房地产众筹 新开发模式来临
众筹是指在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。房地产众筹可以理解为多人投资一处房地产项目，共同拥有并共同获取房产收益的过程。在互联网+浪潮的推动下，房地产众筹——作为一种全新的投资和运作模式，这两年在市场上风头正劲。包括万科、万达、碧桂园等品牌开发商纷纷推出自己的众筹项目，由江西博能集团开发的南昌首个众筹项目——商联中心也将在今年下半年入市……似乎一夜之间，房地产众筹便开创了地产开发的一种新模式。
房地产众筹是在互联网+的基础上出现的，一般是品牌房企选择和专业的互联网金融平台合作，与之前简单的众筹低价房源和房产权益投资等营销方式相比，目前房企的众筹产品已经表现出定制化和服务链条化的特点，更像是开发模式的转变。但是相比于营销方式的尝试，房地产众筹要颠覆行业开发模式则面临巨大的法律风险与投资风险，众筹开发要成为现实还困难重重。
房地产行业 刮起众筹风
近日，平安集团联合万科、万通、碧桂园、绿地集团、绿城集团等数十家房地产企业，共同发起并成立了国内首个房地产众筹联盟。该联盟由房地产、金融、互联网等行业龙头企业组成，旨在以众筹模式改造房地产，从零构建众筹地产模式与生态。该众筹联盟的成立，标志着房地产+互联网颠覆传统开发模式从概念进入实施阶段。
其实，在房地产众筹联盟成立之前，许多开发商已经开始陆续与金融平台达成合作进行了众筹尝试，如北京远洋地产与京东金融跨界合作的房产众筹项目正式上线。在京东金融的协助下，远洋地产于北京、上海、天津、杭州等多地楼盘合计168套房产，将以6.18折的价格开启“抢房活动”。不仅仅是住宅产品，最近万达也推出了商业地产众筹项目。由万达集团、快钱公司宣布将推出商业地产众筹项目“稳赚1号”。该项目以万达广场为基础资产，募集的资金将全部直接投向2015年新开工且在2016年开业并只租不售的国内城市商业广场，投资金额起点仅1000元，投资者可享受商铺租金和物业增值双重回报，预期合计年收益率可达12%以上。而作为房地产众筹联盟推出首个样本楼盘——碧桂园上海项目也正式向社会众筹，据碧桂园集团总裁朱荣斌介绍，该项目将以“一平方米”作为众筹单位，投资者可以购买任意份数，在楼盘开发完成后，就拥有了某一套楼房整体或者部分的权益。之后投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转化成收益权。
相比于面向大众众筹的项目，江西博能集团联合43位优秀赣商众筹开发——南昌商联中心项目，更像是私人定制。慧联地产公司副总经理王忠说：“商联中心由43位赣商共同投资建设，产品更加风格化、定制化，它的众筹范围更为精准，众筹份额较大，更为集中，是房地产成功众筹的一个典范，也为将来房地产众筹开发树立了一个行业标杆”。
房地产遇上互联网+
行业开发和营销模式发生剧变
在互联网+的浪潮下，房地产拥抱互联网，无论是开发模式上还是营销方式上都会发生巨大变化。房地产是资金密集型行业，互联网金融平台的出现，两者天然相互联系，房地产需要互联网金融的融资渠道，互联网金融平台需要房价上涨的盈利空间。如万科与民生易贷合作，众筹开发万科推出的商业楼盘项目，据不完全统计，如今，在中国50强房地产企业中，已有接近50%的企业通过各种方式“拥抱”了互联网金融，涉及资金逾200亿元。
房地产与互联网金融平台合作，一方面在营销方式上，通过众筹活动，购房者获得众筹收益是一个非常好的营销噱头，可以以这项服务招揽购房者，达到蓄客的目的。同时向大众融资众筹，房地产企业也加快了融资速度，减少对传统信贷渠道的依赖程度，分散企业资金压力和企业风险。另一方面，在开发模式上，如果是广义众筹，则可以在众筹人中寻找购房者，如果是狭义众筹，则是属于合作建房型，先根据客户的购房需求拿地，并通过专业开发商代建直至最终交付使用。项目一开发，营销就结束了。这将是真正地产开发模式的剧变。
众筹风险巨大
众筹模式困难重重
“相较于传统的投融资模式，房地产众筹比以往的银行和信托等融资手段有更低的成本与更多的宣传‘噱头’，为开发商融资开发提供了另外一种可能，也为房地产开发提供了一种新模式，这也是目前许多开发商为之热衷的主要原因。但众筹风险巨大，许多硬伤无法解决，要形成一种模式困难重重。”道智地产顾问公司总经理袁少清如此告诉记者。
首先，由于金融体制的问题，银行很难成为融资平台。于是与房地产合作的更多是互联网金融平台，它们参与众筹和资产运作，不可避免地成为收款主体，从而形成资金池。但平台自建资金池后，可能经常出现的跑路现象，将给普通投资者带来巨大的投资风险。做好投资者投资资金的监管，防止资金被挪用或挥霍，对于控制众筹产品的风险显得尤为重要。一旦平台信用崩塌，众筹开发将成为无源之水。
此外，在我国现有的法律框架下，房地产众筹还存在一定的法律风险和障碍，具有不确定性。因为众筹资金通过互联网众筹平台完成，存在向社会公开宣传集资的嫌疑。根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第二条的规定，则有非法吸收公众存款之嫌，因此难以在法律上跨越这个障碍。于是，目前的房地产众筹只能游走于法律边缘，还无法形成一种真正的开发模式。
江西日报记者 廖林立