杭州楼市库存高企 马年第一降撼动价格体系

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　　楼市“马年第一降”，像一块石头投入高库存的杭州楼市，已经引发第一轮水波。

　　继德信·北海公园18日晚上宣布以15800元/平方米的均价清盘之后，前天，离北海公园不远的某楼盘直降数千元，以13800元/平方米的均价应战。昨天，两家楼盘的售楼处迎来众多刚需购房者。

降价的北海公园销售现场。

　　这似乎是一次业内外意料和等待中的降价，而它也将引发一系列疑问：降价会如何影响杭州房地产市场的走势？价格降到位了吗？买房者此时该入市吗？

　　 两楼盘降价

　　 引来众多购房者

　　2月18日，德信在马年主城区首场土地出让中以17.4787亿元竞得城东章家坝地块，楼面价12440元/平米。同一天，德信北海公园以15800元/平方米的特惠价格进行清盘行动，吹响了马年降价的号角。单价降了近3000元，而且这次清盘也包括它的此前尚未推出的楼王。值得一提的是，在北海公园的斜对面，就是方正荷塘月色，当初龙年第一降的始作俑者。

　　昨天，记者来到降价的北海公园，售楼中心门口的车位早已停满，边上一位卖蛋饼的大伯过来问道：“今天是什么日子，怎么突然来了这么多的人？”

　　在售楼中心沙盘边上，北海公园将上期卖出的房源、每平方米价格和总价一一列出，与这次降价进行对比。售楼人员根本忙不过来，一个人要招呼10多名客户。一位受到“冷落”的购房者直呼：“我也是来买房的，你快点给我介绍下啊！”

　　就在北海公园宣布降价后不到24小时，相距北海公园不远的一处楼盘，迅速跳出来，在原先均价17200元/平方米的基础上，以起价11800元/平方米、均价13800元/平方米接招。在该售楼处，一位售楼小姐很卖力地介绍：“杭州已经没有这么实惠的房子了，13800元的均价，市区学区房，你去哪里买？”她还表示，这个价格会像金价一样，每小时波动一次，要赶紧抓住机会。边上一位购房者开玩笑说了句，真是卖肉价了，这名售楼人员连连摇手：“不是卖肉，是甩肉、割肉了！”

　　现场的一对夫妻则正在讨论：“便宜是很便宜，但买房还是要考虑品牌的，否则到交付的时候后悔可来不及了。”

　　城东、三墩等板块也有多家楼盘跟风推出特价房，不过基本以吸引眼球为主，房源不多，降价幅度也不够，远不如城北血拼来得火爆。

　　 第一降

　　 为何总在城北

　　大城北注定又是今年杭州最热的板块。

　　2012年的龙年第一降，在这里。2013年的地王潮，在这里。2014年的马年第一降，还是在这里。

　　以德信·北海公园为圆心，在方圆2平方公里的范围内，集中了8家在售楼盘，包括两个30万平方米以上的大盘，还有多个待售楼盘，竞争之激烈，可见一斑。其中，仅祥符区域内就有在售项目6个，剩余可售房源外加尚未领出预售证的预售房源约2000套，预售项目2个，新增体量约15.1万平方米。供应量之大，让这里弥漫着一种随时可能贴身肉搏的紧张气氛，不少开发商都有降价的心思，却都不愿意做出头鸟。

　　“德信第一个降价，只是一种巧合。”德信地产营销中心副总监杜盛说。

　　去年销售的60个亿，让德信确立了2014年破百亿的集团战略。与之相应的，德信要靠拿地扩大规模，同时要在销售上突破，实现高周转、规模化。

　　“我们的策略比较灵活，而且执行力比较强。”杜盛说，“我们说马上拿地，马上清盘，全都做到了。”

　　与原先的价格相比，两家降价楼盘差不多都打了8折。大城北的价格降到位了吗？杜盛说他没法判断，但两天下来，北海公园认筹接近400组，而尾房只有210套。“这至少证明，我们这次清盘战术的效果是理想的。”

　　 开发商

　　 急着上半年出货

　　降价，其实并不令人意外。高悬头顶的库存，大量储备的土地，深度蛰伏的楼市，多个板块浮动着降价的不安因素。不仅仅杭州如此，从“香港楼市暴跌”，到多地1月房地产成交量遭“腰斩”，再到王石的“楼市非常不妙”的说法、“恒大地产全面打折降价”的传言，马年刚开局，中国楼市就遭遇“十面埋伏”，唱空之声此起彼伏。这一次，就连任志强都看跌楼市，发出了“很危险”的盛世危言。

　　在房产专家丁建刚看来，面对接近12万套的库存量和巨大的潜在供应量，以及从去年11月以来骤然降温的市场压力，这次降价完全是在意料之中的。“降价是一定的，只不过是从哪个板块从哪个楼盘开始而已。”

　　但与龙年第一降不同，他认为两年前的那次降价是在2011年全年销售低迷，开发商资金链近乎断裂的情况下迫不得已的降价，而这次，德信在降价的同一天还在拿地，绝大多数开发商还没有出现资金紧张的情况，可以看成是开发商对未来市场压力预估的一种主动性和预防性的降价，优化结构的降价。

　　杜盛也表示，德信资金并不紧张，但销售策略改变，需要尽快回笼资金，让钱更快地滚动起来，提高周转率。

　　对于2014年楼市的判断，开发商普遍不乐观。去年拍卖的大量土地，将在下半年集中供应上市，这对于本就巨量的库存而言无疑雪上加霜。所以，多数开发商都做好了上半年出货甚至跑量的准备，价格战，是他们早就准备好的一种手段。

　　多位房产专家均表示，这次降价，仅仅是一个开始，因为它不仅会重构大城北的价格体系，也会将压力传导给城东新城、未来科技城等竞争极其激烈的板块。那些高价拿地的外来开发商肯定如坐针毡，地价狂涨房价不涨的杭州市场是他们始料未及的，如今他们的拿地价就接近了周边楼盘的售价，不开盘就套在那，开盘则十有八九亏本。

　　或许只有滨江、万科这样的大公司才能保持从容。“竞争越激烈，反而是万科的机会。”杭州万科一位高层说，“我相信市场份额会越来越向少数几家大公司倾斜。”滨江万家名城营销经理则表示：“对于自住需求的刚需购房者来说，品质和居住感受才是最重要的。万家名城的定价本来就非常合理，所以不会受太大影响。”

　　 周边二手房

　　 将受到波及

　　杭州我爱我家企划部总监周包军对“马年第一降”密切关注中。“北海公园的交付时间比较近，它的降价对于周边的二手房肯定有影响。”

　　周包军说，城北的二手房交易其实还是比较活跃的，因为刚需房源比较多。“如果不是对地段有特殊要求的二手房客户，看到城北降价，就可能会过去看看。”

　　降价还引起二手房客户的观望。“他们都想看看，城北是不是价格还会继续降。是个别楼盘降价，还是普遍降价。一些原本准备购买二手房的客户，这个时候就会停下来观望。”周包军表示，如果跟随降价的楼盘不多，那么用不了多少时间，二手房价格也会恢复稳定。(史一方 王佳骏)

　　 购房者现在该出手吗

　　“大降价的背景下，没有最低，只有更低。”昨天，一位资深业内人士这样评价这次降价。

　　城北降价让不少刚需购房者关注，但要不要出手则要根据自己的需求而定。这是因为，价格战刚刚开始，其他楼盘就算不大幅降价，也会相应地调整价格。因此，消费者不必太激动，要看到降价更多的是一种眼球营销。对于心仪又觉得价格偏高的楼盘，购房者不妨再等等。

　　另外，买降价房，不一定就占到了便宜。我们不妨来回顾：龙年第一降的时候，相信不少购房者都以为尝到了价格的“甜头”，但一些楼盘在随后的施工过程中出现了质量问题，有的甚至需要将一层楼整体“换”掉。

　　所以，买降价房，也要多长个心眼。降得多还是降得少，多便宜几万还是少便宜几万不是最重要，而是要看开发商是不是品牌开发商，其楼盘品质如何，其过往的交房口碑怎么样。毕竟，现在买房基本是为了自住，楼盘品质、开发商的服务非常重要，性价比才是最好的衡量指标。

　　买降价房还需要留心的是，该开发商有没有后续地块，如果降价卖完这个项目，就拍拍屁股走了，或许以后在杭州就再也见不到这个开发商，那就要特别当心了。

　　在降价楼盘现场，记者发现不少购房者其实非常理性。一位购房者说，在这块区域里，基本将每个楼盘都看过了，他和妻子最中意滨江万家名城，宝嘉誉峰也觉得不错。“虽然万家名城不降价，但毛坯的价格，比这里降过价还要低好几千。我比较看重品质，滨江据说交付可以做到零投诉。”这名购房者坦言，是买个好的品牌，还是买降价房，还得再考虑考虑。

　　对于想要有个自己的窝的购房者来说，不必纠结价格降多少，对于性价比已经很高的品牌楼盘，刚需购房者还是该出手时就出手。