房企欲发力社区O2O万亿蓝海 盈利难题待解

曾经被开发商视为“赔钱赚吆喝”的物业管理业务，如今却成为分拆上市、实现多元融资的“香饽饽”。据光大证券的预测，当前物业管理行业的收入空间可达2.7万亿元之巨。

近日，中海物业在港交所挂牌上市，这是继2014年6月花样年分拆彩生活以来，第二家分拆物管平台在港上市的房企。目前，自深圳房地产企业花样年2014年分拆物管平台彩生活上市成功之后，物业管理业务正在被大型地产公司们一个个拆分出来，包装成社区O2O服务平台准备上市。包括万科、万达、保利等在内的大型开发商，目前都有了相对明确的分拆物业上市计划。

分析人士指出，房企分拆物业上市是一种趋势，但从目前来看，真正将社区服务做到实处的亮点并不多。尽管O2O板块的盈利前景以及其开发出的主题概念是迎合了资本市场的，但是物业近7成的成本在人力上，追逐高利润与高质量服务之间仍有难题待解。

“白银时代”房企发力社区O2O

此前致力于做物业拆分上市“第一个吃螃蟹”的人的花样年控股董事局主席兼首席执行官潘军在公开场合表示：“中国房地产行业的高增长期已经过去，行业整体利润仍将不断下滑，未来房地产行业将进入客户价值深度挖掘和多维资源立体整合的跨界发展阶段。”

对此，中国指数研究院上海公司研究总监陈延彬表示：“目前，房企为了更好地利用直接融资平台，选择分拆旗下业务上市的方式加快与资本市场的深度融合。分拆旗下比较成熟的业务板块上市，既在资本市场获得了更多的融资机会，还能更好地挖掘产业链上下游的发展潜力，获得丰厚的投资收益。”

事实上，早在今年上半年，万科就为物业管理部门成立了专门的事业部，拟定发展规划：向万科以外的社区扩张，并谋求上市。开始以“睿服务”体系输出的形式，向非万科项目提供物业服务。万科总裁郁亮曾经在公开场合表示，万科物业时机成熟之时也会上市。

另一家房企碧桂园也已将物管分拆提上日程，在碧桂园财报中明确表示将物业管理及社区相关业务视为未来新的利润增长点。碧桂园首席CFO吴建斌表示，碧桂园已将物业管理纳入上市计划中，社区O2O模式也正在紧锣密鼓推进中。

在融创中国执行总裁、上海区域公司总经理田强看来，随着中国房地产发展进入“白银时代”，社区运营和服务成为众多地产企业的发力重点。对此，田强表示：“未来，生活营造将是融创上海区域公司未来最强的能力之一。”

“今后我们将以人的需求为导向，提出‘ONE生活’五大服务体系，该服务体系包含社区美食、运动逆生长、社区便利网、社区朋友圈和社区营造，努力为业主营造70年的美好生活蓝图。之所以提出这个生活服务体系，是因为近年来客户从财富追求、安居需求转到了对健康、优质的生活方式的注重。”田强在接受采访时表示。

“彩生活”或存扩张隐忧

在仲量联行研究部中国区负责人周志锋看来，目前国内房企分拆物业上市主要看中的是发展潜力巨大的社区O2O业务，社区O2O是对传统物业管理的一种补充，而成熟的物业管理体系以及庞大的客户群又是社区O2O业务发展成败的关键。

作为轻资产转型的代表性房企之一，从去年开始彩生活母公司花样年便不再拿地，此后开发以代建为主，全面向轻资产模式转型。

克而瑞苏州有限公司负责人韩云霞分析表示：“目前越来越多的房企寻求物业拆分上市，从而实现多元融资，这个方向是正确的。但从目前来看，国内物业拆分上市的公司还未真正做出一些亮点，以社区服务为例，有些公司的服务落实仅仅停留在口号上。”

花样年彩生活服务集团管理层在接受《中国经营报》记者采访时表示，截止到目前，集团合约管理建筑面积合共超过2.7亿平方米，覆盖范围已延伸至中国大陆145个城市及中国香港、新加坡。订约管理1533个住宅社区，并与167个住宅社区订立顾问服务合约。然而，靓丽数据的背后也伴随着隐忧。

知名地产研究机构一位陈姓负责人分析道：“彩生活收的都是很低端的物业，并且都是小物业公司手上的那些，据我了解上海不多，二三线城市相对较多，物业服务很差，会遇到服务跟不上的情况。”

根据公开资料，彩生活通过自动化、集约化、标准化的管理系统代替人力，资料显示彩生活每一个管理的社区均只有主任和客户经理两个职务，把管理结构压到最简易，从而提升纯利水平。对于社区管理人员压缩等问题，记者致函花样年彩生活方面，但并未收到公司方面正面回复。公司方面则表示，相较于传统社区服务行业专注于对物的管理，彩生活率先提出了对人的服务理念，融合互联网思维，通过物联网和大数据等技术打通线上和线下，实现了社区服务的一体化。

当然，数据是具有说服力的。尽管彩生活在挖掘社区价值方面已有超十年经验，但在公司2014年的财报中，社区增值服务的整体占比不足两成，反而传统服务带来的收入占大头。这导致主打社区增值服务的彩生活模式受到业内和部分投资者的诟病。而这或许和客户经理人数不足相关。

对于此前彩生活服务的社区爆出的一些问题，一位物业管理方面的业内人士表示：“上市后的彩生活需要不断通过业务扩张来赢取投资者的青睐，在物业公司股权收购方面加大力度，重收购轻管理的模式会导致服务水准的下降。”

而对于花样年彩生活的高利润方面，上述人士置评：“之所以高利润，很简单，你看利润要么就是开源要么就是节流，开源你也知道，那些所谓社区O2O，让物业人员卖水送米，节流就是大量减员，其实物业公司7成成本在人力上，所以为什么利润如此之高就很明白了。”

由于目前社区O2O的盈利模式还不太成熟，这种模式是否能为上市后的房企带来收益也引发部分业界人士的疑问。对此， 易居 智库研究中心研究总监严跃进分析表示：“目前花样年线下业务并购、多元化业务拓宽等模式的推进，本质上是为了寻找新的盈利增长点。如果沿袭此前的社区运营的思路，可能盈利水平没有预期的好。对于此类企业来说，战略扩张过大，也容易分散投资经历。更重要的是，如何让投资者能够信服花样年的战略思路，也是需要管理层不断努力的。”