房贷降息红利下月来临 提前还贷潮显现

　　近期，各大银行个贷中心都接到不少关于提前还贷的咨询电话。

　　去年央行连续五次降息，五年以上商业贷款基准利率从6.15%降至4.9%。广大贷款买房者终于可以在新年享受这五次降息带来的福利。2015年五次降息的利好将在2月显现，而临近春节，大多数人会迎来数额不菲的年终奖金，为摆脱长时间的还贷压力，不少房奴开始询问提前还贷事宜，面对这一波提前还贷咨询风，有专家提醒，不是所有人都适合提前还贷，具体怎么还还要根据自身的实际情况。

　　不过对于提前还贷风的形成，业内人士指出，针对当前低利率，适当负债也是一种理财方式。去年连续降息让不少购房者购房压力减轻，也让不少房奴看到了提前还贷的希望。

　　银行理财专家表示，若从投资角度考虑，提前还贷并非适合所有人。至少下面三种情况是不适宜提前还贷的。首先是，等额本息还款者。以等额本息的方式还款，提前还贷的最佳时间点是在贷款周期的前1/3时段内，如果超过这个时间就不适合了。

　　因为前几年每月还贷金额一半以上都是利息，后期还款多是以本金为主，提前还贷节约的资金有限。其次是享受优惠房贷利率的贷款人不宜提前还贷。最后是中短期内需要再次向银行贷款购房的人不应及早还清之前房贷。

　　专家还建议，从资金成本来看，在当前低利率背景下提前还贷未必划算。预计2016年起,申请到房贷打折优惠利率的购房者，其利率将会降至4.3%左右，而对于公积金贷款者来说,利率将降至3.25%。

　　目前银行一些理财产品平均收益都能达到甚至高于4.5%的水平，已经高于贷款利率。这意味着还贷家庭只需对资金进行合理配置，其收益可能比需要支付贷款的利息还多，提前还贷显然就不划算。此外,如果一年内有资金需求的按揭者，提前还款可能不利于家庭的财务安排。而还款时间已经较长的贷款者，因为在贷款期限后期的还款中，大部分都是本金的偿还，此时通过提前还贷达到节省利息的作用不大。

　　如果有计划今年还清所有的房贷，专家提醒大家还需要注意以下这两个问题：首先，你需要弄清楚贷款银行对提前贷的相关规定；其次，如果买房时，你选择的是“商业贷款+公积金贷款”组合贷款的方式，建议先还商业贷款，因为相比公积金贷款，商业贷款的利息比较高，如果先将商业贷款的那部分还清了，那么对于房奴来说，每月的房贷压力必定会减轻很多，而且利息也同时节省不少。