抄底底特律楼市或是赌博 看美国买房\"五大忽悠\"

　　抄底美国楼市，是目前中国人到美国购房热潮的主要原因，随着越来越多人的加入，业内专家表示，美国买房慎防被忽悠，并非遍地黄金，买了就“马上有钱赚”。

　　2013年12月30日，美亚置业集团董事长梁健立对深圳商报记者表示，到美国投资房产需要了解的信息很多，国人被忽悠太常见。

　　 忽悠一：买新房付全款

　　美国全国房地产经纪人协会(NAR)公布的数据显示，2011年中国买家购买美国地产近123亿美元，仅次于加拿大人，但房价中位数42.5万美元却远远高于其他外国买家居首位，近七成中国购房者直接支付现金。

　　最常见的“忽悠”是买房的付款方式上。“在国内，买新楼盘是要付清全款的，虽然购房者可以从银行按揭，但开发商是一次性收到百分百的总房款的。但美国买新楼盘，开发商只能分批收到房款。”

　　梁健立分析说，在美国，开发商卖房时，最初只能收到10%～20%的房款，这些钱存放在第三方机构的账户里，买卖双方都不能碰；等到新房全部建好了，通过律师开发商才能收到全款，这样杜绝了烂尾楼的出现，保证了买家的利益。

　　但是，很多中国人并不清楚这一行规，购买新房时，非常爽快地付清了全款。

　　 忽悠二：抄底底特律楼市

　　“最低只要1500美元”、“70万人口、环境安逸、空气清洁、低污染的民主社会，你还等什么？ ”美国的“汽车之城”底特律房产的低价，吸引了很多中国人前往抄底，认为是花小钱即能实现美国梦的好时机。

　　但是对很多美国人来说，失业率和犯罪率居高不下的底特律是著名的“鬼城”，不是投资房产的最佳选择，尤其是在该市最近申请破产后。

　　“但一些中国人认为这么低的价格，即使赔了也无所谓，还能有升值的潜力。殊不知，持有无人居住的房子风险更大。”梁健立说，城市破产，意味着公务员被裁减，城市没有足够的警察，底特律人口已经从130万减少到70万，大批人搬迁，也没有人会租你的房子。

　　 忽悠三：当上房东乐悠悠

　　在国内，买房当上房东后，一切主动权基本都握在房东手里，租客要是不按时交租，房东随时可以停水停电赶走租客。但是在美国一些城市，租客的地位比房东还要高。

　　梁健立举例说，在芝加哥，由于有维护租客的法律法规，租客要是不按时付租金又赖着不走，房东只能到法庭申请裁决，租客会以“地毯脏了不洗”、“水管漏水不修”等各种理由，作为不交租金的借口。即使房东按照租客的要求一一办妥，租客也可能故伎重演，结果，一拖就是大半年，租金打了水漂。

　　 忽悠四：上网搜索房产信息

　　英文足够好的话，可以上网搜索美国的房地产信息。据梁健立介绍，全美较知名的房产网站有Zillow、Trulia、Homes.com等，有的网站还提供估价功能，但是不同网站的估价差异很大，令人感到困惑。

　　例如，曾经有一间位于加州河畔市的独立屋上市出售，业主要价23万美元，但 Zillow上估价仅15万美元，令很多买家出价更低，业主十分无奈，于是他特意聘请估价师进行估算，房屋价格高达27万美元；两个月后，同样一套房产，在Zillow上的估价增加到30万美元，令人哭笑不得。

　　针对个别房屋的估价，网站信息对于买家的参考作用不大，甚至有误导的成分。

　　 忽悠五：投资房产收益高

　　即便成功买房，回报也未必像看上去的那么“美”。在美国，无论房屋是自住、出租，每年都要交房产税和管理费。土地出让金是分期支付的，叫做地税。在大洛杉矶地区，基本上每年按交易价的千分之1.25来收取地税，而且会根据经济增速和资产价值的增长水平做同向调整。若购买的是二手房，交易税占成本的比例更高。

　　按照2011年美国社区调查的数据，每月包括抵押贷款、房屋维护等在内的房屋持有成本平均为1059美元，约占美国家庭月收入的21%，而其中主要开支是房产税。例如一套30万美元的房屋，每年要缴税4000美元左右，管理费、维修费和其他杂费一年也要上千美元。如果要转手卖房，还必须支付经纪人费用和其他费用。

　　此外，在美国炒房成本较高。从房产交易来看，购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，一般累计占住房售价的3%至5%。卖房者则需缴纳一次性的律师费、房产交易税、登记费、维修费、房产经纪中介费等，一般累计占住房售价的7%至10%。 (中新网江西新闻转载)