杭城土地“断供”引发众多猜测
按照住建部副部长齐骥近日表示，对于库存量比较大的城市，要控制供地数量、供应结构。而按照齐骥的标准，杭州楼市显然属于“高库存”，显然需要控制土地供应。而杭州主城区经历了1、2月份的出让高潮之后，本月突然出现零供应，由此也引发诸多猜测。
A
主城区土地战“熄火”
就在上个月，杭州土地市场仍然是一片繁忙景象。当月共成交土地22宗，总建筑面积159万平方米，其中主城区不乏出现了艮山西路宅地、白马湖宅地这样的热点地块。
而在1月份，仅主城区卖地收入就高达298.5亿元，杭师大、雅戈尔申花退地、滨江“大悦城”等宝地均高价成交，争夺异常激烈。
然而进入3月，杭州土地市场却突然刮起了一阵寒风。杭州市国土资源局土地出让公告显示，3月仅有6宗土地出让，且全部位于余杭和萧山，主城区土地市场自2013年以来首次出现了“零出让”。
事实上土地“零出让”现象，这在杭州主城区并非首次出现。2012年7月之前，杭州主城区连续数月没有土地出让计划，而这直接缘于当时的市场行情——开发商最艰难的时候尚未过去，即便推出土地也未必有人竞拍。不过在土地市场行情较好的时候，土地“零出让”现象比较罕见，比如2013年杭州主城区每月都有大量土地出让。
不过，目前的市场行情与2012年7月之前相比，显然不可同日而语。仅从1、2月的土地拍卖行情来看，不仅参与竞拍的房企数量众多，而且资金实力雄厚的“大佬”也不在少数，比如融信斥资33.84亿元并配建1.6万平方米保障房，拿下杭师大地块，如果将配建保障房折算进去，实际楼面价超过2.9万元/平方米，创下杭州地价历史新高。
显然，至少从目前看来，开发商不差钱，而且拿地热情高涨，杭州主城区却突然土地“断供”，实在有些令人匪夷所思。
尚不能证实市场转向
主城区土地零出让，是否意味着杭州土地市场的火热将告一段落？一些市场人士认为，3月之后杭州土地市场将极有可能由热转冷，甚至出现市场转向。
一个显而易见的事实是，2月份杭州土地市场已经出现了转冷的迹象。统计显示，2月份成交的22宗土地中，平均溢价率仅为7%，其中4宗宅地平均溢价也不到10%，艮山西路宅地更是以底价直接成交。而在1月份的土地市场中，龙湖拿下滨江“大悦城”地块溢价率高达27%，融信拿下杭师大更是封顶价成交并进入保障房投报环节。
而近期住建部副部长齐骥有关“双向调控”的言论，引发了关于对杭州土地市场更多的猜测。齐骥认为对于库存量高的城市，要控制供地数量、供应结构，而杭州无疑属于高库存城市，3月的土地“空窗”是否就是杭州对“双向调控”政策的一种回应？
“主城区3月份土地‘断供’，具有一定的偶然性，并不具有市场风向标意义。”杭州市国土局相关人士告诉记者，1、2月份的土地出让计划早在去年底就制订了，而春节过后新的土地出让计划还未制订。3月份出现空窗，并不能得出市场出现转向的结论，是对“双向调控”政策的回应，更没有现实依据。
“杭州土地市场接下去会怎么走，还要看接下去几个月的表现，才能得出结论。”这位人士表示，未来数月主城区土地出让计划正在制订中，计划出炉之后将会及时对外公布。
C
年内剩余宅地有限
尽管出现一个月的空窗期，尚不能就此给未来的市场走向下定论，但是今年主城区不少优质地块，尤其是一些“宝地”已经在1、2月份完成出让，这已是一个不争的事实。即便市场行情不出现较大变动，因为缺乏“宝地”的支撑，杭州土地市场要想维持去年以来的热度，已经很难。
根据年初发布的《2014年杭州城区经营性用地推介手册》，杭州主城区今年计划出让73宗土地共3622亩。不过仅1、2月份，杭州主城区已成功出让27宗土地，总面积仅1700亩，将近全年计划总量的一半。如果从这一角度来看，3月份出现“空窗”，似乎也在情理之中。
不过，供地计划也会根据市场形势的变化而有所调整，一些列入计划的地块会因为拆迁等原因而推迟出让，也有一些尚未列入计划的土地，因为条件成熟而提早出让。就比如2013年主城区土地公用计划总量3060亩，但实际出让量达到4808亩，足足新增了1700多亩。
此外，一大批拟出让的商业地块，列入了土地储备 。一旦市场出现“地荒”，这些土地可能就会由“替补”成为“主力”。由此看来，主城区未来数月宅地供应数量有限，商地储备相对比较充裕。
D
今年将出让的热点地块
古荡地块
即古荡单元B-R21-08地块，地处西湖文教区中心位置，东至冯家河、南至高技街、西至浙江省粮食干部学校、北至古荡镇益乐村。这一地块地段优越、闹中取静，紧挨文一路区域商贸中心，周边各类配套成熟，教育资源更为突出。
这一区域最近几年出让的土地非常少，可以说非常稀缺。这样的地段和位置，无论是改善自住还是投资，价值都非常高。该地块开发总体量仅4万余平方米，总价可能不会超过10亿元，届时可能会引发激烈争抢。
民生药厂地块
即湖墅单元FG02-R21-1地块，是民生药厂综合体的部分出让项目，东南至规划景苑路、东北至规划永固路、西至化工路、北至余杭塘河。
经过最近几年的城区改造，余杭塘路两侧的环境面貌得到了极大改观，城市水系东西贯通，周边文化和商业氛围日益浓厚，可以说是当之无愧的市中心。这一区域最近几年出让的土地也很少，其产品价值将得到凸显。
长乐商住地
即长乐B1/B2/R21地块，地处拱墅大运河商务区南侧，东至长乐路、南至规划路、西至丽水路、北至锦兰公寓。
地块所处的大关小区，一直以来是杭州大型居住区，周边居住氛围浓郁，生活配套齐全。该地块毗邻京杭运河和大兜路历史街区，西面就是香积寺及富义仓，与西湖区黄龙商圈、下城区武林商圈并称“黄金三角”，可望成为杭州未来商圈的重要一极。该地块无论是商业价值还是居住价值，都不可低估。
原佑昌照明宅地
共分两宗土地出让，即庆隆单元FG01-R21-01地块和庆隆单元FG01-R21-03、R22-01地块，毗邻市中心主干道莫干山路、登云路和萍水路，总面积超过90亩。
原佑昌照明厂地块区位优势不亚于热电厂综合体，周边多条城市主干道，生活、商业配套十分齐全。不过由于申花板块土地供应较为集中，且利好大都已经释放，可能会影响到这一地块的市场价值。
文晖地块
即文晖单元J-R21-04地块，位于杭氧杭锅国际旅游综合体范围内，东至规划胜景路、南至规划1号路、西至规划4号路、北至规划道路。
杭氧杭锅旅游综合体(城市之星)项目是杭州市尊重历史发展、传承工业文明、推进城市有机更新，以保护利用老工业厂房为出发点，以国际城市博览中心为主题，以公益经营型、国际本土型、体验展示型的博物馆集群为核心的国际旅游综合体。借助综合体的相关配套，这一地块迅速弥补了配套上的不足，作为一个住宅楼盘，其居住价值也因此得到大幅提升。
桥西地块
即桥西B-13地块，位于区位良好的大运河桥西板块，东至吉祥寺路、南至育苗路、西至通益路、北至规划绿化。
桥西板块的居住价值目前已经得到市场高度认可，核心区房价25000元/平方米以上。运河综合保护开发，使得桥西的居住环境以及商业配套迅速改善，解决了配套不足的短板。目前运河申遗进入最后冲刺，运河保护方面的投入还会加大，未来还有较大的发展潜力。刀剪剑博物馆、工艺美术馆、运河天地，为桥西增添了不可多得的文化、商业气息，闹中取静。该地块距市中心仅4-5公里，周边拥有卖鱼桥文澜分校等优质教育资源，是老城区中不可多得的优质地块。 (中新网江西新闻转载)