大型房企“八仙过海”谋转型 拟重建生态系统

万科、保利、恒大等大型房企试水了金融、零售、农业等方向后，又开始向智能家居、教育以至物流等领域进发。万达则继续做大文化旅游及金融板块……转型已经成房企共同的选择。房地产行业进入“白银时代”，处于调整期的房企也在不断地探索新的发展方向，多元化、服务化或将成为房企在白热化竞争下新的“出路”。

开发商纷纷谋“转型”

面对住房市场销量的下滑，为了突破增长瓶颈，中国陷入困境的房地产开发商停下了推土机，转而把目光投向各种新业务，许多标杆房企开始转型，如万达集团凭借在线下积累的商业资源，正重力打造万达电商；星河湾做起高档酒店、高端白酒生意，世茂集团则计划做更多的商业广场和酒店……甚至还有房企开办养猪场、生产太阳能电池等。

实际上，自去年起，房企转型的声音就不绝于耳。万达、万科等大型房企先后试水互联网，并涉足投资金融、智能家居等行业。而华业地产、宜华地产、华丽家族等中小型房企则干脆是“断臂式”转型。

今年6月，万科、SOHO中国宣布与UBER在多个城市开展合作，远洋地产与京东金融敲定深度合作。此前，奥园、方兴，华远与360，正荣集团与小米，景瑞与YOU＋公寓，都已经签下了不同模式的合作。

万达集团则与互联网巨头百度和腾讯联手成立万达电子商务公司，计划在大型购物中心和商场之外，再建一个从线上到线下的零售平台。此外，万达还携手快钱公司打造了中国首个商业地产众筹项目“稳赚1号”。

万科则推出了第一款针对业主的手机APP——“住这儿”，通过接入各个社区商铺和服务项目搜集业主的生活开支数据，调整服务内容和社区商业业态。此外，万科更在自己开发的小区内建造食堂，为不愿意在家做饭的上班族提供饭食。2012年6月，万科“第五食堂”率先在深圳万科城开业，紧接着北京、杭州、上海等地的“第五食堂”相继开业。

成功打造上海新天地的瑞安房地产，过去一直以“旧城改造”闻名，如今已开始由开发转型为服务为主。瑞安开发的“虹桥天地”，正打造包括地铁、高铁、飞机航站楼、电影院、演艺中心和酒店等在内的一站式商业综合体。

“走的最远”的房企当属恒大。6月18日，恒大健康互联网社区医院首个项目开业，“互联网＋医疗”战略正式启动。此战略构建基于“互联网＋”的健康管理实体、云体、医院联合体和健康生态综合体“四体联动”健康管理体系，打造新型O2O社区服务模型。

恒大还希望建造自己的食品供应链。继恒大冰泉之后，恒大粮油、恒大婴幼儿奶粉等也已经或即将面市。恒大集团董事局主席许家印公开表示，恒大将进行多元化战略转型，利用品牌优势，进军农业、畜牧业。目前，恒大已经投资近70亿建设、和并购了22个生产基地，总共计划投资超过1000亿，启动恒大粮油、恒大乳业，全面布局大兴安岭生态圈。

“针对单一领域的产品开发已难以满足房企业绩与规模的双扩容。”克而瑞研究中心分析师杨晶晶认为，进入调整期后，房地产战略转型的方式也更为多元化。多数房企正在通过将地产与其他产业结合，寻找新的利润增长点。面对房地产行业日益激增的竞争压力，行业之外占据资源优势的领域，成为房企争相涉足之地。

跨界发展合作开发并购重组 房企“去地产化”？

有些房企则干脆宣布“去房地产化”。去年11月，上市房企华丽家族刊发公告，宣布公司要“去房地产化”，转行专注于投资领域。泛海建设则选择了金融业，持股民生证券、民生信托等金融企业……根据爱建证券统计数据显示，截至今年4月，A股上市房企中约有19家宣布彻底去地产化，其中大多是中小型房企。

不过，记者调研发现，更多的房企转型是从开发模式入手，不再局限单项目开发，而是向区域综合开发转型。

复星集团CEO梁信军也表示，复星集团正努力要把地产商业模式彻底转型成蜂巢社区模式，以此跟传统的地产开发模式拉开距离。“蜂巢社区模式就是整个地产项目要为城市提供功能，不是简单的居住功能、办公功能，而是要成为城市的核心功能，如医疗、健康、消费等。”

对此，朗汇控股市场总监梅水雄表示，房企积极搭建互联网平台，通过与互联网企业的合作，能够降低传统业务的营销和运营成本。同时，围绕互联网技术开展新的业务，如社区增值服务、房地产金融等，这也符合房企的转型思路。

“几乎所有的开发商都在想，下一个10年，自己将扮演什么样的角色？”世茂集团原副总裁蔡雪梅称，随着中国经济增长进入“新常态”，中国房地产市场历经十年“黄金时代”，也开始步入“白银时代”。面对高增长红利的缩减，中国的房地产企业也正走向十字路口，在“白银时代”的来临之际进行更加激烈的角逐。

中国房地产协会市场委员会副秘书长陈啸天分析说，在房地产“白银时代”，行业已经开始进入从开发为主到服务为主的阶段，开发商需要注重打造产业链的延伸产品。

早在2011年底，万科总裁郁亮便提出“城市配套商”的新定位，彼时万科已经开始梳理商业地产业务，并着手准备进入物流地产、旅游地产、社区服务等。郁亮对转型的理解是，一个城市，无论是住宿，办公，还是吃喝玩乐，都需要有房地产的载体，而万科的物业开发和服务就是围绕这些来做。在这个新定位下，万科可为的事情很多，万科集团高级副总裁、万科物业首席执行官朱保全说，“目前万科在全国已交付的小区接近500个，业主超过50万户。我们正以存量市场的业主为核心客户，做好服务社区的生意。”

房地产行业拟重建“生态系统”

那么中国开发商这种转型究竟是良性的，还是非理性地“广铺摊子”？转型之路是否会一帆风顺？

正如法国巴黎银行的一位分析师所说，开发商的最终目标是打造一种可以带来持续收入的“生态系统”。业内人士认为，房地产开发商的转型同时也反映出，政府正努力使中国经济由依靠投资和建设拉动增长向依赖消费和服务转型。

但就目前而言，房企转型还在试水阶段，尚未形成成熟的盈利模式。英国《金融时报》评论称，尽管从规模来看，中国房地产开发商占了按销售额排名世界前10开发商中的7个席位，但几乎是完全依赖于销售实物财产，单位销售通常占收入的80％－90％，因而突出了多元化的吸引力。

法国巴黎银行董事总经理陈锐彬认为，房地产行业在未来还将继续存在，如在欧美，房地产领域均有持续存在的企业，房企转型的本质并非要离开这个行业，而是在行业中找到细分市场，在细分市场中找到自己的优势。

但转型也有阵痛，一些中小企业坦言，不像标杆房企一样实力雄厚，它们常常面临资金不足的困境，因此，他们在跨界转型时面临很大风险。

“行业风险越来越大，大公司疯狂跑马圈地，中小企业生存空间受到挤压。在白银时代，一定会有大批房企退出房地产舞台，很多企业在未来三到五年，大家不会再见到。”蔡雪梅说，“房地产市场的调整，必然会带来房企的重新洗牌。实力不够的中小企业面临淘汰风险，一线房企面临转型关卡，纷纷各出奇招以求自保或地位稳固。”

蔡雪梅认为，虽然房地产进入“白银时代”，但中高端人群消费其实才刚开始，中国的房产占有率已经到达了90％，“如果我们开发商还只卖房子，那肯定是卖不动的。我们需要跨越式创新，只有进入质变型的创新，才有机会在未来赢得全新的白金时代。”

“未来还将有更多房企加入到转型潮中。”中国指数研究院华中市场总监李国政认为，“三五年之后，是检验这些‘互联网＋房地产’企业模式成功与否的关键。”当“互联网＋”概念过了这两年的风口，市场将回归理性，企业的好与坏很容易浮出水面，届时“互联网＋房地产”企业大洗牌的阶段也就会来临。