安居策 房地产市场由卖方市场转向买房市场

　　千百年来，“居有定所”一直是中国人最为朴素的愿望之一，当房地产经历过去十年一路狂飙，“新常态”成为2015年楼市的关键词，伴随着楼市限购、信贷政策不断放松，北京市场成交在春天开始回暖，迎来一年一度5月供销旺季。与之相伴的是，今年北京楼市产品比以往更为细化，北京各个区域市场差异性进一步凸显，当房地产市场由卖方市场转向买房市场，手握更多选择权的购买者如何买到满意的好房子，成为每一个购房者幸福的烦恼。

　　面对即将到来的5月楼市，在多元需求和繁杂的市场信息中，购房者更需要理性分析和筛选。为此，京华时报品牌特刊《安居策》在2015年“五一”再度如约呈现，京华地产根据购房需求、项目性价比的不同，理性梳理热点项目，精准定位目标，给购房者提供便捷直观的指导和选择，为百姓实现安居梦寻找最好的可能。

　　>>城区

　　顶级产品角逐的竞技场

　　2015是豪宅市场元年。

　　来自亚豪统计，今年一季度，北京城八区新房成交4167套，成交面积51.82万平米，分别较去年一季度上涨52.6%与30.6%。除了在售的保利海德公园、中赫万柳书院、万科北河沿甲柒拾柒号、东山墅等项目外，今年还有龙湖西宸原著、中粮瑞府、华润昆仑域、华润北平府、保利首开东坝项目、融创农展馆项目、远洋刘娘府项目、龙湖西局项目等近20个左右的顶级豪宅入市。

　　万柳书院是2015年首个获批的豪宅项目，尽管该项目销售均价高达14.5万元/平方米，然而，今年1月项目入市首日，该项目已有12套房被认购。保利海德公园一季度实现5.8亿元的销售佳绩，并加冕了北京一季度顶级产品销售套数之冠，受到市场的持续热捧。今年计划推出260平米和305平米顶级产品，目前项目剩下10亿元左右的货值，压力相对较小。万科位于故宫边上的万科北河沿甲柒拾柒号今年爆出1.2亿成交大单。龙湖·西宸原著亦在4月亮相，成为北京第二个问世的新顶豪项目。此外，万柳书院将在5月初做好园林景观，等6月建好会所也将真正面世。

　　从下半年开始，北京顶豪将一个个揭开面纱。据悉，保利首开东坝项目预计在九十月份入市，而去年获批16万元拟售均价的融创农展馆项目也很快将推盘。除此之外，北京顶豪市场还有首开瑯樾、中粮瑞府、恒大华府、骏豪·中央公园广场、远洋刘娘府项目、泰禾西局项目等楼盘计划在年内入市或推新。

　　一位业内人士表示，寸土寸金的城区，已经成为顶级产品角逐的竞技场，大有“三足鼎立”的趋势，即主要热点区域为海淀西北、朝阳东北、丰台三地。海淀不仅依托中关村产业和互联网经济，更有百年历史文化底蕴，但海淀没有土地增量；朝阳有金融企业汇集，孙河、东坝两地近年来炙手可热；土地价值处于洼地的丰台未来将有广阔的市场。保利海德公园、万柳书院皆集中于海淀，而保利东坝项目、首开琅樾、中粮瑞府和恒大华府都集中在朝阳东坝或孙河区域，丰台则聚集了龙湖西宸原著、华润昆仑域、泰禾西局项目等。

　　>>通州

　　产品结构丰富领跑楼市

　　在各种楼市利好的带动下，产品结构丰富的通州成交活跃，作为今年楼市的主要供应区，业内预计，通州或将领跑整个楼市。

　　据记者了解，和其他区域相比，通州楼市的产品结构丰富，从商住产品，到普通住宅产品，到改善型住宅产品以及别墅产品均在通州可以找到，对购房者来说，可选择的范围较为广泛。同时，今年以来，通州楼市的利好不断。其中，国家发改委等11部门下发《关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知》及《国家新型城镇化综合试点方案》，将北京通州等62个城市(镇)列为国家新型城镇化综合试点地区。据消息称，通州将推进积分落户政策，以具有合法稳定就业等为主要指标，合理设置积分分值，达到一定分值的可以申请落户。

　　另外，在3·30新政以及降准等多重因素的拉动下，通州楼市迅速升温。据合生创展华北区营销总监刘芸歧透露，合生地产旗下通州合生滨江帝景项目自2月份以来，成交势头呈现明显的上升趋势。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，在考虑北京购房的区域中，通州应该成为优先选择的地区之一。通州与其他重点新城不一样，通州的定位是北京的副中心。北京市对通州区的扶持，不只是通道政策，最近四五年通州出现了不同类型的用地，共计366万平方米，通州将来是企业总部的聚集区，对房地产市场成交的支撑作用毋庸置疑。

　　>>大兴

　　主流供应中高端化

　　自2010年以来，大兴区域就一直是北京楼市的成交热区。2014年以来，大兴的新盘集中供应区域从黄村、天宫院向旧宫、亦庄转移，供应的主流产品也逐渐从刚需盘转变为中高端项目，尤其是亦庄，更成为北京改善型项目厮杀的主战场。

　　据亚豪机构的数据，大兴(含亦庄)的新建商品房库存超过了1.73万套，总面积达到196万平方米。但记者在采访中发现，除了亦庄的供应较多外，大兴其他板块如旧宫、黄村、天宫院等区域的商品住宅供应其实并不大，定价也较为合理。

　　大兴将有多个期房住宅项目于近期入市，比如：位于南四环的中冶·德贤公馆，项目主打三四居，精装修，于去年10月首次开盘，预计此次开盘均价可能在4.2万元/平方米；位于4号线枣庄站的中建国际港项目，曾经开盘“日光”，近期将要推出三期的45-90平方米一至三居房源，由于项目紧邻地铁，户型较小，加上枣园的商业配套较为成熟，业内预计其售价将在3万元/平方米左右。

　　业内人士认为，大兴楼市一直以来成交量平稳上涨、成交价格企稳，一方面是因为入市楼盘在自住房等楼盘的冲击下，纷纷调低入市价格或预期、以增加性价比来吸引客户；另一方面大兴地铁交通便利、区域规划布局较好、北京新机场正式动工，购房者对整体区域的认可度高，对市场的信心有所回暖。

　　作为北京最早的开发区之一，亦庄区域随着近年来多个土地项目的入市，在继和裕、国锐地产之后，这里又云集了万科、保利、融创、方兴等众多知名房企，目前区域内整体售价在3万-4万元/平方米之间，是中高端改善房扎堆供应的热门区域之一。

　　业内人士指出，由于亦庄区域优越的自然环境和产业新城的发展前景，在亦庄绝大多数房企均将产品定位为中高端改善型，在去年9·30和今年3·30楼市新政之后再次成为高端圈层客户的置业热点区域。

　　>>门头沟

　　成交放量上涨168.4%

　　近两年，随着北京长安街西延的开发、地铁S1线的建设等利好，众多品牌开发企业纷纷布局门头沟，使得门头沟成为北京楼市热点区域。

　　据亚豪机构统计数据显示，今年一季度，门头沟区新房成交套数达1009套，同比2014年一季度的376套，涨幅达168.4%；成交面积为9.4万平米，同比涨幅达88.4%。

　　来自机构统计显示，目前门头沟市场在售待售项目共18个，其中4个为自住房项目。不同于房山等远郊区域以刚需为主、改善为辅特性，自然环境优越的门头沟区域在售楼盘则主要以大户型的改善型项目为主，主力像西山艺境、V7·西园、华润润西山、丽景长安等。区域内价格27000元-36000元/平米左右。

　　随着近些年门头沟在产业配套方面逐渐完善，吸引了华润、住总、金地、中水电等品牌开发商入驻，区域配套也将在众多开发商的比拼中进一步完善。由于门头沟区域交通的发展和京西楼市多年来严重失衡的供求关系，使门头沟逐渐成为京西改善置业购房者的首选。

　　在传统改善占主角的门头沟，区域内产品仍有分化，与相对成熟的老城区相比，新城区在售项目多为“商住小户型”，且以“长安街西延长线”为卖点，包括远洋新天地、鸿坤七星长安、融创西长安壹号等均为商住产品。

　　近日，来自中铁六局北京铁建公司消息称，S1线已基本全线开工建设。开通后，从门头沟石门营到苹果园仅需10分钟左右。同时，可与1号线、6号线西延及规划M11线实现换乘。未来门头沟也将成为距离中心城区最近、交通最便利的新城。

　　>>房山

　　供应成交双回落

　　房山楼市一向被业内人士公认为“价值洼地”，随着近些年来房山区域配套的越加完善和成熟，越来越多的置业投资者把目光重新聚焦房山。

　　目前房山楼市整体呈长阳、良乡、窦店三足鼎立的局面。良乡作为房山老城区，占据成熟配套优势；长阳紧邻城铁房山线，凭借便捷的轨道交通优势在近年逐渐崛起；按照建设“三化两区”新战略和“两轴三带五园区”的发展新格局，窦店高端现代制造业产业基地加紧建设。

　　不过，在经历上一波成交高峰之后，今年开年以来房山新房市场出现供应与成交回落情况，来自机构统计显示，今年一季度，房山新房供应2677套，成交1387套，分别较去年同期下降12.7%与29.6%。受到市场低迷影响，今年一季度房山新房成交均价为每平米18413元，较去年同期下跌7%。

　　尽管房山整体成交回落，不过热点区域表现仍然抢眼，长阳、良乡两个板块是房地产项目开发最早的区域，也是目前比较成熟的区域，包括万科、中铁、首创、合景等多家房企进驻长阳，首开·熙悦山、万科·长阳半岛、中铁·国际城等多个项目齐聚于此。良乡作为房山老城区，除了较为成熟的配套外，大学城成为该区域热点，区域汇聚了包括远洋春天著、北京时代广场等多个商住产品。

　　在供应结构上，房山区域的市场供应量很充足，但中高端产品相对稀缺，缺少明星产品。近期出台的一系列楼市利好政策，为别墅市场带来了新的生机。在此契机下，以房山区V7荷塘月色为代表的一批别墅新品也即将入市。V7荷塘月色位于房山长沟，为100-200平户型的全家庭型别墅。

　　>>顺义

　　区域价值尚处上升阶段

　　顺义拥有完善的产业规划和优美的自然环境，是别墅产品聚集的地方，但从整个区域来说，该区域的价值目前尚处在上升阶段，尽管近年来顺义地价快速上涨，但区域房价仍处于低位，未来在地价推涨房价的背景下，尚处于价值洼地的顺义还将平稳走高。

　　据记者了解，顺义区域的土地出让较为火爆，数家品牌房企在该区域都有项目，且伴随着激烈的争抢，顺义的地价日渐攀升。其中，和裕地产以超过5万元/平方米的楼面价夺得顺义赵全营地块，其后连续出让的顺义多宗土地楼面价都逼近2万元/平方米。不过，其房价和其他区域相比，一直较为稳健。业内人士介绍称顺义作为首都东部发展带的重要节点，还有多种产业支撑，板块价值正处于高度上升阶段。

　　据悉，顺义楼市可以分成老城区、中央别墅区、新国展、后沙峪、顺义新城等板块。其中，顺义老城区的各种生活配套设施完善，但市场供应不足，新楼盘不多。位于天竺镇的中央别墅区，是北京知名的高端住宅板块，目前已近饱和。新国展板块紧邻顺义中央别墅区，位于朝阳和顺义接壤的地段，这一板块多以小户型商住公寓为主。后沙峪板块临近首都国际机场，地铁15号线在此设站，板块内以高端别墅为主，目前也已成为高端居住区。以上这些板块目前在售房源不多，顺义新城已是顺义楼市的重点供应板块。

　　>>昌平

　　中关村北扩带动楼市升级

　　昌平位于北京北部上风上水的区域，由于毗邻高房价的海淀区域，昌平承担着疏解中心城人口的功能，区域产品以面向刚需客群为主。随着昌平新城规划的颁布，地铁轨道开通，昌平区住宅供应重点从老城区转移到昌平新城。同时，中关村北扩带来的产业集聚，也使昌平迎来新的发展机遇，区域的产品定位和类型也逐渐多元化和高端化。

　　相比通州、大兴等几个区域楼市的起伏跌宕而言，昌平区域楼市一直处于平稳的状态。据搜房网数据显示，2014年，昌平区域楼市成交套数前五名的住宅产品中，呈现出集中在五六环、以小户型为主，且单价多在3万元/平方米以内的特色。

　　在产品的供应分布上，随着地铁轨道的开通，区域供应重点正从传统的老城区向昌平新城转移。目前区域内的住宅供应主要集中在南邵、回龙观、沙河、北七家等几个板块。

　　其中，南邵板块位于昌平老城区东侧，与老城区一水相隔，地铁昌平线及未来科技城规划助力南邵板块迅速崛起，目前区域热门住宅楼盘有北京风景、路劲世界城、中国铁建·青秀尚城、北京怡园等。

　　回龙观区域内土地资源已基本开发殆尽，新房源倍显稀缺，目前区域内一手房较少，只有首开·国风美唐、京投银泰·公园悦府、紫晶七星广场、紫金新干线等几个项目。

　　此外，朱辛庄和沙河两大新兴板块，虽然目前的新房源供应较为稀缺，但区域新盘却凭借产品品质和区域潜力逆市热销，如沙河板块内除了定向安置房北京恒大城成交居于高位，龙湖滟澜新宸自2014年开盘以来成交情况也较为可观。

　　未来昌平区楼市还会迎来新的发展契机。亚豪机构研究总监郭毅认为，依托于像未来科技城这样的产业园区，还会带来更多的刚需和改善需求，推动该区域楼市的发展。随着新需求增加，该区域的产品类型将会更加丰富多样，而产品品质也会有一定的提高。