换房需求已经占二手房成交六七成
以首次置业的刚需为主的自住房正在改变楼市结构。
继2014年入市2.2万套自住房之后，2015年，北京预计有3.3万套自住房上市销售。显然，2015年，首次置业的刚需人群将继续被大量入市的自住型商品房“截和”，二手房市场与纯商品房新房市场，更主要的目标客户群则是以换房为主的改善型人群。
新年伊始，记者在调查中发现，换房需求已经占到二手房成交的六七成，近期，更是频频出现卖一买一的“连环单”。为了迎合换房需求，有中介公司还专门推出了针对连环单的服务业务，免费垫资帮助购房者实现升级换代。
京华时报记者 鲁欢 桂瑰潘秀林京华时报制图吴尚楠
□案例
一切为了孩子
经过长达3个月的看房，郭女士终于初步敲定了自己的意向房源——一套顶层两居室。“其实我还是有很多方面不满意，比如面积小，客厅局促，户型不合理，没有电梯，房龄偏大，价格偏高，但经过这几个月的看房，我也明白完全符合预期的房源我们也买不起，更何况这个片区的房源太紧俏了。”为了这套并不满意的房子，郭女士一家需要拿出940万元，作为工薪阶层的他们只能通过卖房来实现换房的需求。
一个月前，郭女士卖掉了自己位于三环外的一套140平方米的大三居，“我们真的很喜欢那套房子，南北通透，两个卧室和客厅都朝南，离地铁走路5分钟，距离三环只有2分钟车程，但没办法，孩子已经三岁了，要上好点的小学，落户问题已经迫在眉睫，为了孩子，我们只能放弃这套房子。”
为了孩子的学区户口，不惜代价地卖大换小，是当前换房大军中最无奈的一群人。“我们还不算最糟的，我有同事为了给孩子落户，卖掉了100多平方米的大房子，现在一家三口挤在60平方米的小房子里，各种憋屈，可为了孩子，又能怎么办？”
买卖都是烦心事儿
王女士也在看房，在为房源焦虑的同时，还在为卖房焦虑。
王女士家刚添了小宝宝，原本两居室的房子明显住不开了，不得不把换房提上日程，为了资格与首付款，他们必须卖掉旧房，才能买新房，而且这套房还有贷款，他们还需要买家能支付更多的首付同时不能组合贷。可是房子挂出去几个月了，看房的人不少，但还是没有最终成交，“有些买家上来二话不说就划价，一划50万！还口口声声说都是工薪族，凑钱买房不容易。我也是工薪族，我卖房子买房子就容易吗？”
因为房子一直没卖出去，已经严重影响了王女士家的买房计划，“看上的好几套房子，都因为自己的房子还没卖掉，没敢下定，否则到时候交款交不上怎么办？现在一套差不多的房都五六百万，我们也凑不出来啊。”
“中介说最近市场没有几个月前热了，我们也在考虑要不要适当再降点，放低卖房的条件，毕竟真正合适的房源一旦错过就很难再遇到了。”
王女士的遭遇绝非个例，不少迫切需要换房的人都受困于卖房的难题，以至于影响到换房。
记者从西三环的某高端项目获悉，因为卖房不畅，无法及时履行认购协议，该项目一期二期300多套房源中，30多个客户被清退了认购资格。“有客户为此痛哭流涕，我们也很不落忍，可我们只能履行合同条款，毕竟公司年终回款的要求在那儿呢。”该项目销售人员表示。
□观察
三类换房群体较常见
事实上，换房者的需求是多元的，有纯粹改善居住条件的，有为了照顾父母的，有为孩子上学做准备的，有想节省上下班时间和精力的等等，想法各不相同，挑选的房屋也不尽相同。但据本报调查，换房过程中以下三种情况较为常见。
第一类是为了改善居住条件，从小房子换成大房子，或者从郊区的房子换成城区的房子。这类置业群体的年龄多在35岁以下，纯粹为了改善居住环境，减少通勤成本等。
第二类是为了孩子上学。此类购房者多在30至35岁之间。众所周知，北京的学区房对孩子的教育意义深远，强大的需求支撑也使得学区房的房价居高不下，且即使在淡市下依然一路高歌。学区房也被称为是另类“刚需”，在市场行情不好的时候，其成交量与普通住宅相比更具有稳定性。学区房尤其是重点学校的学区房作为与教育密切相关的产物，受其特殊性和稀缺性因素影响，一直具有稳定的需求群体和较高的投资价值。这也是重点小学学区房在淡市下成交占比小幅走高，价格抗跌性更强的主要原因。
第三类是终极置业者，这类置业者往往年龄偏大，在40岁以上，有相对雄厚的经济实力，且不用考虑孩子的教育，为了更好的居住环境，他们更愿意选择区位更好、产品品质更佳的改善产品。
□说法
换房需求占到六七成
“11天已经有33个连环单了，其中44笔是在本月完成的。”我爱我家换房需求管理组负责人张月向记者透露。
伟业我爱我家市场研究院经理孔丹也告诉记者，在市场交易中，换房的置业群体大概占到了六七成。
中介行业所谓的“连环单”，就是改善型置业者卖一套房再买一套房的业务。“事实上，换房对于消费者来说是一件非常头疼的事情”，张月告诉记者，很多客户属于由远换近，或者从南边换到北边。客户买房卖房同时进行，看房难度大，整个过程大事小事不断，是一个繁琐纠结、漫长的过程。
据张月介绍，在卖一买一的换房过程中，最容易出问题的环节就是资金不能及时到位的问题，而为了方便庞大的换房群体，伟业我爱我家还针对连环单客户推出一系列独有服务，“我爱我家针对连环单客户提供一站通服务，各环节都有免排队、优先办理的权利，这样将会大大加速办理时效，缩短周期。即便是因为银行放款等各个方面的原因，客户无法按时拿到房款，我爱我家推出的无优换房免费垫资服务也为客户解决了后顾之忧。此外，成交第一单后，经纪人将根据客户的需求，将推荐相关区域的资深经纪人为客户找房服务，确保客户在短期之内找到合适房源，尽快换房，对冲房价上涨的风险。一系列遵行服务确保客户能够实现换房各环节无缝对接，快速换房。”
□市场
加紧推盘
对以改善居住条件为主的置业人群而言，新房依然是主力目标，而今年年初以来，开发商的加紧推盘，也为满足这部分人群的需求提供了更多选择。
1月份是传统的楼市淡季，但2015年年初开发商却已开始加紧推盘入市。据亚豪机构统计，仅1月上旬北京就已有7个项目开盘，供应量达到3653套。而2014年同期仅有3盘入市，供应852套商品住宅。
统计显示，1月开盘的7个项目均为纯新盘，高端、刚需两类产品分化明显，其中，万柳书院、紫玉公馆、当代旭辉墅三个项目定位高端，而其他四个项目的定价则均未超过20000元/平方米。
亚豪机构市场总监郭毅认为，开发商在前几年激进拿地，背负着沉重的财务压力，因此不敢再“等”市场而是“抢”市场，在项目达到入市条件后抓紧推出，造成新年伊始北京纯新项目的集中开盘。
而成交方面，据伟业我爱我家市场研究院数据显示，1月上半月，北京全市住宅（含新建商品住宅和二手住宅）网签总量为9586套，与上月同期相比下跌了23%，比去年1月同期上涨21%。其中，新房网签量为4311套，与上月同期相比下跌了28.4%，比去年1月同期上涨17.2%。价格方面，1月上半月北京市纯商品住宅成交均价为19321元/平方米，比上月均价回落28.5%。
伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖表示，经过了12月网签量的大幅翘尾之后，受买卖双方心理、临近春节等因素的影响，北京楼市网签量比12月出现了较为显著的下滑，不过市场网签整体的水平已经好于去年同期，与此同时，在成交结构、开发商低价走量和供求双方博弈等因素的共同影响下，新房、二手房的实际成交均价也出现了一定幅度的回落，新房方面表现得尤其明显。
虽然2015年调控政策的放宽已经明确，但市场层面依然不容乐观，豪宅市场将迎来集中供应令竞争压力大增，刚需盘则依然受到自住房的冲击。郭毅认为，在这种状况下，豪宅尽早推出是为了抢占市场，而亲民刚需则要么是靠政策支持、要么是打出差异化之牌。
>>新房
刚需市场成交复苏
对于以学区户口为主要目标的换房者而言，二手房几乎是唯一的选择，央行降息、公积金贷款最高额度调整，都刺激了这类需求的增加。
“虽然目前市场成交量与上月相比有所回落，但1月网签与2014年第一季度成交水平相比，仍然位居较高水平，因此1月成交应在万套以上。”乐居二手房分析师韦雨舟说。
据伟业我爱我家市场研究院根据北京市住建委网站数据统计，1月上半月，二手住宅网签量为5375套，与上月同期相比下跌了16.4%，比去年1月同期上涨26%。价格方面，1月上半月成交均价为29035元/平方米，比去年12月均价回落1.1%。
对于价格的显著回落，胡景晖认为，主要受到成交结构因素的影响。首套房公积金贷款最高额度调整后，与之前11月22日央行降息将形成叠加影响，事实上对于以往由于价格门槛而被迫挤出成交的大量刚需人群形成了最直接的利好，这将促使具备购房资格同时也有一定购买力的首次刚需人群进一步入市，市场成交量也将因此而在一定程度上走高，这种情况很可能在2015年全年都会持续。
>>二手房
□政策利好
1月上旬组合贷款咨询量涨20%
公积金额度的上调对换房群体的刺激作用十分明显。今年年初公积金管理中心出台新政称，将贷款最高额度从80提高到120万，业内分析认为，这不仅带动了公积金贷款的使用效率，也激发了购房人对于组合贷的使用热情。
据担保机构“伟嘉安捷”数据统计显示，1月上旬组合贷咨询量较去年12月上半月上涨20%左右，同时，1月上半月房贷市场成交量环比去年12月上半月上浮10%左右，预计1月下半月成交量仍将继续回暖。
伟嘉安捷专家认为，1月上半月组合贷咨询量升高的主要原因有两方面。一方面，公积金贷款最高额度从80万提高到120万后，由于公积金与商业贷款利率之间1.9%的利率差异，因此与纯商业贷款相比，使用组合贷款购房人将享受到近40万的低利率优惠，这将极大减轻购房人的月供负担。另一方面，去年央行降息后，公积金五年以上的贷款利率仅为4.25%，加上贷款额度的提升，使购房人能够在取得较高额度的同时享受到较低的利息，是目前贷款买房最为省钱的方式。
以一套总价为200万的住房为例，购房人如果使用纯商业贷款，20年后总利息为1480535.24元，而使用组合贷的总利息仅为1175609.37元，比纯商业贷款节省30多万元。而且在月供方面，使用组合贷款也比纯商业贷款每月少还1270.53元，月供和总利息方面的节省是导致近期组合贷款咨询量上升的最主要原因。
值得一提的是，组合贷款受到购房人青睐的另一个原因是年初贷款的办理速度有所提升。伟嘉安捷专家认为，目前阻碍组合贷款办理的最主要原因还是贷款步骤方面的繁琐，办理商业贷款和公积金贷款两套程序，而这种情况在如今却有所改观。从商贷部分看，年初各家商业银行在办理速度上较年底有所加快，放款环境较为宽松，公积金贷款的流程也在20个工作日左右，比以往动辄将近一个月的速度快了不少，所以在上半年办理组合贷款在时间上比下半年更加快捷，也让组合贷款的咨询量有所上涨。
□置业建议
1资金情况
业内专家告诉记者，换房的置业者除了要注意卖一买一之间的交易环节问题之外，还要注意资金实力、户型、环境、区域等多重因素，以真正达到换房的目的，选择适合自己的房源。
换房，首先要看你的资金储备能力，你手中有多少资金?你换房的需求是什么?你要换多大的?这是首先需要考虑情况的。其次，选择的付款方式是：一次性付款还是按揭付款?这其中的讲究也很大。
2购房区域
购房者要全面衡量自己选择的区域，同时注意，优质区域的总体房价相对来说较高，换房者需要全面衡量一下区域和房价的关系。
3合理的户型
合理的户型都是购房时必看条件之一。好的户型住起来不仅会让生活更加舒心，还意味着更合理的空间分布、更高效率的工作生活等。户型合理的楼盘不管是自住还是投资，都很适合长远发展。
4购买学区房要仔细摸底
由于每个学校招生简章要求的入学政策不尽相同，因此购房者在购买学区房前，一定要对学校招生要求和房屋情况仔细摸底。一般来说，以下几方面对于能否顺利入学影响较大且易被忽略，需要购房者特别注意。第一、购房年限要求。由于近半数学校对于学区房购置年限有限制，因此在购房前要充分了解清楚，避免临时购房而导致子女不能顺利入学；第二、一房一名限制。目前市场上绝大多数学区房一套房只有一个入学名额，且名额六年循环使用一次，因此购房前需了解清楚房屋入学名额是否正在被占用以及占用年限；第三、特殊入学要求。部分学校会有一些特殊入学要求，比如，个别学校要求购买的学区房必须为新房项目，有些学校要求孩子父母一方必须为某单位正式职工等。购房者购买学区房时应了解清楚，避免产生不必要的损失和纠纷。