房地产行业税收征管审计中三税对比的审计方法

　　近几年随着城市建设规模的不断加大和城镇化建设的快速推进，房地产行业发展迅猛，对税收的贡献率逐年提高，房地产行业成为地方税收收入的主要来源之一，审计机关也把房地产行业作为重点关注的税源进行重点审查。

　　房地产企业在销售商品房时，需要预缴营业税、土地增值税和企业所得税，其中营业税税率为5%、土地增值税税率1%或2%、企业所得税税率3%。以上三税的计税依据均为纳税人取得的预收房款（预收定金）。在这种情况下，就可以根据企业缴纳“三税”计税依据应该一致的特点，对计税依据进行对比，进而查找少缴漏缴情况。

　　　  1、方法描述

　　　   通过对年度纳税大户缴税分析、季末单笔大额税款分析、两年度税款差额分析以及房产企业缴纳营业税、土地增值税、企业所得税等相关税款的勾稽关系分析，根据该年度下发布的相关政策以及当时的市场行情，是否出现未按市场规律变化或政策规律变化的缴税情况，作为疑点进行审核。

　　　  2、分析步骤

　　⑴向税务部门了解本地房地产开发企业土地增值税、企业所得税的预征税率。一般普通住宅的土地增值税预征率为1%，其他类型商品房的预征率为2%。企业所得税预征率为3%。

　　⑵利用营业税和土地增值税之间关系，筛选出营业税和土地增值税其中只缴过一种的企业，进一步分析原因。

　　⑶利用营业税和企业所得税之间关系，筛选出营业税和企业所得税其中只缴过一种的企业，进一步分析原因。

　　⑷利用营业税计税依据与土地增值税计税依，对比计税依据，核算房地产行业缴纳营业税后未足额缴纳土地增值税企业，分析具体原因。

　　⑸筛选房地产行业纳税大户，对纳税大户的“三税”进行重点核查，对比两年度缴纳税款情况，是否出现缴纳税款差额与当地实际政策影响导致税款缴纳差额不符现象，分析具体原因。

　　⑹筛选房地产行业纳税大户，重点核查纳税大户是否出现季末或年末入库税额为整数现象。(宜春市审计局 任常安)