专家：房地产企业向上下游扩展向各个环节要利润

【内容摘要】建银精瑞资本副总裁刘东提出，从大背景上讲，中国产业升级是大的趋势，地方政府越来越多的招商引资行为带来产业用地的配套需求，例如在一定的面积产业用地之外，再配套一定的住宅用地和商业用地，由此带来地产商的综合机会。

从杭州德信地产降价，到商业银行限制房地产夹层融资、监管层出手整顿银行表外融资……对于房地产这只越跳越高的孙悟空来说，资金链第一次成为了越收越紧的“紧箍咒”。

这对刚刚兴起的房地产基金来说，是福是祸？房地产行业持续十年之久的黄金牛市是否就此终结？在此前结束的2014（首届）房地产基金春季论坛上，房地产金融专家深度解析地产行业走向。他们得出的结论是：房地产开发环节的高利润率时代已经结束，企业继续生存的秘诀是扩展产业链条，向各个环节要利润；地产+金融将成为未来房地产业走向高端的新形式。

房地产面临变局

2014年初春，种种信号都让房地产业人士反复思考一个问题：辉煌十年的房地产牛市是否已经走到尽头？

变化显而易见。

新能资本创始合伙人唐朝军说，开发商拿地趋势已经开始从三四线城市往一二线转，无论是地价也好，频率也好，这是明显的趋势。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟说，房地产行业人人熟知“5983模式”，即拿地后5月项目动工、9个月开盘销售、一期销售完成80%、3年项目竣工，这样的运作效率意味着房企从高周转中挖掘的利润空间已到极致。随着地价的上升、销售端的政策限制，行业利润率下降已成定局。

前海力汇基金公司执行总裁陈宇认为，房地产行业将面临整合。“5年前房地产行业有3万家，现在逐渐在优胜劣汰。2012年百亿的地产商才50多家，2013年已经达到71家，其中有6家已经达到千亿。随着大中型房地产公司不断成长扩大的同时，中小型房地产公司的发展空间面临瓶颈。”

全产业链运作将成趋势

房地产行业面临变局，传统的盈利模式面临挑战，未来的利润空间将从何处产生？

陈晟提供的方案是：向产业链要利润。从以往单纯经营房地产开发，延伸到拿地、产业引进等多个环节，向每一个环节要利润。通过这种模式，让房地产行业从 “黄金十年”进入“白银十年”。

这条产业链往上延伸，是多位地产金融专家不约而同提到的：拿地环节就提前介入，在一级土地整理、产业引进等阶段就积极与当地政府合作，从而在这个利润丰厚的环节上分一杯羹。

华睿信董事长范嘉贵以公司的一次成功实践，现场演绎了这种新模式：公司与软银合作成立了一只基金，专门投资产业园。在内地一三线城市的核心地段，基金持有66万平方米土地的100%产权，并负责土地拆迁，园区中涵盖总部基金、软件、数据产业园、配套的住宅、学校等一系列设施，仅前期介入就花了两年多时间，总投资大概10亿元人民币。如今，第一期项目将在今年7月份销售。范嘉贵总结其过程：前期与政府沟通、定位；第二是找到合作伙伴；然后与合作伙伴一起给这块地创造价值。他的经验是：“卖房子卖卖就没有了，但如果招这么多企业，地产只是一个载体。这样，政府更喜欢有产业背景的基金参与运作。”

建银精瑞资本副总裁刘东提出，从大背景上讲，中国产业升级是大的趋势，地方政府越来越多的招商引资行为带来产业用地的配套需求，例如在一定的面积产业用地之外，再配套一定的住宅用地和商业用地，由此带来地产商的综合机会。

另一方面，将地产的产业链向下扩展，则是走专业化分工道路，从地产的持有并运营的过程中产生持续的效益。

创东方投资董事长肖水龙同样也提供了自己的一个成功案例：在宝安区某项目中，房地产基金从传统单纯的“资本提供者”角色，逐步演化成“资本营运商”的复合定位，除了向项目提供资金外，还提供日常管理，通过输出管理、输出品牌、输出渠道、输出创意，实现项目方、资金方和投资方的三赢局面。他总结说：“这个模式改变了过去投资全出、开发全管、利润全得、风险全担的模式，逐步形成投资、开发、销售、管理等行业细分的模式。”

新沃资本控股高级副总裁刘畅认为，房地产行业从野蛮生长时代到最后的成熟，一定是要经历专业化道路。从住宅地产到商业地产、到现在养老、旅游、文化产业、科技园地产，业态会越来越多。刚开始的时候一个基金管理人各种各样的业态都会参与，以后很多基金公司可能会专注在某一个地产的细分领域，理解更加透彻，能够深度挖掘每一个项目的价值。

刘东更从美国房地产基金的运营方式中提出，美国大部分学校、养老院的业主既不是个体老板，也不是某个地产商，而是房地产基金，房地产基金的真正持有人则是在美国证交所开户、交易、购买股票的机构投资者。如果将这式方式借鉴到中国，国内的房地产基金也可以通过设立基金，然后在上交所、深交所发行，用筹集到的大量资金去投资学校、医院，改善基础设施建设。