房地产税费占企业成本比重超两成转嫁购房者

　　偏高的房产税费单

　　一份调查报告显示：在房地产开发企业项目开发中，房地产税费偏高且呈增加趋势，其中房地产企业税收占总成本的比重为26.06

　　当房产税即将成为税费链条上新的一环时，我们不禁要问：房产税费单是否只增不减

　　法治周末记者 马树娟

　　在1月18日的“金凤凰2014全球华人地产峰会”上，华远地产董事长任志强直言，房地产税作为人大重新批准立法的新税种，需对房地产生产环节和持有环节的原有税收进行重新分配。

　　这不仅引发了人们对于房地产税的关注，更让人们对与中国房产相关的各环节所产生的税费多了一份好奇。

　　目前房地产行业背负了哪些税费？一套房子的价款上有多少是用来缴纳税费的？房地产税开征后，原先附着在房子上的土地出让金、税费是否需要作出调整或清理？

　　税费占房地产开发成本15%至20%

　　徐立伟(化名)曾是河南省一家建筑施工企业的老板，3年前开始涉足房地产开发。1月17日当法治周末记者询问其开发项目需缴纳的多少税费时，他感慨道：“要交的税费太多了，我一时给你说不清楚，周末了我好好捋一捋，到时候详细报一下。”

　　经过周末两天的细致准备，1月20日，徐立伟向记者细数了房地产开发过程中的税费成本。

　　前期拿地阶段，土地出让金是最大一块支出，取得国有土地使用权后，按照3%至5%的税率缴纳契税。如果在房地产开发中占用了耕地，则还要根据占用耕地的面积缴纳耕地占用税。同时还要依照占用土地的等级和面积缴纳城镇土地使用税。

　　进入开发阶段后，涉及3%税率的营业税，以及城市维护建设税以及教育费附加，还要按照建筑施工合同金额的0.03%的税率缴纳印花税。

　　项目完工进入销售阶段，对于企业而言，还需要按照销售收入的5%缴纳营业税；如果销售过程中出现了增值，则需要缴纳土地增值税，该税种实行超率累进税率，最低税率为30%、最高为60%。另外，还有印花税、企业所得税、房产税等。

　　在税之外，徐立伟发给记者的《建设项目行政事业性、基金类及经营服务性收费统计表》中还显示，在房地产开发过程中，每个环节都涉及不少费用，如测绘费、房地产价格评估费、建筑垃圾处置费、市政公用设施配套费、工程质量监理费等二十余项，共涉及房管局、城管局、规划局等十余个部门。

　　徐立伟大体估算了下，十余种税和二十多项费用占到了房地产开发成本的15%至20%。早在2008年，全国房地产商会曾就我国房产企业开发费用做过一项调研，调研结果也基本印证了徐立伟的感受。

　　这份调研报告指出，在房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高达58.2%，是最主要的组成部分，且房地产税费偏高且呈增加趋势，其中房地产企业税收占总成本的比重为26.06%。经过统计，该报告指出，在项目的总费用支出中，流向政府的部分(土地成本+总税收)所占比例为49.42%。

　　一旦进入销售环节，作为消费者又要面临哪些税费呢？

　　北京一家大型房地产经纪公司置业顾问吕大中(化名)对法治周末记者介绍，如果购买一手商品房，购房者需以房屋价款的1%至3%缴纳契税，权证登记费等。

　　如果购买二手房，亦需要缴纳契税和成交房价0.05%的印花税。2013年“新国五条”出台后，出售自有住房还要按照转让所得的20%计征个人所得税。不过吕大中对记者透露，实际中由于购房者和业主所处地位不对等，一般包括原本由业主缴纳的营业税和个人所得税都转嫁到购房者身上。

　　可以合并的税费有多少

　　上海财经大学公共经济与管理学院税收系教授胡怡建长期关注房地产行业的税赋情况，他对法治周末记者表示，全国房地产商会的上述报告基本反映了房地产业的成本税赋状况，而这些税费最终都通过房价由消费者来承担。

　　随着房价的节节攀升，政府出台了包括限购令、提高二套房贷款首付比例等措施来调控房价。2010年，作为抑制投机性购房需求，增加投资人的持有成本的房产税开始走上前台。2011年年初，根据国务院第136号会议精神，上海和重庆先后启动房产税改革试点。

　　不过从一开始，试点的房产税其合法性就不断遭受质疑：国务院将全国人大授予的立法权转授给了地方政府；试点的房产税针对个人自住住房开征，这也超出了《房产税暂行条例》的范围。

　　此次十八届三中全会的决定提出，要“加快房地产税立法并适时推进改革”，中国财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文对法治周末记者表示，这种提法回应了房产税开征的合法性诉求。

　　不过，很多业内人士对房地产税提出异议。任志强就认为，中国不应该征收房产税，因为中国的土地不是归个人所有，房子产权只有70年。“政府如果要收房产税，一定要有替代性的政策，就是要取消土地使用税、耕地占用税等税种，然后把这些综合起来变成房产税，使得总税负不增加。如果在收取土地出让金后，再让购买人支付房产税是不合理的。”

　　对此，施正文对记者表示，土地出让金、相关税收和费用，都是政府收入的形式，各自都有其正当性和合理性。不过他也强调，房地产行业事关民生，也要考虑这三者的配置比例，避免不合理的重复征收。

　　徐立伟一直关注着房地产税的立法及推进情况，他对法治周末记者说，现在房价已经非常高了，如果不减并一些税，单纯增税，老百姓买房的负担会更加沉重。

　　在施正文看来，“现行的房产税、城镇土地使用税、土地增值税都可以进行合并”。

　　根据客户应对历次房地产行业税费政策调整的经历，吕大中对记者提出了开征房地产税的顾虑：“如果一个很好的体系作保障的话，房地产税的纳税人很有可能将税负转嫁给买房人，从而变相推高房价。”

　　胡怡建认为，从房产税到“房地产税”不只是一字之差，“房地产税，其实是一个体系，而不单单是一个税种，它包括开发、交易、持有这三大税收体系，应当根据立法要达成的目的对三个环节的税负进行合理协调和平衡”。