改善需求改变楼市格局 个别区域换房比例达七成

受自住房冲击以及政策倾向等多重因素的影响，刚性需求受到抑制，而改善型需求则加速入市。在新政的持续作用下，上周(10.13-10.19)，无论是新房市场还是二手房市场，改善型产品的供需双方均出现了激增的态势。不过，业内人士称，目前而言，政策撬动的需求仍然有限，未来上升空间还需进一步观察。值得关注的是，在改善型需求和供应双双增加的情况下，改善型产品的成交量增长明显，楼市的成交格局在逐渐改变，未来，改善型所占比例有望进一步提升。

□二手房

个别区域换房比例高达七成

近期的二手房市场中最为活跃的莫过于换房的置业群体，作为房贷新政策真正的受益者，大多改善型购房者为能享受到将“二套”变“首套”优惠，纷纷将手中房源挂牌出售，以“卖一”来“买一”，实现置换流程。链家地产的最新统计显示，个别区域成交的客户中换房客户甚至能达到70%左右的占比。

改善型需求积极入市

根据最新的政策，对于名下拥有1套房的购房人来说，只要提前还清房屋贷款，再买二套房就可以按照首套房标准执行。该政策直接刺激了改善型需求的释放，房产金融服务机构伟嘉安捷投资担保公司的分析师指出，受这一利好消息影响，目前北京地区有约30%的改善置业人群打算申请提前还贷，以便享受到首套房的优惠政策，减轻购房时的经济压力。

刘先生(化名)最近就打算把自己名下一套房子的贷款还清，他于2009年购买了一套大三居，当时贷款200万，享受的是七折的房贷利率。最近央行又出了新政，所以刘先生打算把手头这套房的贷款提前还完，再抓紧时间买套新房，以便能享受到首套房的优惠。

事实上，近期与刘先生有相同想法的购房人并不在少数。伟嘉安捷的分析师表示，自从央行新政出台以后，由于现在银行首套房认定方式执行认贷不认房，名下拥有1套住房并结清贷款，再买房即可算作首套，因此近期购房人打算提前还贷的情况明显增多。

链家地产的最新统计数据也显示，改善型正在积极入市。据其统计，10月第三周北京市二手住宅共成交1665套，与上周相比增加58%，与9月第三周相比减少16.1%。由于网签的滞后效应，本周网签量依然处于较低水平，但从链家内部成交数据看，成交量在上周的基础上增长50%左右。

链家地产分析师张旭表示，自9月30日房贷新政发布以来，北京市二手房市场发生了较为明显的变化。在客户方面，改善型需求客户占比逐渐加大，在新政中首付优惠的政策落地后逐渐发挥出对市场的带动作用。但对于刚需来说，政策上并未有实质的利好，虽然10月以来也有不少刚需入市，但多数是受市场预期的影响。

挂牌出售房源环比增八成

另据某网二手房统计，上周新发布房源比网签二手房房源量多116套，且不论是环比上周还是与9月同期相比，增幅高达80%和3.5%。

“虽然改善型需求的入市一定程度拉动了成交，但因改善客大量出售手中房源，使得目前市场上优质二手房大量涌现，且多为小户型房源，在房源充足的情况下，预计二手房房价短期内难大涨。”某网二手房分析师韦雨舟说。

对于目前市场上刚需购房者的观望，韦雨舟认为，综合来看，年内信贷政策不会大幅度变化，因此有购房意愿的客户持续观望等待的意义不大。但是，新政虽没有带来大幅度的利率优惠，却使得二手房市场上涌入大量优质房源，业主扛价惜售情绪也有所减轻。受供求关系比不平衡的影响，二手房价格短期内不会大幅走高，而这时候相同的价格下有多套房源以供挑选，因此为入市购房的好时机。观望了许久的购房者应该冷静下来理性对待楼市的起伏，因为楼市“最低价”总是可望而不可及，一旦房价到达合理的心理预期，可以考虑入市改善居住环境。

□新房

改善项目占楼市供应半壁江山

在前期库存未得以消化完成的前提下，刚需盘推新动力不足，造成10月以来开盘量减少。但与刚需盘不同的是，今年北京限价令放宽后为中高端项目的入市创造了政策条件，而近期针对改善型客群松绑信贷又定向释放了购房需求，为中高端项目带来市场契机，但因此改善盘和高端盘才得以在下半年集中入市。据亚豪机构统计，下半年中高端楼盘的开盘项目个数在总入市量中占比近50%，较上半年增加10个百分点。

在央行新政利好的影响下，改善型需求集中爆发，部分楼盘迎来放量，不少开发商加速楼盘入市。据亚豪机构数据显示，10月份，北京预计有22个项目入市，主要集中于海淀、朝阳、大兴等区域，改善型项目成为供应主力军。

以上周为例，据亚豪机构统计数据显示，上周(10.13-10.19)北京共有10个楼盘集中入市，分别为2个刚需项目蓝光星华海悦城、首开香溪郡；5个中高端改善型项目金隅翡丽·蓝爵堡、远洋·傲北、天润香墅湾1号、泛海国际以及中冶德贤公馆；旅游项目龙湖长城源著以及2个自住房项目恒大御景湾和中铁建原香嘉苑。10个楼盘项目累计新增供应3879套，环比大涨近6倍。

记者走访位于南四环附近的中冶·德贤公馆项目售楼处发现，新政发布以来，项目售楼处的客户到访量有了明显提升。据中冶·德贤公馆营销负责人介绍，“目前，中冶·德贤公馆在售136-178平米三居/四居产品，自新政发布以来，楼盘来电来访量较之平日最高峰亦有明显增加，尤其是‘低开一万，五折买四环’的消息一经放出，项目更是引起了购房者的广泛关注。”

□楼市格局

改善型成交稳步增长

随着供应结构和需求结构的变化，北京楼市的格局也悄然生变，伟业我爱我家的统计数据显示，改善型成交正在稳步增长。

据伟业我爱我家市场研究院监测，北京市从2013年至今，改善型客户在二手房市场中的占比呈现逐步升高的特征。2013年的10月，拥有一套住房的改善型客户在我爱我家月度成交占比为26.39%，而目前这一幅度已经上升到现阶段的42.69%。

值得关注的是，9月30日央行房贷新政和北京市调整普通住宅标准后，经我爱我家成交的二手房客户中，已经拥有一套住房的改善型客户占比为42.69%，这一比例比9月份上升了11.2%。可以看出，在9月30日房贷新政出台后，北京市二手房市场改善型人群的入市幅度明显增加。

“从目前来看，本轮市场政策所能够释放的改善型需求在整个楼市的宏观需求中，占比大约在30%左右，这批需求是否会在未来一段时间真正集中入市，从目前来看可以说有这一苗头，但能否长期持续尚难判断。”伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉记者。

另据胡景晖介绍，从趋势上来说，今年和去年相比，改善型明显增多。造成改善型人群增多的原因有几方面。一是在过去北京市执行严格限购、限贷政策的情况下，市场改善型人群事实上存在着较长时间的需求积压情况，由于政策无法放松，难以顺利入市。二是在2005年房价整体上涨之后，市场上第一批购房人在当年由于购置的房屋面积较小，随着子女教育、父母养老、医疗等实际需求的增加，以及家庭收入的增加，客观上也已经需要进行住宅改善。

三是房贷新政和普通住宅标准调整，事实上对于改善型需求进行了一定的松绑和支持，在短期内引起这批需求的关注和入市，在情理之中。

□原因探析

政策因素房贷新政直接利好改善需求

近期，包括中行、建行等在内的多家银行相继表示执行央行的新政，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，以及拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由各分行根据风险情况自主确定。