楼市分类调控怎么调

  【专家解读】

　　■分城施策

　　依据不同供求把握住房用地的供应节奏

　　■完善供应体系

　　用共有产权住房解决“夹心层”需求

　　■补位兜底

　　保障性住房供给力度不减、管理优化

　　一问

　　为何需要分类调控

　　记者：今年《政府工作报告》提出，针对不同城市情况分类调控，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。怎么理解“针对不同城市情况分类调控”？

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹：这是针对我国当前住房市场的主要矛盾已经变化做出的实事求是的决策。经过十几年的快速发展，当前住房市场的主要矛盾已经从过去的绝对短缺，转变为不平衡问题突出。

　　主要表现在：大中小城市住房市场的供求关系差异很大，有的供不应求，有的供过于求；不同人群住房资源的占有差异很大，有的有很多套房，有的买不起房；城镇户籍低收入居民与新增常住人口的低收入人群住房消费水平差异很大，前者保障程度高，后者保障覆盖面低；城镇户籍居民本身住房改善的速度差异很大。2012年城镇人均住房面积已达32.9平方米，但今年需要改造的棚户区还有几百万户。

　　记者：分类调控有何重要意义？

　　秦虹：在住房市场出现了新变化、新形势下，再采取“一刀切”的调控政策已无必要，政府对住房市场的调控及时进行优化调整也是十分必要的。

　　其意义就在于，在“抑制投机投资性需求，满足合理的住房需求”这个大的政策方向不变的前提下，具体政策从过去的多为“一刀切”的政策转为“分类调控、分城施策”，从过去偏重需求端的调控转为供给端与需求端并重的“双向调控”，从过去对房价的直接调控转为对住房供求关系的调整，其目的就是真正实现“住有所居”的住房目标。

　　二问

　　分类施策难点在哪

　　记者：分类调控的难点在哪儿？

　　秦虹：难点就是要深入研究当地住房市场的特点，准确预判市场发展的趋势和风险。如果判断失误就有可能分错类，调错方向，反而加剧市场的不平衡。特别是，地方政府应从产业发展入手推动经济发展，而不能为了一味地依赖土地收入解决财政需求，住宅建设用地的供给必须依据需求决定。

　　记者：分类调控地方政府应该重点注意什么？

　　秦虹：重点在于调整供应结构。一是分城施策，依据不同城市的供求关系把握住房用地的供应节奏。在人口增长快的特大城市，增加住房建设用地的供给；在人口增长缓慢的地方，调整开发节奏，减少供给。住房市场以“人的需求”为核心而不是以“城市的建筑”为核心。

　　二是完善供应体系，用“共有产权”住房解决大城市“夹心层”居民的住房需求。目前针对城市首次购房的“夹心层”群体的住房政策相对薄弱，虽然政策规定首次购房者贷款利率可以下浮，但由于是商业银行执行，政策落实并不稳定。所以，在供求矛盾紧张的大城市，增加“共有产权”住房的供应，可以降低“夹心层”群体的购房难度，满足其住房需求，减轻政府建设保障房的财政压力，最大限度地调动购房者的积极性和能动性，有效地将保障与市场有机地结合。政府将过去“包揽式的保障”转变为“赋予能力的支持”，四两拨千斤。

　　三是“补位兜底”，保障性住房供给的力度不减、管理优化。今年还要实现廉租房和公租房的两房并轨，提高保障性住房供给的效率。

　　三问

　　地方怎样因地制宜

　　记者：前不久鄂尔多斯提出“3年内不再新批建商品房开发项目，严格控制中心城区商品房开发规模”，政府为何做出这样的决定？3年的时间是怎么计算的？

　　内蒙古鄂尔多斯市副市长宫秉祥：截至2013年底，鄂尔多斯还有近4万套住宅待售，这些住宅主要集中在中心城区。目前全市商品房销售量年均2万余套，预计用2到3年的时间，我市的存量住房能够全部得以消化。

　　做出这样的决定主要是基于3点考虑：首先要解决供需矛盾的问题，现在明显的问题就是供大于求。其次是经济转型的需求。因为鄂尔多斯是个资源型城市，同时也是孤岛型城市，在发展的黄金期一定要考虑产业转型升级。地产作为经济发展的重要组成部分，如果过度发展，将是不可持续的。借助这一轮经济危机，倒逼产业结构的调整，使产业更符合鄂尔多斯可持续发展的实际。还有就是借助契机，规范地产秩序。前几年开发过热的时候，地产企业达到500多家，但是二级以上资质的才50多家，良莠不齐。

　　记者：根据实际情况，今年鄂尔多斯市如何调控楼市？

　　宫秉祥：下一步，除保障性住房项目外，我们要认真落实“3年不再新批建商品房项目”的政策。同时做好房地产促销工作，引导国有大型企业和重大项目建设单位团购商品住房，并在开发旅游地产项目上做足文章，有效盘活市场存量。在符合法律法规和国家政策的前提下，我们还会回购部分商品房作为保障性住房。

　　记者：今年上海会不会延续限价的思路？当前楼市调控政策，诸如信贷政策、税收政策会不会发生变动？

　　上海市住房保障和房屋管理局相关负责人：近年来，上海坚决贯彻国家各项房地产市场调控政策，严格执行住房限购、差别化信贷税收政策，率先开展个人住房房产税试点工作，调控取得成效。

　　为有效抑制房价过快上涨，去年3月和11月，上海按照中央要求，两次出台相关措施，严格执行抑制投机投资购房需求的各项调控政策。11月份提出的“七条”措施，核心内容是增加供给，包括土地供量和保障性住房供应，控制投资投机性需求。去年下半年，新建商品住房环比涨幅从7月份的1.9%回落至12月份的0.6%，2014年2月继续回落至0.4%。

　　记者：共有产权房真正缓解刚需了吗？

　　上海市住房保障和房屋管理局相关负责人：上海2009年实施共有产权保障住房制度，基本覆盖了中等及偏下收入但仍无市场购房能力的“夹心层”群体。2013年，上海还对4类住房特别拥挤的复合家庭，实施“先扣减、再核算”的住房面积核查政策，同时降低单身申请人士年龄，切实解决了复合家庭的分户居住和适龄青年的结婚用房等刚性住房问题。经统计，截至2013年批次结束，历年累计购房签约的家庭约为6.5万户。结合近几年申请供应情况分析，房源供应数量可以满足申请需求量。