房地产市场量价齐跌 北京高端别墅降价潮蔓延

  2012年03月16日  03:35  第一财经日报  阴雪  财经门户

【 江西网门户 】  在目前整体房 地产 市场低迷的形势下，别墅市场也不可能独善其身，只有高性价比产品才能够受到购房者的青睐 ]

“总价不到200万，就可以买别墅了。”最近，陈先生的女儿刚刚诞生，双方老人都从老家来到北京帮他照看孩子。瞬间多了几口人，小家显得有些拥挤。陈先生打算卖掉一套闲置的房子再购置一套新居，改善一下居住条件，而手头还有些闲钱的他将目标瞄准了经济型别墅。

位于北京大兴的富力丹麦小镇，是他目前看过的最便宜的别墅项目。“富力丹麦小镇总价196万起，还是精装修。”陈先生告诉《第一财经（微博)日报》记者。

“总价比较低的叠拼别墅现在已经卖完了，目前我们还有联排和独栋别墅在售。”3月14日，富力丹麦小镇的销售员向记者介绍，以独栋别墅为例，现在参加某网站的团购活动，优惠后均价可达到18000元/平方米。而在2010年市场最好时，该项目曾以25000元/平方米的价格推出独栋产品。

相较之下，一套320平方米的独栋别墅总价竟差220余万元。

别墅普降

尽管别墅项目向来以高端自居，在价格方面也一直号称坚挺，但在此次降价潮中，富力丹麦小镇并不孤独。

2月下旬开盘的龙湖好望山就宣称，最低优惠幅度达到8.9折。“8.9折是全款支付的客户所能拿到的最低折扣。”龙湖好望山销售人员表示，截止到3月底都属于该项目这一批房源的开盘期，在此期间优惠力度不变，折后总价350万元/套起。

“龙湖好望山以350万元/套的起价，走经济型别墅路线。”据亚豪机构副总经理任启鑫分析，龙湖好望山地处顺义新城，其周边目前的别墅项目有纳帕尔湾与水色时光两个项目的尾房在售，其中纳帕尔湾总价800万~1000万元/套起，水色时光更是千万起价。“相比这两个相邻项目，龙湖好望山的售价可谓‘亲民’许多。”

除了经济型别墅，一些总价近千万的高端别墅也在悄然降价。

“目前我们单套最低的总价是1100万左右，根据付款方式有不同的优惠。”位于东南五环外亦庄的远洋天著项目销售人员如是说。

与其他别墅项目不同的是，远洋天著所在地块曾经是2009年的北京地王。当年价格最高的地块为大龙地产以50.5亿元摘得的顺义地块，但最终因无力支付土地款而被北京市国土局收回，远洋的亦庄地块得以成为2009年的总价地王。彼时，该地块以48.3亿元的价格溢价467.43%，被远洋 地产 经过169轮竞价最终拿下。以其规划的24.2万平方米的可售面积来计算，其每平方米楼面价高达19958.68元。

“您可以看到我们的外立面都是石材的，以我们这块地的土地成本以及建筑成本来说，即便我们现在是卖30000元/平方米，也是在赔钱出售。”上述销售员直言。

然而，远洋天著的实际成交价格似乎还并未达到售楼员口中“赔钱”的30000元/平方米。北京市住房和城乡建设委员会的官方信息显示，自2011年9月15日开盘销售的远洋天著，成交均价仅为25073元/平方米，较其报价下跌超过16%。

低迷的市场，使得别墅市场的打折优惠逐渐蔓延开来。搜房网数据监控中心的统计显示，目前北京在售的别墅项目有97个，其中在今年3月打折优惠的项目共60个，超过了在售项目的一半，占比达到62%。

销量未升

在市场的跌宕起伏中，购房者也变得更加理性。

陈先生就表示，尽管富力丹麦小镇的价格是他看过的别墅中最低的，但他却并没有购买该项目的打算，“虽然富力算是比较大型的开发商，但项目的社区环境、精装质量等我都不是很满意。”

以远洋天著为例，低价销售并没有为该项目换来销量。市住建委的数据显示，自开盘销售至今半年时间以来，该项目已取得预售许可证的140套房源仅成交27套，销售回款不足3亿，比起近50亿元的土地款相去甚远。

根据亚豪机构数据的统计，在刚刚结束的2月，北京市别墅市场共有34个项目实现成交，成交项目个数环比上月增加5个。但是在这34个有成交的项目当中，有半数成交量仅为1套，排名首位的龙湖好望山也仅实现成交5套。2月份别墅成交总量仅为53套，比上月还减少1套，再创自2008年以来的月度成交新低。

“进入2012年之后，北京市别墅市场连续两个月成交量都在50多套，仅是去年月度平均成交量的‘零头’。”任启鑫认为，其原因一方面在于房地产市场进入深度调整与转型期，别墅市场也不可避免受到波及；另一方面别墅产品由于总价偏高，受众客群相对较少，一般销售周期较长，资金回笼速度较慢，因此这一阶段综合类房企多选择主推旗下普通住宅类产品，暂时搁浅别墅类产品的策略，导致不仅新盘项目推迟推盘周期，大量老项目后期产品也逐渐减少宣传成本。

据亚豪机构的监测，目前别墅市场成交的一个明显特征是，中端别墅占据市场主导，中低端别墅成交有所增长，而千万级以上别墅产品成交走低。以2月别墅成交为例，500万~800万元/套区间段别墅产品共实现成交16套，占据了全部成交的30.2%；300万以内的别墅共成交5套，环比上月增加3套，成交占比也由3.7%上升至9.4%；千万级以上别墅成交套数由上月的11套降至7套，成交占比也下降了7个百分点。

“这主要是由于目前别墅市场当中‘幸存’的客群多为自住需求，这类客群对于性价比要求较高，并且多为中产阶层，他们能够接受的价格区间多在千万以内。”任启鑫表示，在目前整体房地产市场低迷的形势下，别墅市场也不可能独善其身，只有高性价比产品才能够受到购房者的青睐。“因此多数房企也看到了这一市场表现，为了在竞争当中占据优势，越来越多的别墅项目加入到打折促销的队伍当中。”

而继今年前两个月别墅市场新增供应仅有3个项目、68套房源之后，3月上旬更是出现了别墅供应的“真空期”。任启鑫预测，从3月下旬到4月份，随着两会的结束以及北京春暖花开的时节到来，别墅市场将出现一波集中供应的热潮，“而项目在入市定价策略上必然会比较谨慎”。