买房还能做“理财” 透视多地房地产非法集资乱象
新华网北京１２月３日电题： 买房还能做“理财”，５年内返还８０％房款？－－透视多地房地产非法集资乱象
“新华视点”记者
购买一套黄金地段商品房，竟能获得高达８０％的房款返还？湖北省黄石市市民周先生购买的养老公寓就宣称“具有投资功能”，买房后５年内可获得高额现金收益。然而，如此“划算”的楼盘如今成了烂尾项目，沦为一起非法集资骗局。
“新华视点”记者多地调查发现，随着楼市近期持续分化，已被法律明令禁止的房企非法集资手法翻新。一些不法企业将住宅、商铺乃至车位冠以“理财产品”名义发售，部分购房者数亿元投资款血本无归。
日前，国务院下发《关于进一步做好防范和处置非法集资工作的意见》。据了解，多省市住建部门已启动房地产非法集资风险专项排查行动。
“两折购房”理财成烂尾楼，购房客数亿元资金不保
据湖北省住建部门相关负责人介绍，当前房地产领域涉嫌非法集资存在两类手法：一是房企与中介串通，以投资房地产项目开发建设名义，发售所谓的“理财产品”，向社会公众吸收资金；二是取得预售许可证前，以内部认购、发放ＶＩＰ卡获得返利等形式，向社会公众吸收资金。
在黄石市，由花湖致远地产公司开发的“上上坊养老型酒店公寓”就是曾发售“理财产品”的楼盘。２０１４年初，３００余位购房者先后预交了数十万元意向金，不料陷入骗局。
记者在该楼盘的宣传广告中看到，开发商声称“既真实拥有，又有投资功能”：购房者每投资１０万元，第一年可获１２％的收益率，此后每年收益率增加２个百分点，５年累计收益达房款的８０％，同时拥有公寓产权，“等于两折购房”。
受害者黄先生说：“这家养老公寓到现在连样板房都没盖，不光是拿房遥遥无期，２０多万元的意向金眼看也要不回了。”据办案部门介绍，因资金链断裂，开发商花湖致远地产公司已进入破产程序，其发售的“理财产品”涉嫌非法集资，涉案金额达３亿多元，众多购房者向房企缴纳的预付款面临本金不保的危险。
除了养老公寓，一些受害者反映，住宅、商铺、车位均曾被不法企业用于发售“理财产品”。据安徽省高级人民法院查明，安徽亳州兴邦公司在海南、河北等地炮制多个非法集资项目。如在海南海口红街广场、凤景城等商业地产项目中，兴邦公司采取“返本销售、约定回购”形式高息招揽理财资金，相关责任人已因非法吸收公众资金获刑。
据了解，该公司曾与投资者约定，如果一次性以“成本价”购房，３年后购房款可全部返还，且拥有房屋所有权。然而，这是一起“庞氏骗局”，投资者缴纳的房款均被挪用于弥补企业资金缺口。审判书显示，安徽亳州兴邦公司累计非法集资３５亿元，４万多名群众受害。
“这些违规理财产品的目的就不是销售房屋，而是‘击鼓传花’缓解企业资金压力，一旦资金链断裂，投资者将本息难保。”重庆大学财税与金融学院教授陈晴说。
不少房地产“理财产品”是骗局，合同、预售证都造假
据了解，高息返还房款、给予现房回报，是种种理财骗局的主要诱饵。北京一位投资了河北某房企“投资性地产理财项目”的市民告诉记者，自己和亲友前后“借给”房企６００万元，约定的年化收益率一度超过４０％，还能“给现房作为返利”。
然而，记者调查发现，在高利息、高收益、高回报的背后，“名为销售房产、实为借钱融资”存在较大风险，不少所谓的“理财产品”实质是设局欺骗投资者。
－－假资质。法律人士指出，多数房地产公司、养老公寓经营企业根本没有向公众公开发售理财产品的相关金融牌照。但浙江杭州一位“养老地产公寓权益型会员”的销售人员赵经理宣称，市民出资购房成为其会员，可选择由公司负责经营租赁，定期获得高额分红。
然而，该楼盘营业执照显示，其经工商部门核准的经营范围仅为旅游项目开发和旅游咨询服务，甚至没有房地产开发资质。
－－假合同。在不少案件中，开发商的合同、预售证均造假。据办案部门介绍，湖北“上上坊养老型酒店公寓”案件中，项目开发商向购房者展示的“房屋预售许可证”，是复制和修改自其他项目的假证。造成众多群众受害的安徽亳州兴邦公司也曾用“预订合同书”替代正规房屋买卖合同，以躲避监管。
－－假担保。还有一些“理财产品”利用投资者不了解法律法规，宣称以住房、商铺、车位等不动产作为担保物，“还不上钱就给你现房”。但实际上受害者往往根本无法取得产权。
重庆市一名推销“晋愉Ｖ铺”的地产中介说，购房者在住宅正式过户前，可另外先缴纳８万元的“车位预收款”。开发商对这笔资金按年息１０％给予购房者现金收益，在住宅过户前退还这笔预收款。“购买者不限于本小区住户，任何人都可以买，相当于房企把车库抵押给你，以每年１０％的利息借钱。”
然而，根据重庆市现行物业管理条例规定，非本小区业主禁止购买本小区车位，房屋登记机构不予过户。“一旦开发商资金链断裂，消费者存在无法收回本金，同时无法获得车位产权的风险。”陈晴说。
多省市住建部门启动非法集资风险专项排查
最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释明确，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，应以非法吸收公众存款罪定罪处罚。
现行商品房销售管理办法进一步规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包的方式租销售未竣工商品房。
据了解，湖北、安徽等地已对房地产行业开展非法集资风险排查行动。北京市打非办专项办副主任沈鸿表示，从２０１５年４月起，北京市已开展打击非法集资专项整治行动。
安徽省社科院房地产研究所所长孔令刚指出，群众贸然投资非法集资项目，其实质是参与民间借贷行为。“一些民间集资合同承诺的高利息，超过相关司法解释的年息不超过３６％的上限，所谓的高收益不受法律保护。一旦楼盘资金链断裂、企业破产，投资者很难直接追诉地产公司。”陈晴说。
专家表示，居民购买正规住宅、商铺及车位，有权要求中介机构出具销售证照，并在当地房地产市场交易部门核实合同备案信息。
监管部门提示，购买非法销售楼盘或者其他不动产使用权，最终难以兑现高收益承诺，对投资者的利益损害极大。“组织参与非法集资刑事案件，可能涉嫌非法吸收公众存款罪和集资诈骗罪，值得引起群众警惕。”最高人民法院刑三庭副庭长罗国良说。（记者杜放、张翅、李劲峰、俞菀）