银根偏紧施压房价 专家建议“迟降不如早降”

人民网北京3月1日电 （李海霞）2014年以来，不少购房者发现，春节前后各大银行悉数上调首套房贷款利率，以工农中建为首的国有商业银行均上调首套房贷款利率至基准利率，春节前的8.5折贷款优惠基本绝迹。而光大银行和交通银行首套房贷款利率在基准利率的基础上再上浮5%。

同时，2月25日兴业银行证实暂停向房地产开发商发放贷款。并且刊登了兴业银行公告全文，其中指出：本行暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务。虽然工行、农行、交行等大型银行停止房贷的传闻被澄清，但是，各家银行收紧房贷特别是取消贷款利率优惠甚至在基准利率上较大幅度上浮确是事实。

对此，一些评论人士认为，虽然银行没有声言停止房贷，但实际操作中银行对房地产市场泡沫风险的担忧加重了，出于对房贷的安全性考虑，收紧房贷是可能的。

复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成在接受人民网记者采访时表示，银行是经营货币的企业，房贷固然要按照政府要求支持消费者购房，但是前提要能赚钱。

一位接近央行的权威人士透露，在货币政策宽松、“存贷利差”空间大和房地产行业处于上升周期的背景下，个人住房按揭贷款本质上是优质盈利性业务。但目前，我国商业银行经营的内外环境、模式发生巨大变化，银行发放住房按揭贷款特别是打折扣的首套房优惠利率贷款已经无利可图。

据了解，由于理财产品等高成本、期限短的资金已经成为银行资金来源主渠道，再加上存款搬家的冲击、银行利润增长的刚性考核，房贷（特别是个人住房按揭贷款）相对于小微企业贷款、个人消费贷款、信托等高收益资产来说，其收益率低的劣势暴露无遗。“同样一笔100万元的贷款，发放给小微企业，贷款利率在基准利率上浮10%-30%，在没有调整前房贷则下浮15%，加上小微企业回款快、收益高，自然更受银行青睐。”

不仅在内部收益上，各大银行开始“抗拒”个人房贷，银行的流动性风险和房地产的市场风险也让银行收紧房贷的脚步越来越快。

有评论认为，在表外业务快速发展的情况下，流动性风险将是银行未来面临的主要风险。2013年底，银行流动性再次出现超常规紧张，意味着去年6月“钱荒”以来，银行表外业务对于流动性的冲击仍旧严重。银行的个人房贷业务无法实现证券化，对于银行的流动性风险只有恶化而没有缓解。

其次，房地产或要为可能出现的房价下跌和房产泡沫破灭带来的信贷风险做好充足的准备。银监会主席尚福林在2014年全国银行业监管工作会上就警示部分银行存在房地产贷款集中度过高的问题。

伴随着当前银行收紧房贷，一些楼市成交量萎缩，一些楼盘开始降价促销，有的业主开始抛售房产，连一些房地产大佬也发出“看空”言论。

国家统计局数据显示，1月房价环比上涨的城市个数减少，下降的城市个数增加。1月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市个数分别为6个和13个。

以杭州、哈尔滨为代表的二线标杆城市的新房价格首现下跌，更是引起市场恐慌。近日，杭州、常州等城市传出楼盘打折甩卖的消息。

尹伯成认为，部分城市的房价下降与银行收紧房贷有一定的联系。“银行收紧房贷，购房成本就提高，需求就会萎缩。房子交易量下降，房地产商资金会越来越紧张，房价下降也是必然的。”

尹伯成表示，出现不降价绝对不行时，房价就不是由开发成本和利润要求决定了。当商品供给和成本已定时，能卖什么价格完全由需求决定。实在不行时，迟降不如早降。早降可少亏，晚降要多亏，不降吃大亏。他认为，这是市场经济的铁律。

从房贷政策来看，日前央行已将2014年信贷政策工作意见下发给各分支机构及各银行业金融机构。央行明确，2014年央行要落实差别化住房信贷政策，满足首套自住购房的贷款需求，切实提高保障性安居工程金融服务水平。而对于改善型需求央行则并没有明确表示是否支持。?

“中央政府会在不让房地产市场‘崩盘’的低线前提下按照市场经济规律对楼市做好调节。” 尹伯成说，“既不放纵楼市泡沫进一步膨胀，又不允许楼市走向‘崩盘’。”

北京中原地产市场总监张大伟认为，从房地产发展的过往看，信贷收紧的年份房价一律下调，而信贷相对宽松的年份，房价则一路高涨。“今年房价必然不会出现如去年的大幅上涨。”