广州：推新货楼盘129个 “地王”项目受考验

历经2014年近1200万平方米、9万多套新增供应的疯狂之后，2015年还会不会持续？今年上半年，广州楼市新增供应呈现什么样的局面？

本刊统计显示，今年上半年，广州有计划推新货的楼盘达到129个。其中，花都以20个楼盘成为推新货楼盘个数最多的区域，南沙、增城以19个楼盘紧随其后。在129个楼盘当中，不乏“地王”、“贵价地”项目，这些项目的定价、成交情况备受关注。

虽然129个楼盘有计划在上半年推出新货，但是大多数对最终推货量都没有确定，“看销售情况而定”是很多楼盘上半年推新货的打算。在业内人士看来，看情况而定的上半年新货，会低于去年同年同期。

新货 前低后高

进入2015年，开发商推新货的热情明显降低。2014年12月，广州一手住宅的新增供应还有9770套、过百万平方米；2015年1月，广州新货供应就只有4513套、54万平方米。市场供应一下从炎夏进入到了寒冬，没有过渡期。

“这种情况会一直延续到3月份，”东部某大型楼盘的营销负责人梅先生认为，经历了去年年底的推货高峰之后，开发商的新货一时难以跟上，加上今年春节假期在2月底，消费者的购买欲望在春节前后都会比较低，因此开发商到3月份底之前都不会有太多新货推出。直到四五月份，供应量才会大幅增加。“南沙自贸区挂牌，增城区挂牌，这些利好都会刺激消费者的购买欲望，也会提升开发商推货的热情。”此外，开发商今年定下的销售目标还是很高，而一季度完成的情况不会太好，加上四五月份也是楼市惯常的销售旺季，楼盘推新货的欲望本就比较强烈。因此，“四五月份会出现新货供应高峰。”

“前低后高。”保利地产首席研究员吴定金这样总结今年上半年楼市的新货供应，这同时也是今年全年新货供应的状况。在吴定金看来，无论“后”有多高，上半年新货供应都比不上去年同期，“去年第二季度开始，因为楼市销售不畅，楼市的施工面积减少，再经过去年年底的一波推货高峰，上半年开发商想推新货也无货可推。”

上半年推出的新货可能会比较少，但是消费者可选择的单位一点都不会少，因为目前市场还有大量的库存尚未消化，市场上在售的房子很多。

产品 “刚需”是王道

对于上半年的新货，合富辉煌首席市场分析师黎文江同样认为比不上去年同期，主要原因是大户型产品的减少。大户型产品减少，更突显了刚需产品的多。

确实如此。上半年新货中，只有海珠区走纯大户型路线，其余的多走“刚需”路线，大户型只是点缀型产品。以往高端项目林立的天河，上半年推新货的10个楼盘中，只有5个楼盘推纯大户型产品，5个楼盘推中小户型产品；越秀、荔湾8个推新货的楼盘中，更只有一个楼盘推纯大户型产品。黄埔、增城、花都、南沙等楼市重镇，一向主打刚需市场，上半年推出的新货中，刚需产品占比多在七成以上。在南沙，70-100平方米左右、两房到三房的产品最为常见；花都3000套新货中，刚需型产品占比近七成；黄埔、增城刚需型产品估计高达八成。

开发商抢着推刚需产品，当然是因为该类型产品好卖。

去年出台的房贷新政虽然解除了部分改善型买家的束缚，但是刚需型产品依然是最热销的产品，为争抢更大份的市场蛋糕，开发商只有顺势推出刚需型产品，而不是逆势推出大户型。2015年，刚需依然是王道。

价格 成本型上升

相比“看销售而定”的推货量，2015年上半年新货的定价更加“随行就市”。对大多数楼盘来说，推出前一两天才最后确定价格并不是什么奇怪的事情。

谈到2015年上半年新货售价，黎文江认为开发商会定得相对谨慎，对于当前开发商来说，消化库存才是最重要的，只有价格稳定，才是消化库存的好办法。黎文江同时还提到，2015年推出的新货，成本大为提升，地价高，人工高，利息也高，因此，上半年新货价格会出现“成本型上升”。例如一些楼面地价2万元/平方米的项目，如果不卖到3万-4万元/平方米，开发商可能会亏本。这些成本高的新货成交之后，最终会拉升整体房价。当然，这和开发商为追求丰厚利润而大幅提价有一定的差别。

梅先生觉得，现在大多数消费者还是习惯降价的模式，如果开发商急于调整为涨价模式，其销售可能会受到冲击，因此，上半年价格平稳的可能性很大。

某知名房企投资拓展部总经理徐晓则觉得，新货价格分片区看会更加明晰，北部新货的价格会比原先在售产品还低，东部、中心城区会持平，南部的番禺也可能会下降。

从目前确定价格的新货来看，想要买单价万元以下的房子，还得到增城、从化、花都、黄埔、南沙等区域寻找。想要在中心区买房子，2.5万元/平方米左右只是起步价。

关注 “地王”项目

2015年新货中，曾经的“地王”、贵价地项目颇受关注。

在黄埔，这样的项目有保利学府里、越秀保利爱特城；在白云区，这样的项目有佳兆业天御、华发四季。随着地价的不断走高，未来贵价地项目将会成为市场普遍现象，但在当下，这些项目无疑会备受挑战。

黎文江认为，这些项目因为成本高，价格肯定相对较高，如何找到买家，找准定价，产品方面做到令人眼前一亮，非常考验开发商。

梅先生对这些楼盘的销售持悲观态度，认为它们的销售备受考验。梅先生透露，去年东部一个贵价项目开售，开盘只卖出了30多套单位，消化率不足两成。几个月时间过去，其成交套数还是不足百套。“如果定价不慎，贵价地项目的房子会卖得很辛苦。”

徐晓则认为这些项目在2015年上半年不会遇到太多问题，因为拿下“地王”、贵价地的大多是大开发商，这些开发商将利润压到很低，追求的是成交量而不是利润率，因此定价不会过高，“能吸引到买家。”（张秀钦）