房地产迎多重利好 “金九银十”可期

26日，北京住房公积金管理中心、广州住房公积金中心分别发布通知，自2015年8月26日起，调整公积金贷款利率，五年期以下(含五年)贷款利率由现行的3%下调至2.75%；五年期以上贷款利率由现行的3.5%下调至3.25%。

业内人士表示，房地产贷款利率已降至近年来新低，在股市大幅下跌的背景下，投资者将再度转向资金成本低、保值效果好的房地产，购房预期明显上涨。在众多利好作用下，一二线城市楼市“金九银十”可期。

加码 公积金贷款利率创新低

央行宣布自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。初步测算本次降准释放资金总量约为7300亿元。

央行同步发布了再度降准的消息，即自2015年9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。

央行有关负责人表示，当前我国经济增长仍存在下行压力，稳增长、调结构、促改革、惠民生和防风险的任务还十分艰巨，全球金融市场近期也出现较大波动，需要更加灵活地运用货币政策工具，为经济结构调整和经济平稳健康发展创造良好的货币金融环境。此次降低贷款及存款基准利率，主要目的是继续发挥好基准利率的引导作用，促进降低社会融资成本，支持实体经济持续健康发展。此次降低存款准备金率，主要是根据银行体系流动性变化，适当提供长期流动性，以保持流动性合理充裕，促进经济平稳健康发展。

值得一提的是，这是自去年11月份以来的第五次降息，也是自今年5月以来的第二次“双降”。中原地产市场总监张大伟表示，虽然降准、降息政策并非完全针对楼市，但从目前的市场情况看，房地产市场受到的利好最为直接。

“房地产市场行情与货币环境变化息息相关。继去年末开启降息周期之后，降息已达5次，降准4次，力度与2008年期间相当。目前，五年期以下(含五年)公积金贷款利率由现行的3%下调至2.75%，五年期以上贷款利率由现行的3.5%下调至3.25%，均创下2000年以来的新低。”张大伟说，以100万元借贷20年来计算，利息幅度减少高达19.3万元。这对于有购房意愿的购房者来说，将明显提高其购房积极性。

转移 股市重挫资产配置方向生变

近期A股多个交易日大幅下挫，在央行宣布双降后，仍然失守3000点。随着两市暴跌，A股市值已从6月15日峰值69.57万亿元缩水至40.39万亿元。

有业内人士指出，在股市反复大幅波动下，将有越来越多的投资者转向投资较为保险的不动产。

此前中国家庭金融调查与研究中心发布的2015年第二季度中国家庭资产报告就已指出，在二季度末的A股暴跌过程中，股市资金撤出流向房市的迹象已经显现。

报告指出，2014年以来，我国持股家庭的股市预期指数持续上升，并在2015年一季度达到最大值142(当指数值大于100时看涨股市，小于100则看跌股市)。但二季度末，受股市暴跌对国内投资者情绪的消极影响，该指数下降至111。

报告显示，截至2015年一季度，持股家庭的房价预期指数均小于100，表明持股家庭看涨股价的同时对房价持看跌态度，但到了2015年二季度，持股家庭的房价预期上升到了111.8，而股市预期指数下降至110，持股家庭转而看涨房价，股市与房市之间的跷跷板效应明显。

中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁表示，随着股市大跌，持股盈利家庭的占比在2015年第二季度首次出现下滑，部分家庭开始警觉市场风险，减持意愿明显增强。“而在6月15日至7月2日的第二季度调查中，已经有大量的家庭购买了新商品房，而这个时期恰好是股市开始暴跌的时间”。

“随着股市大幅波动，购房资金成本的下降，将有越来越多的家庭投资发生转向。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于投资者来讲，当股市基本面开始回归理性后，股民将考虑调整资产结构的配置。相对于不稳定因素较高的股市来说，或加大对房地产等实体投资的配置比例。

预判 利好频出楼市成交有望攀高

事实上，除贷款利率的进一步降低，地方的救市政策也在出台。日前，山东省发布《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》，从商业贷款、公积金贷款，营业税、所得税、契税按条件减免等多方面给予购房优惠。

对此，张大伟表示，目前中国经济形势依然十分严峻，房地产仍是支持中国经济的重要产业。因此，各项政策多管齐下的目的仍是维持平稳上涨。在此背景下，对于开发商来说也是较大利好。

易居研究院研究员朱光也认为，目前房地产行业资金情况虽然有所好转，但整体受到金融环境的影响，融资成本依旧较高，融资渠道不畅，而且商业银行普遍对房企开发贷支持力度较小，房地产企业更多地还是依靠自筹资金以及销售回款等作为日常运营的主要资金来源。而降息有助于降低融资成本，进一步缓解企业资金压力。房企可以利用此次降准降息的短期政策窗口效应，加大推盘力度，积极去库存，从而为企业的经营发展创造良好条件。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，随着流动性的增加以及融资成本的降低，将对进入8月份略显疲态的房地产市场起到刺激作用，“金九银十”交易量有望再度攀高，全年楼市成交量或创3年来新高。

张宏伟也认为，短期内来看，接下来几个月楼市成交量势必会短期反弹，“金九银十”已无太多悬念。此前国家统计局公布2015年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有29个，上涨的城市有31个，这也是本轮下降以来，首次上涨城市数量超过下降城市数量。

朱光也表示，各地市场分化将愈发明显。随着此次的降准降息，楼市回暖将再添新动力，特别是供需结构相对紧张的一线和部分二线城市，预计年内房地产市场还将继续升温，房价上涨也会加快；而大部分二线城市和部分三线城市将加速去库存的进程，房价也将稳中有升；大多数三四线城市则因为库存去化周期较长，房价走势也将趋于平稳。