下调，将是微涨、微跌或者持平的趋势。但不同城市的情况是不同的，甚至同一城市的不同板块价格也会出现分化。

　　今年的房地产调控政策也会出现分化，各个城市会针对不同市场的情况出台政策。从目前的政策面来看，由于房价上涨阻力很大，短期内还不会出台更为严格的房地产调控政策。

　　房价难以大幅上涨的另一面，是给房企从土地市场获取可观收益带来机会。

　　林峰说，每一轮的楼市调控之后土地市场都会出现一波抄底的机会。比如2012年下半年，土地市场就曾出现过一波很好的机会。当时拿地的企业，利润都相当可观。今年年中，市场也可能出现这样一波拿地机会。旭辉因此正在储备粮草，准备在这个窗口期抓住机会，以较低的价格获取一批高质量的土地。

　　旭辉今年关注长三角沿线的一些城市，以及一些需求比较旺盛的城市，比如说郑州、南京。据透露，旭辉今年购买土地的支付金额不低于110亿。

　　林峰说，未来十年，楼市虽然不再是“黄金十年”，但也并不意味着下滑，未来十年应该是“白银十年”。在这十年里，总量是上升的，但增幅是下降的。马太效应比过去十年要明显，因此规模房企仍将保持更快增长，并不会有瓶颈存在。作为旭辉来说，也将专心做好地产主业，不会分散到其他行业中。

　　会更多通过境外融资

　　今年旭辉会进一步加大在资本市场的融资，在境内外市场融资的比例基本做到一比一，一年内到期的短期贷款原则上控制在30%以内。

　　今年初，旭辉已经有两笔融资，一笔是两亿美元的五年期债，还有一笔是三亿美元的银行贷款。境外融资的优势在于，没有层层审批。相比之下，目前旭辉在境内的长期贷款基本上是以项目开发贷为主的，长期负债成本也就是百分之六点几到百分之七点几。

　　由于房价难有大幅上涨，业界普遍认为房地产企业2013年的利润率会出现下滑。林峰对此早有判断，他表示，旭辉已经不是用行业的最高利润率去做了，目前刚需产品只能做到12%的回报率。

　　这并不意味着房地产企业今年整体利润率无法提升，但要提升的办法只有一个，就是提高利润率相对较高的其他类型产品比重。

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　　万达集团董事长王健林：适度偏紧的资金面将成常态

　　每经记者 尚希 发自北京

　　在全国“两会”来临之前，风声鹤唳的房地产市场再次成为全民关注的焦点。

　　“两会”对资金流动性和房地产市场的宏观调控政策的表态，也将为今年楼市格局定调。万达集团董事长王健林日前在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，去年美国收紧流动性、国内流动性也受到控制，今年1月～2月资金面偏紧，某些地方因此出现房价下跌、交易量受挫的现象，但这并不意味着楼市走到拐点。“这种‘适度略紧’的局面，至少将持续五年。”王健林说道。

　　资金面将持续偏紧

　　伴随着杭州个别楼盘价格跳水，目前包括常州、无锡等地的楼盘也出现了降价的迹象，这样的连锁反应究竟会扩散到哪些城市？中国房地产市场是否走到了十字路口，拐点何时会来？

　　“某些地方出现房价下跌、交易量受挫，并不意味着楼市走到了拐点。”在王健林看来，个别城市降价与目前的资金面趋紧有关。“在去年美国流动性收紧、国内流动性也受到控制的客观背景下，今年1月～2月的资金偏紧。”

　　这些降价的楼盘究竟是中国房地产市场拐点的引爆点，还是一次假摔？

　　“不能说是拐点，也不能说假摔，成交量萎缩、价格下降都不是全国的情况，目前只是个别楼盘出现降价，即便是在房地产市场最好的2009年、2010年，或者再往前的2004年、2005年，房地产依然死了很多楼盘。这个行业本身就是高风险行业，并非是说进来就可以赚钱。”在王健林看来，局部的事件并不能对整个中国房地产行业做出判断。

　　对于真正意义上的拐点，王健林提到了两个衡量指标：还需交易量的下降再持续最短半年，或者一年，此外便是价格的下跌。“目前全国公布的一月份的数据，70个大中城市还有60多个城市依然上涨，因此拐点论就不能成立。但可以看到，今年的市场肯定不如2013年火。”

　　房地产市场的降温与日趋收紧的金融市场不无关系，“当然不会太紧，去年GDP已经滑到了7.7%，今年我判断可能还要低于去年。”但王健林同样表示，目前中国还处于靠投资和出口拉动经济的大背景，资金面也因此不会收得过紧，“适度略紧的局面我估计会成为今后的常态，至少是五年内的常态。”

　　全新的电商商业模式

　　虽然对“崩盘论”强烈反对，但对楼市有着理性思考的王健林同样指出，房地产规模化开发的“保质期”也不过还有八到十年。

　　从目前万达的发展脉络不难发现，全国范围内布局的万达旅游城是其发展的又一主线，而这样的产品虽然赋予了很多“文化产业”的内容，但背后的支撑依然是靠传统的房地产开发相结合。“说实话，做文化旅游我不是很想和地产结合在一起，这是不得已为之的做法。”

　　的确，正因为看到了房地产行业的天花板，在万达的布局中早已在发掘更多的“可能性”。从文化旅游项目的发力到O2O(OnlinetoOffline)的电商模式，王健林都在寻找地产之后，下一个时代所需要的“砝码”。

　　在与马云“对赌”后，万达关于电商的动作更是备受关注，在采访中，对于万达未来电商的发展计划，不难发现，王健林已经找到了他的答案。据其透露，在跟马云“打赌”之前，万达就已开始招兵买马做电商研究，最终的思路是做“大数据”、大会员体系，即发展会员，尽可能多地将客流量转化成会员，把会员消费的次数、额度、喜好等建立和掌握起来，对会员消费行为作出精确分析。