南昌“旧改”红利焕发老城新貌 老城居住价值凸显
随着象山南路拆迁工作的启动，南昌“旧城改造”也正式拉开大幕。33.65亿元打通11条“断头路”、 206亿元改造8个棚户区、25.06亿元改造4个城中村、2.36亿元建设廉租住房。多年来一直备受建设规划滞后、设施陈旧老化、人口居住密度过大、交通拥堵等困扰的老城区此次将迎来改革的新契机。
而记者了解到，旧改之后的地块将主要以商业、文化等服务性项目为主，将有效改善老城人口密度，优化老城城市布局。业内专业对此表示，旧城改造对老城区是第二次生命，旧改后的老城区将焕发新的生机，无论是居住价值亦或者是区域价值将更加凸显。
人口密度堪比上海 南昌老城改造迫在眉睫
城市中心区，在城市格局中，扮演的应当是经济、政治、文化中心的角色。其居住功能往往是配合其他功能而存在。不过对于南昌而言，老城区居住反倒成为其主要功能。据相关数据显示，2008年南昌老城区人口密度每平方公里达到4万人，是国际标准每平方公里1万人的4倍。而上人口密度最高的上海黄浦区在2010年统计的数据是每平方公里3.46万人，南昌老城人口密度接近上海浦东人口密度。
由于建设规划滞后，设施陈旧老化，加上人口居住密度过大和车辆的急剧增加，近年来南昌老城区导致负荷严重超标。特别是城中村低洼地和棚户区危旧房隐患多多，老城区改造已是迫在眉睫。
江西师范大学城建学院院长陶满德在接受记者采访时表示：“南昌城市扩张速度缓慢，主要人口集中在老城区，尽管南昌市区的面积建成区的面积是85平方公里，但实际的中心城区是约为45.42平方公里。拥堵、破旧成为老城的代言词，改造是老城发展的必然之路。”
五年改造140万平方公里 商业、文化项目唱主角
“旧城改造”，近年中国城市中发展中频繁出现的一个词，其最直观的意义在于改善城市环境，优化城市格局。
根据南昌五年旧城改造计划，中心城区棚改包括东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区4个老城区。改造区域总面积约140万平方公里，涉及72211户。有媒体计算过，按照城区275.3万人计算，城区100个人中9人的老屋被改造。
伴随旧城改造的推进，不仅仅是大量的拆迁户置业者，大量的土地也即将入市，从其他城市的旧城改造经验来看，旧城改造对于城市发展而言是第二次生命。作为南昌旧城改造计划的参与者，绿地集团江西事业部将承担新城建设的使命。相关负责人对此表示，在旧城改造过程中，绿地将竭尽全力优化老城格局，而建设的项目主要以完善老城配套的城市综合体以及文化服务产业为主。
旧改催生“刚需客” 老城情节提升城区购买力
近期启动的象山南路沿线改造项目占地约280亩，涉及被征收户4310户。据了解，截至5 月3 日，已发放补偿款超1.37 亿元，而大部分拆迁户预计将于6月份拿到补偿款。假设4310户拆迁户当中仅有一半有置业需求，每户按120㎡计算，则将有258600㎡的购房需求。尽管，没有人能估测究竟有多少家庭“因拆而购”，但数额庞大的拆迁户大军对于持续低迷的市场而言，无疑是最好的“蛋糕”。
“旧城改造释放出来的刚性需求，对目前南昌住宅市场绝对是一个不可错过的机遇。”置业国际南昌有限公司总经理程枫表示。虽然旧改当中不少人已有房产，但指定不限购的政策，将促使大批量拆迁户进行置业。
5月31日，本报成功举办了南昌房产交易博览会，吸引了众多拆迁户前来参与，而记者了解到，在置业过程中，不少拆迁户有着浓厚的老城情节，仍然希望居住在老城区。家住象山南路的黄奶奶告诉记者：“在城里住了一辈子了，不愿到别的地方去，就待在老城区了。”而同样希望选择老城区居住的还有同住在象山南路的徐女士，因为在老城区上班，生活圈也在老城区，习惯了老城区的种种。对此陶满德教授表示：“人都有恋旧情节，一个人的居住习惯更是如此，也恰恰是这样的情节，将会大大促进老城新房以及二手房的成交。”
享旧改红利 老城焕发新价值
尽管如此，但仍有不少的置业者对于老城区的改造抱有怀疑的态度。“老城陋习太多，不是拆拆改改就能改变。”对此陶满德教授则分析认为，之前的城市规划确实是有不合理的地方，在随着南昌新城的建设，已经分流不少的城区人口，在此次旧城改造过程中，对于城区不合理以及破旧区域进行改造，在交通、功能分区、配套等方面进行了详细的规划，改造后的老城区将会呈现出完全不一样的面貌。
而绿地集团相关负责人在接受记者采访时表示：“尽管老城区目前有着不少的缺点，但从房价上来看，中心城区的售价依然高出新城区不少，在改造后，老城区中心优势并不会减弱，相反，大量城市综合体以及服务项目的入市，将使得老城区成为更加完善的城市中心。城区产品升值保值的潜力将更加凸显。”
而记者翻看不少城市的旧城改造经验发现，上海、杭州、南京等老城改造过程中，不仅保留了老城文化历史遗迹，改造后的老城区在居住、休闲方面有更加舒适，中心地位更加巩固。
■信息日报记者曾波群/文