罗竖一：房价能否全面下跌主要取决于民众

　　据中国指数研究院统计，2014年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价出现环比下跌，比2013年12月增加5个城市。房价下跌的城市中，除厦门、温州、海口等以外，均为三四线城市，乌鲁木齐、新乡、洛阳跌幅居前。而且，另据多家媒体报道，日前杭州、常州等地的楼市都出现了平均每平米狂降数千元之现象，其它城市或楼盘也有跟进之迹象。

　　“事实胜于雄辩”。然面面对上述铁的事实，至今还有不少中国人是“死鸭子嘴硬”，而依然抛售其之房价上涨论。诚然，当下确实有城市或者楼盘的房价在上涨，而且维系中国房价坚挺的因子至今还不少。然而，当下制约中国房价上涨的合力也越来越大，并且种种迹象表明，中国房价的暴跌指日可待。这就像历代王朝，发展到一定程度时貌似依然强大，可事实上已经濒临死亡了。

　　据2014年2月19日《中国青年报》报道，透明售房网的数据显示，到2014年1月底，杭州商品房库存创纪录地突破12万套，达到120476套。此后，一直维持在12万套。到2月18日下午17时，杭州商品房库存量为11.96万套。与去年同期的8.23万套相比，商品房存量增加3.73万套，同比涨幅达到45%。相关数据显示，2013年杭州共成交商品房85823套，成交面积934.4万平方米;而2012年，杭州成交商品房83690套，成交面积890.6万平方米。即便按照前两年的去化能力，杭州目前的存量房源也需要大约一年半左右才能消化。

　　就一定意义而言，正因为杭州商品房库存是天量，而一时半会而难以被消化掉，所以才会出现有的楼盘一夜之间平均暴跌数千元的现象。

　　事实上，中国不少城市都跟杭州一样，具有相当数量的商品房库存。譬如，据2014年2月21日新华社消息，山西省2013年商品房待售面积1057.5万平方米，同比增长39.5%，增幅比上年加快28.8个百分点，其中住宅待售面积799.5万平方米，同比增长39.0%，增幅比上年加快36.1个百分点。2014年山西省商品房待售面积比2010年翻了一倍。还有，据《中国青年报》报道，截至2014年1月2日，北京住宅库存为5.76万套，上海为6.37万套，广州为5.62万套，深圳为4.18万套。

　　一边是大量库存，一边却是成交量的下跌。譬如，据中原地产的监测，2014今年1月份，25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低，14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。

　　值得一提的是，据2014年2月23日人民网消息，有资料显示，2013年中国各省市土地出让金暴涨，成为财政收入的主要来源，某些省的土地收入甚至超税收。国土部发布的数据，2013年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元，而2013年全国公共财政收入12万亿，土地收入就占了全国财政收入的33%左右。

　　这，一方面说明中国很多地方政府对土地财政的依赖性和迷恋性还很强，但同时也说明中国未来的住宅面积会越来越大。如此，将来中国待售住宅面积可能会越多越多。对此，任志强也予以承认，其在2014年2月22日声称，“中国房地产库存量已经超过了2008年的水平，这是我预测中国房价涨幅在2014年将出现回落的主要原因。”

　　另外，不容忽视的是，随着政府层面对民生问题的日益重视，大量保障性住房也将会不断地进入中国楼市，而成为商品房的“情敌”，并“夺走”房地产开发商的不少钱袋子。

　　一个基本经济常识是，供求关系会影响物价。克而瑞研究中心近期发布的《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》显示，一线城市供求比为0.64，而三四线城市，例如甘肃武威供求比则高达8.06，山西大同供求比达到5.7，延安为4.34，均存在严重供过于求的现象。十堰、无锡、营口、酒泉等三线城市不乏无人问津而遭空置的楼盘。

　　不可否认，有统计显示，10年前地价在整个房价中大概只占20%，近几年则上升到60%甚至更高。但是，我们还得看到一个客观事实，那就是小麦、玉米、大米等农产品的成本也往往比较高，但是其价格一直偏低。换言之，任志强们以地价推高房价的说法，其实在很大程度上是在掩盖房地产开发商等既得利益者谋取暴利的本质。

　　近日，有业内人士将2014年1月份中国楼市成交量下跌归结于春节，确实有一定的道理。其实，起码在过去的一年时间里，中国几乎没有一个房地产项目呈现往昔的那种火爆场面。另据2014年2月24日《证券日报》报道，中原地产研究部发布的最新统计数据显示，截至2014年2月22日，北京新建住宅商品房部分仅成交979套，二手房住宅仅成交3543套，合计成交不足5000套，相比2013年同期跌幅超过一半。

　　而且，与往年年初相对宽松的信贷环境相比，2014年一直处于较紧状态的信贷政策，加剧了部分购房者的观望情绪。有消息称，南京一家专业房产网站对19家银行进行了房贷摸底。其中，招商银行回应基本不做房贷业务，其余大多数银行首套房贷款执行基准利率，还有个别银行采取了上浮政策，最高上浮30%。另据消息人士透露，兴业银行总行通知全行暂时停止办理房地产夹层融资业务并且暂停房地产供应链金融业务。

　　尤其注意的是，中国房地产界的巨鳄王石同样认为2014年楼市“非常不妙”，王健林面对2014年楼市亦表示“并不乐观”，而且连一向看多房地产市场的任志强日前也改口称，2014年房价涨幅将大幅度下滑，他还警告其他房地产商，对今年房地产太乐观会“很危险”。另有亚洲首富李嘉诚大量抛售中国内地的资产，而转战欧洲之情况，以及香港部分楼盘大幅降价、中国内地一些大型房企正在酝酿大范围降价等事实，都表明中国房地产业原有的一本万利之“黄金期”正在远离。

　　还有，中国政府对农村集体土地进行确权等因素，都会遏制房价的上涨。

　　事实上归根结底，就一定意义来讲，中国房价能否全面下跌主要取决于民众，因为如果民众自己不盲目地进入楼市，那么在商品房存量相当大而住宅面积会越来越大的前提下，在中央和地方层面都日益重视全面深化改革的大背景下，房地产开发商只能选择降低房价;因为钱在民众自己手里而其他任何人或单位都不能单方面主导其去支持高房价。(文/罗竖一)