全国楼市成交一片萎靡 房价可能进入调整期
悲观预期正在笼罩当下楼市。香港地产项目降价促销，内地业界大佬预言楼市“非常不妙”。在成交下滑、房价涨幅放缓、融资环境趋变和调控仍紧的新背景下，今年房地产市场面临的变数正在增多，楼市将可能步入新一轮调整期，而成交量下滑或许是房价调整的一个前奏。
从成交量看，1月份全国楼市成交一片萎靡，北京等部分一线城市甚至出现“腰斩”现象。进入2月份，成交低迷态势依旧。
楼市成交量连续回落，既受春节淡季的传统因素影响，也有开发商推盘积极性不高的原因。更为关键的是，价格持续居高不下，购房者观望情绪明显加重，对未来房价走势产生分歧且房价回落预期渐强。
从价格看，尽管房价上涨态势依旧，但涨幅已明显趋缓，房价上涨区域布局也由“普涨时代”进入“分化时代”。尤其需要指出的是，业界大佬对于未来楼市的走向已由乐观转向偏悲观，而机构的预测更是印证了这种观点。里昂研究报告预期内地房价涨幅将由去年的12%放缓至今年的8%。穆迪也预计2014年中国70个大中城市的房价涨势将有所回落，原因是2013年底的基数较高，而且房地产业具有周期性，随着对房价未来走势分歧的加大，房价回调将是大概率事件。
从资金面看，房地产是资金密集型行业，今年资本市场流动性必将对其产生明显而深刻的影响，房地产业的融资环境将发生本质改变，来自银行等金融机构的间接融资的难度和成本预计都将随之上升。此间已有观察家预言，美联储退出Q E有可能把中国房地产打回原形，多年以来靠潜伏的国际资本支撑的中国高房价将迎来真正的重击。
的确，与往年不同，大多数商业银行在房贷方面明显较之前谨慎，为避免像去年出现的流动性紧张现象，商业银行压缩房贷投放规模成为必然选项。这从银监会的表态中也可得到佐证。银监会在2014年全国银行业监管工作会议，明确今年银行业监管工作重点，要求切实防范和化解金融风险隐患，严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。
从调控政策看，新一届政府一年来有关房地产调控的表态，始终不提控制房价，也基本不谈行政调控，总体思路已由盯住短期房价调控目标逐渐转向调节供需关系和建立长效机制。随着楼市持续分化，调控将更强调针对性和分类指导。目前虽然处于调控“真空期”，但从各方表态可以看出，楼市调控将保持连续性和稳定性，在执行好既有调控政策的同时，进一步加强市场监管也势在必行。
综合来看，促使房价调整的因素正在增多并且动能也在增强，楼市分化格局料将延续，一线城市和热点二线城市房价涨幅将进一步收窄，而部分三四线城市房价则有骤降的可能。
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杭州楼市打响降价第一枪
业内人士认为，杭州降价会影响预期，但不会引发大范围跟随
记者 梁倩 北京报道
就在“新国五条”发布一周年之际，杭州爆出一楼盘“楼王”降价跳水，成为马年内地楼市“第一降”。
同日，湖北襄阳爆出一楼盘因开发商资金链断裂，无法按时继续建设。
上述两起事件相继曝光引人猜想，内地楼市是否将拉开降价大幕。业内人士认为，杭州楼盘降价有其城市特殊性，不会引起国内大范围跟随，但会对购房者预期有明显的影响。
20日，有媒体报道称，杭州北海公园项目即将就该项目的“楼王”推出“准现房清盘特惠价”活动，均价仅为15800元/平方米，而其降价前，整个项目中间套均价在18000元/平方米左右，边套在21000元/平方米左右，降幅高达数千元。
据了解，北海公园项目总建筑面积约15万平方米，毗邻万达广场，距离武林广场直线距离约8公里，经上塘高架、留石快速路、莫干山路、石祥路、杭行路等城市主干道路，可快速抵达市中心。此外，更拥有稀缺的12000平方米原生水域，其地理位置在杭州不可多得。
北海公园由杭州本土开发商德信地产开发，该开发商已在杭州开发了德信·泊林公寓、德信·泊林印象、德信·银树湾、德信·早城、德信·北海公园等15个项默其中，泊林印象、臻园、中外公寓、北海公园、晓宸、东望等6个项目仍处在售状态。就在不久前，德信地产又以18亿元的总价拍得杭州城东新城的章家坝地块，仅这一幅地块价格就占其2013年全年销售额60亿元的30%。
对此，有业内人士指出，德信地产此次降价主要源于多个项目同时开发并大举拿地，致资金链紧张。也有人士称，虽然万达落子城北推动该区域价格上涨，但该区域供应量巨大，拥有方正·御星、富越·香郡、耀翔·悦尚、天鸿·香榭里、宝嘉·誉峰等多个项目。与此同时，2013年方正·御星首次开盘时，均价仅在17500元/平方米左右，耀翔·悦尚尚未开盘，但早早地把起价定在了13888元/平方米，多个楼盘出现竞价动向。
北海公园项目大幅降价原因仍不明朗，又有媒体报道称湖北省襄阳市有楼盘“崩盘”。
记者了解到，湖北省襄阳市中央公园项目近日“崩盘”，开发商由于资金链紧张，无法继续建设，主动向襄阳市相关部门打报告，要求政府出面协调，并进行接管。
日前，襄阳市住房保障和房屋管理局发布公告称，根据湖北华盟建设投资有限公司中央公园项目的实际情况，为保护广大购房者合法权益，现对中央公园商品房预售许可证予以撤销。并表示，自撤销之日起中央公园项目所有未销售商品房不得再对外销售。
知情人士表示，该项目初期定价9000元/平方米左右，而襄阳市较高端楼盘售价平均仅在每平方米7000多元。因此，当开发商意识到定价过高后，做了大幅调整，销售量有所提高。但由于开发商反应速度过慢，定价过于自负，最终导致资金链断裂。
杭州降价，襄阳“崩盘”，虽然二者并无直接关系，但业内人士认为，上述两起事件是内地楼市经历癫狂的2013年，进入2014年后做出的反应。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受《经济参考报》记者采访时表示，经过2013年，中国房地产市场出现明显分化。值得注意的是，分化的不仅仅是城市等级，还有城市内部之间因不同位置、不同价位而出现分化。
顾云昌表示，杭州楼市已出现阶段性饱和，其库存量较大，且高端楼盘居多，在高端消费群体不足的背景下，必然会带来滞销、滞涨。
顾云昌指出，城市楼盘定价过高的重要原因就是土地价格的高企“现阶段特征是房冷地热，在‘地王’频出的背景下，开发商不得不开发高端楼盘以保住利润。但有些‘地王’很难获取利润，能做到不赔钱就算好”。
“现在开发商也落入对于高价土地‘不抢没活干，抢了却不挣钱’的尴尬境地。”顾云昌说。
顾云昌认为，杭州楼盘降价有其城市特殊性，并不会引起国内大范围跟随，但会对购房者预期有明显的影响。
昨日杭州一个前期热销楼盘，祭出了近4000元/平方米的降幅，此举被业界视为“杭州楼市马年第一降”。（2月20日《证券时报》）
“起价都是浮云，实价才是王道”—这则房产广告泄露房价泡沫天机。
“准现房均价1.58万元/平方米”，白纸黑字，且已“广而告之”，人家说的“实价”，而这里头，还有无泡沫尚难断定，起码还有丰厚的利润，因为人家没说是“亏本大甩卖”。回过头来看“此前”，“该项目在售均价为1.95万元/平方米，这也意味着较之前下降了近4000元/平方米”—这还是“实价”，也就是说，起码，100平米的房子，前不久还有40万元的“泡沫”，这是商家自己承认的。
如果说，有的人家购房面积远远不只“100平米”，如果房价每平米两三万元，甚至更高，对不起，那么，一套房子的“泡沫”就远远不止这“40万元”，很有可能是“100万元”！就是说，你按揭买房，其中的“40万元”甚至“100万元”就白白送给商家了，人家连一声“谢谢”都没有。
有道是“物极必反”。当下许多一二线城市，房价天高，其间“泡沫多多”。这个时候，如果只是为了“自己居住”而买房，一定要慎之又慎。因为，此时购房，一定程度上，等于是很多年白白地给房产商打工；退一百步说，哪怕是暂时租房住，也别去钻那个“泡沫”。
不说王石放言今年楼市非常不妙；仅说，任志强，多年来他一直大呼小叫“房价还得涨”，可如今，这连这位可爱的“房产大嘴”也罕见地发出了“盛世危言”。“识时务者为俊杰”，杭州这家房产商“打响降价第一枪”，原因在于杭州市场上“供大于求”，而尊重“价值规律”—“实价才是王道”—这才是人家精明之处；反观之，香港大亨李嘉诚于内地“大抛房产”，人家也是有“先见之明”的。
“泡沫在，不按揭”。租房住，同样遮风挡雨；或许，有的丈母娘坚持非买房为可，花钱买数十万乃至上百万元的“泡沫”，那才是大傻瓜！