[江西日报]刚需压抑 南昌楼市成交疲软

　　南昌房地产信息网统计数据显示，2014年5月，南昌市区商品房住宅共成交2603套，环比略涨。此外数据还显示，6月份前两周商品房住宅总成交不足千套，依然延续了南昌楼市商品房住宅第二季度成交疲软的态势。

　　记者在市场调查中发现，刚性需求对政策调整有较大的预期，且银行信贷政策的苛刻，让其对入市持观望态度；与此同时，对市场下行、房价下跌的较大预期与楼盘降价力度较少的现实矛盾，也让刚需处于一个压抑状态；南昌棚户区改造产生了现实的“新刚需”，但市场走势不明朗也让这部分购房者面对市场踌躇不定。

　　 大势不明朗、政策微调待见效 刚需被压抑

　　记者从南昌房地产市场了解到，5、6月份开盘的项目大多数都没有取得预期的效果。如6月初开盘的朝阳新城板块的国贸阳光、联发君悦朝阳，象湖新城板块的伟梦清水湾以及高新板块的大唐世家等项目。“目前项目卖得不好，不是产品的原因，也不是区域的原因，主要是大势，购房者对市场下行有预期，觉得今天买了，明天可能自己就亏了，大部分购房者认为等等看应该是最好的选择”，方大上上城营销总监冷飞说道。

　　刚需对大势下行有期待，主要是对调控政策与市场调整有期待，南宁、宁波限购放松被住建部默认，沈阳放松限购已成公开的秘密，全国30多个城市在酝酿放松楼市限购政策，购房者对南昌限购政策调整因此也充满期待；同时央行对商业银行放松首套信贷政策、支持首套自住购房有明确指导意见，但大部分商业银行依然我行我素，对首套信贷以及利率依然“掐紧”，在中央政策的强压之下，购房者对信贷政策放松也充满期待。因此，目前刚性需求被短暂压抑。“我们项目2013年年底的首期开盘房源的按揭贷款，到现在银行还没有放款，开发商着急、购房者也着急，原来银行对二套房放款掐得很紧，现在刚性需求首套房按揭贷款也同样紧张，首套按揭贷款不放松、利率无优惠，购房者贷款成本太高，刚性需求就一直犹豫、观望，你说房子能卖得好么？”朝阳新城某楼盘营销总监如是说。

　　 房价降幅低于心理预期　刚需“驻足”

　　“买卡开盘一万元抵三万元、与某网站电商售房一万元抵五万元、买房免五年物业费……”近期记者不断收到开盘项目的促销信息，但从市场上了解到，虽然个别项目价格有松动，想通过降价来撬动市场，但整个市场成交价格并没有大幅度下跌，地产开发商只是通过促销中的价格暗降吸引购房者入市，但房价降幅较少，暗降不足以打动刚需入市。以高新板块为例，2013年底高新板块艾溪湖北岸的楼盘成交价格在每平方米7500元左右，目前同板块项目的成交均价依然在7000元之上，低于刚性需求对此板块的成交价格的预期。

　　“开发商和购房者都处于一个相互试探的过程，开发商对后市还是充满信心的，目前小心翼翼降价，一方面是出于公司利润考虑，另一方面是照顾老业主的情绪，但小幅度的降价已经不能满足购房者，且购房者买涨不买跌，持币观望是常态”，南昌赛维思营销代理公司总经理杨志红说道，“刚性需求对价格更敏感，对价格更有抗性。在目前态势下，如果开发商开盘没有大幅降价，刚性需求很难被吸引入市。”

　　 拆迁户增多 刚需虽旺盛 但观望者众

　　今年是南昌的棚户区改造年，据记者了解，仅南昌市象山南路拆迁改造就涉及6000余户，目前象山南路拆迁实施“预付款”，截至5月3日，已发放补偿款逾1.37 亿元，预计大部分拆迁户将于6月份拿到补偿款。拆迁户被推上市场，需求旺盛，且手中有钱，对楼市是利好。记者通过实际调查了解到，虽然拆迁户补偿价较高，但此次拆迁许多单个房源面积较小，在当前的房价较高的市场下，得到的拆迁总款额还是不容易找到合适的住房，许多人宁愿观望一段时间。即使很多即将开盘的项目针对拆迁户做了独特价格优惠，但降价幅度仍不足以吸引他们掏钱买单。

　　“我们项目针对拆迁户做了独特的优惠，但项目5月份成交的客户主要还是周边边缘客户，拆迁户极少”。中骏蓝湾营销负责人刘经理说道，虽然在很多项目现场，出现了不少拆迁户的身影，但考察了解的居多，出手购房的较少，观望者众。