房产投资风险前50名江西四城市在列 专家称不代表实情

24.11.2013  10:26

近日,国内一家研究机构发布了“中国房地产投资风险前50名城市”,江西省赣州、吉安、上饶、宜春赫然在列。江西省房产业界人士认为,这份排名表有一定的参考性,但并不能完全代表市场实情,如赣州房地产开发投资吸引力一直都挺高,其房地产市场今年也一直都保持“量价齐升”,现有库存房源也并不多,投资价值依然很大。

榜单:江西省四市被列为房产投资高风险地

国内研究机构克而瑞研究中心在对多项数据进行研究总结的基础上,对全国286个地级以上城市的各项指标进行分析,对房地产市场风险进行定量化研究,发布“中国房地产投资风险前50名城市”名单。榜单显示三线城市的楼市风险远高于一二线城市。江西赣州、吉安、上饶、宜春四个城市在这份风险榜单中。

该排行榜排名依据包括四大类指标。第一类是市场需求,包括常住人口与户籍人口比,城市动拆迁需求增量、人口复合增长率等;第二类是市场供求,包括供给与需求比,5年内住宅成交价格走势等;第三类为市场容量,即城镇职工工资,人均购房面积,房价收入比等;第四类为外部因素,即基础设施累计投资额,城市人均GDP等。

三线城市,报告分析大多数是外出务工人口占比较高,城市常住人口普遍低于户籍人口,使得市内对新增住房的需求相对冷淡。另外,经济总量的相对有限,以及中心区域土地供应的较为充裕,更使得三线城市供应过量的市场现象雪上加霜,因此大多三线城市房地产市场待售存量一直处于增长之中,整体风险较高。

分析:赣州曾被一机构评为有投资吸引力

不过,在今年6月份,中国指数研究院发布2013年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力报告,这份报告根据房产销售额、GDP和常住人口数量来划分,将江西省房地产开发投资吸引力进行排名,其中南昌第一,赣州第二。

丰源集团营销总监李念认为,现在国内机构的排名表太多了,“打架”的现象也时有发生,看看就好,不要太较真。像中国房产投资风险城市排名,对开发企业投资决策,有一定的参考性,但并不能完全代表市场实情。开发企业在判断某地房地产是否有投资价值时,要考虑的因素很多,如当地城市经济发展状况,经济总量、城市人口总量、对外来人口吸引力,还有现有房地产库存量,以及房地产销售情况等。像赣州,国务院作出决定,要“加快赣南等原中央苏区振兴发展”,做大赣州对房地产商而言就是很大的投资机遇。

看一个城市房地产投资有没有吸引力,投资风险大不大,住建部政策研究中心主任秦虹在“2013第三届未来城市可持续发展论坛”上认为,“哪个地方最需要房地产业为产业做服务,为人民的住房需求做支撑,研究好这个问题才是我们房地产投资避免失败、避免风险的最重要环节”。秦虹认为,未来投资空间,可以关注中心城市周边的中小城市,由于受大城市的辐射,大城市经济外溢和农村人口进大城市的第一步都在这些中小城市,所以今后的发展都是有机会的。如果加上轨道交通的建设,这些中小城市马上可以变成方便又宜居的城市。

专家:商品房库存量过高会有投资风险

事实上,国家统计局公布的信息,今年赣州10月份新建商品住宅价格环比上涨0.9%,同比上涨8.6%。赣州房管局也在今年9月发布信息,2011年、2012年两年,中心城区商品住房年平均销售93万平方米,今年1~8月商品住房销售面积108万平方米。当前,中心城区可售商品住房(已批准预售而未销售的)面积达到93万平方米。

李念认为,一般而言,商品房年销售量和可售房源量间的比例在1∶1左右,都是属于有投资空间的,如果这个比例在1∶2,1∶3,甚至更高,那么该区域房地产投资风险就很高。

宜春政府部门公布的信息显示,1~10月份,宜春中心城区商品房新增供应继续增长,同比增长46.48%,特别是商品住宅供应充足,总体保持了适度供大于求的状态。全市商品房销售面积180.5万平方米,同比增长35%,与上半年增速比回落13.9个百分点。房地产开发投资继续增长,共完成投资78.7亿元,比去年同期增长22.7%,较上月增速提高3.8个百分点。吉安市政府部门公布的信息,1~9月,吉安全市完成房地产开发投资46.76亿元,增长70.1%;实现商品房销售面积106.71万平方米,增长62.9%,较上半年加快9.6个百分点。

李念认为,从当前各城市房地产发展现状来看,中国房地产投资风险城市排名,有一定的参考价值。(记者刘媛)

来源:大江网-江南都市报


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