楼市新局开启 房企升级市场应对调控免疫力增强

        具有重要历史性意义的十八届三中全会已于11月13日在北京闭幕。会后发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，成为中国政治经济、社会民生未来走向的纲领性文件。而对于房地产领域，同样意义重大。根据《决定》内文，在加强保障性住房建设与供应，通过市场手段调节住房市场供应的新调控政策思维下，房产税的全面实施也势在必行。随着政策大势趋向明朗，房地产行业正在开启一个新局面。

        近年来在房地产市场高压调控下逐步成长起来的大型房地产企业，将面对一个全新的市场环境。而对于这些企业来说，安然度过行业调整期，并进一步获得更好的销售业绩，更多的市场份额，已是一件信心满满、成竹在胸的目标。

        市场应对调控免疫力增强

        2011年至2013年以限购限贷为核心的房地产调控，尽管政策出台频密，但政策效力在2013年趋向衰减。根据合富辉煌监测的全国70个重点70个大中城市房价数据看，70个大中城市房价环比变化由2012年上半年的下降占主导，下半年开始上升占多数；2013年2月以来，价格环比上涨的城市均超过60个，房价基本呈现全面上升趋势。从全国重点城市2013年1-10月商品住宅成交均价数据看，一线城市京穗深升幅约为15%，其中京穗实行限价政策，实际升幅更高；上海升幅较低主要受成交结构影响；二三线城市价格增幅成都、郑州、海口较高，升幅超过15%，其中成都、中山增幅较高主要是受到2012年上半年价格下降较大影响，郑州楼价则持续上涨。今年以来，全国重点城市房地产成交大幅反弹，处于历史高位。在业界人士看来，全国重点城市房价持续增长，一线城市及部分二三线城市完成全年房价控制目标无望。

        房企升级转型加快

        与此同时，今年前10月品牌开发商完成业绩理想。万科、保利、中海、恒大、碧桂园等15个品牌开发商2013年前10月的业绩完成情况理想，业绩同比去年平均增长32%；完成全年销售目标平均达92%。除万科、绿地和保利外，中海、碧桂园今年都很有可能销售金额突破千亿，从而使房企千亿俱乐部大大扩容。

        在良好业绩支撑下，房企拿地热情大增。1-10月全国20个城市商住用地出让成交楼面均价为3016元/平方米，同比上涨47%，土地价格上升势头猛。一线城市地价领涨，特别是广州主推市中心宅地，地价升幅大；北京推出较多的自住商品房用地，拉低整体地价升幅；部分二三线城市地价亦有较大涨幅。而在未来加速推进城镇化的大背景下，此次十八届三中全会《决定》提出的农村集体经济经营性建设用地使用权流转，也为房地产市场发展提供广阔空间。

        另一方面，房企近年来启动多元化开发战略，不仅延伸房地产上下游开发产业链，更进军文化体育等多元化领域。而在房地产开发主业领域，也由本地开发、布局全国发展为走向海外，2013年房地产海外开发形成热潮，也意味着房地产行业转型升级的努力获得成果。

        随着十八届三中全会《决定》明确强调了市场在资源配置中的“决定性作用”，而未更多地在房地产领域出现“调控”字眼，业界对于未来房地产市场普遍持乐观态度。随着以房产税为代表的一系列房地产市场长效机制逐步建立，众多品牌房企也将在一个全新的行业格局中展开更高水平的市场竞争。

        南方日报记者 李广军 (中新网江西新闻转载)