住建部驳楼市＂拐点论＂：增速放缓系正常现象

      楼市是否出现拐点?地方是否应放开限购?保障房建设资金缺口如何弥补?面对今年以来的住房热点话题,在6月4日召开的国新办新闻发布会上,住房和城乡建设部总经济师冯俊一一解答。

　　——编 者

　 　房地产市场整体还在增长中

　　今年以来,中国房地产市场开始降温。

　　国家统计局数据显示,4月份70个大中城市住宅销售价格环比下降的城市继续增加,且首次出现区域性价格回调。与2013年同期相比,70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比综合平均涨幅4月份比3月份分别回落1.3和0.3个百分点,延续了涨幅收窄的趋势。

　　针对楼市现状,不少机构唱出了楼市“拐点论”“崩盘论”。不过在冯俊看来,“房地产市场整体还处于增长过程中,而增速下降也属于市场正常调节的过程”,而且前4月多数指标仍延续了增长的势态,只有房屋新开工面积、商品房销售面积分别同比下降22.1%、6.9%。

　　“增速下降并不等于负增长。而且历史地看,新开工面积、成交量出现同比负增长,也是因为去年前几个月的基数过大。过去增速那么高,现在下降些也是市场正常现象。”冯俊补充道,房地产市场调控主要目标是追求供求平衡、市场平稳,把价格作为调控目标过于狭义化。

　　目前房地产市场已出现分化特征。对此,冯俊表示,今年《政府工作报告》已经提出了“分类调控”的基本原则。“对那些库存量大的,供过于求的城市,要执行好首套房最低首付款比例、贷款利率优惠的政策,目的是满足自住型的、改善性住房需求;对供求矛盾比较突出、房价上涨压力比较大的城市,要加快中小套型普通商品住房的供应,形成有效供给,继续遏制投资投机型需求,也要增加共有产权住房的供应。”

　　针对“部分城市放开限购”的说法,冯俊解释,“是否取消限购的问题,每个地方根据自己的实际情况作出判断。从目前我得到的信息,还没有一个地方公开说要取消限购。而且既有限购政策对老百姓的消费性需求,也就是自住性需求是没有影响的,只是对过度投资需求有限制。”

　　冯俊强调,“整个调控当中始终鼓励保护消费需求,遏制投资需求,这是我们政策的基调。”

　 　保障房中央补贴同比增14.45%

　　在楼市降温的同时,住房保障事业正如火如荼地开展。今年我国将新开工保障房项目700万套以上,其中各类棚户区改造470万套以上,年内基本建成480万套,是历年任务最重的一年。

　　冯俊介绍,今年中央财政预算安排城镇保障性安居工程补助资金1980亿元,较去年实际下达数增加250亿元,增加14.45%。截至4月底,已开工286万套(其中各类棚户区184万套),基本建成125万套,分别占全年目标任务的40%和25%,与去年同期基本持平。1到4月份,完成保障性安居工程投资3600亿元,比去年同期多1100亿元,同比增长44%。

　　“470万套棚改将改善约1000万居民的居住条件。”冯俊介绍,这些年保障房支持政策也日益完善。2007年至2014年间,中央财政年度补助规模由72亿元增加至1980亿元。对保障房和棚改安置房建设用地,实行计划单列、优先安排,符合规定的以行政划拨方式供应。实行税费减免、信贷优惠,鼓励民间资本参与。允许符合规定条件的地方政府融资平台公司进行专项融资。“但与其他保障房项目一样,目前面临的最大难题还是资金筹措。”

　　470万套棚改的投资规模上万亿元,仅靠财政支持,缺口仍比较大。冯俊介绍,解决棚改的资金问题将从五方面着手。一是加大各级财政的支持力度,把有限的资金向民生倾斜。二是增强金融支持,争取利息较低、贷款期较长的信贷资金支持棚改。三是支持通过企业债的方式筹集资金。四是鼓励和吸引民间资金投入棚改。五是一些棚户区改造可以通过商业运作模式进行,以丰补歉。

　　 保障房选址应考虑就医就学就业

　　2011年至2013年底,全国城镇保障性安居工程累计开工近2500万套,基本建成1500多万套。如此大规模住宅项目的管理问题也成为社会关心的焦点。

　　有些保障房选址偏远,配套不全,导致居民“住得好了,但生活不方便了”,甚至一部分保障房唱起了“空城计”。针对这一情况,冯俊解释,保障房的发展过程中,土地资源配置确实存在一定的难度。“作为地方政府,在考虑保障房和棚改安置住房选址的时候,一定要把医疗、教育、就业等因素综合考虑,要方便老百姓就医、就学、出行。”冯俊说,基础设施是大规模投资,配套建设需要聚集效应,很难一两个月或者半年时间就完善,也希望百姓能理解。

　　冯俊补充,尽管政策规定保障房实施范围是城市和镇,但有些地方确实盖到了乡村,也有城乡公共服务一体化、均等化的考虑。“农村要发展,要特别考虑教育、医疗等公共服务的发展,这就需要教师、医生能下到乡村去。有些地方做了尝试,给一些医生和老师盖了公租房。这样的模式暂时先观察一下,不要着急下结论。”

　　现在很多城市在试点共有产权住房,如何保证分配公平,并最大限度缩减投机牟利空间?冯俊表示,通过共有产权方式明确产权人和政府间的产权比例关系,依据产权比例关系确定上市交易的分配比例,目的就是遏制牟利空间。“通过这样的机制,使购买该类房产的人主要解决住房问题,但不能通过把这个房子卖掉去牟利。”

　　保障房准入、使用、退出等管理将有法可依。3月28日,国务院法制办已就《城镇住房保障条例》(征求意见稿)向全社会征求意见。冯俊说,目前条例正根据征求到的意见进行修改,不久将上报国务院。