楼市演义:高库存压顶“真摔” 限购令功成身退

【话说楼市大势，盛极必衰，衰极必盛。

惟房地产，由南而北，由春入夏，几番起落风云。其间，楼市调控，已是十年无果。及“史上最强”重拳祭出，至今日已四年有余。

时下，泡沫褪去，鬼城浮出，浮华之下，危机四伏。任商贾思度奇策，怎奈市场疲态已现。市场风声急转，后市扑朔迷离。

未知前事如何，请听楼市演义为诸君细细分解。】

【第一回】

房价癫狂惹公怒

半数提案话“房事”

话说己丑年间(2009年)，从上半年开始，楼市进入新一轮的疯狂上涨期。2011年3月份召开的“两会”上，“房价过高”的呼声四起，关于房地产的提案超过半数，舆情四起，是为房地产大调控的先兆。

“两会”闭幕后，“地王”再度频出，上涨预期空前。4月份，全国70个大中城市房价同比上涨12.8%，创下2010年单月最大涨幅。

面对狂妄楼价，4月17日，出台了房地产调控“新国十条”，“史上最严”正式拜印入军帐。军情告急、鼓点频催，9月29日多部委联合再次喊话加强调控，问责地方政府，自此，埋下了作为“地方细则”的“限购令”的执行伏笔。

【第二回】：

急先锋深圳执头

观望派跑步跟进

在多部位严厉喊话后的次日，堪称为“急先锋”的深圳次日则出台“限购令”，成广东首个出台限购城市。深圳的高调表决心对“省城老大哥”广州形成巨大压力，半月后亦跟随。

眼看老天真的变脸了，心存侥幸的“观望派”急忙忙跟进。2011年年初，佛山、珠海也接着出台了“限购令”，自此，广东限购四城各成犄角之势，遥相呼应。

【第三回】

假休书暗度陈仓

双合同佯降房价

调控的最快速反应不在房价的升降，而是众生相的五味杂陈。

包括假休书(离婚)、假社保、假纳税证明等各种“造假”让办证大军生意大增，让天桥办假证“牛皮癣”一夜茂盛。而假离婚真分手闹剧更是不绝于耳，人财两空，对簿公堂让人唏嘘不已。而后的对楼盘的“限价”，又让“双合同”、“剥装修裸卖”等台面下的操作成为“潜规则”，对抗政策的“民间智慧”发挥到了极致。

真是你方唱罢我登台，“房事”激起千层浪。

【第四回】

重拳无情再加码

高烧退去现“拐点”

在“调结构、稳物价”的大背景下，楼市调控不断加码。

到了庚寅年(2011年)，“限购”、“限价”、“限贷”全面升级，限购城市从2010年的不足20个增至近50个，二三线城市也不能幸免于限购，时至2011年“金九银十”销售季节，销售萎靡不振，“铜九铁十”不复往日风光。

而后，“降价潮”逐渐蔓延全国。万科、绿地、龙湖等大型房企在北京、上海、深圳等重点城市的一些项目降价幅度超过20%。如果说一线城市表现尚好，那么二三线城市则是下挫明显，口水砖家开始坐不住，“拐点”论再出江湖。

【第五回】

降价声突起变奏

两重天冰火难容

然而市场急转直下，萎靡不振的市场突起变奏之音，不同城市出现明显分化，最后出现巨大反差。“冰火两重天”开始上演。

一线城市开始进入“烈火烹油鲜花着锦”的畸形繁华。广州、深圳开盘“通宵排队”购房；北京二手房一夜之间加价70万元销售；南京、上海等地总价地王再现……再严厉的调控，也难以抵挡购房者的热情，“火之城”让不少房企赚得盆满钵满，2013年，千亿房企阵营再度扩容。

然而，世界永远是不公平的。一些城市仿佛被冰封了一般——从南方的温州到北方的鄂尔多斯，再到西南的贵阳，这些相隔数千里的城市却被相同的命运联系到了一起——这些城市都曾是房地产市场上璀璨之星，犹如被无数优势产业与巨大财富垒起的“空中楼阁”，在民间借贷资金链断裂的的重重危机之下，一夜崩塌，已落得满目疮痍。

【第六回】

放松限购“一日游”

卖地情结终难解

火之城与冰之都大相径庭越演越烈。从2011年年底到2012年初，越难过的越难过，部分城市成交降至冰点，限购令也适时出现了部分松动。然而，另一方面，调控政策的小口子总能诱发地方政府的救市冲动。于是，“限购令松绑一日游”此起彼伏。芜湖、厦门、佛山、珠海等地都出现过微调试探行为，均以失败告终。

其中，今日已松绑“限购令”的佛山曾两度掀起“放松限购一日游”的闹剧，每次均因舆论压力过大而胎死腹中，可见佛山政府对“限购”心存松绑想法日已久矣。

在房地产调控中，在地方政府的“土地依赖”情结下，地方政府与中央始终是一种博弈关系。在经济增长压力加大、土地财政收入减少的背景下，地方政府心有所思，一直潜伏着魔鬼。

【第七回】

猛政策不解重围

烈房价强弩之末

泡沫挤出，鬼城四现，然一线城市高烧不退，威猛政策誓不回头。

去年2月，国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各地方政府按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，是为“新国五条”。

“新国五条”的出台让还在叫嚷楼市会大涨的地产商、投机者哑口无言，地产股更是悲观、全线下跌。考虑到极有可能无法完成2013年的调控目标，包括北京、上海等在内的十多个城市再次收紧调控力度。诸如“沪七条”、“深八条”、“穗六条”、“厦六条”、“杭六条”等呼啦啦出台，本轮调控在三年之后达到最严厉的顶端。

而暴烈房价在狂妄无视调控的三年后，终于成为“强弩之末”。

【第八回】

高库存压顶“真摔”

“限购令”功成身退

房价风头不再，滞销越发严重，高库存压力浮出水面。

根据研究机构的监测，主要城市楼市的消化周期普遍在15个月左右，即便是被称为楼市“避风港”的一线城市，也不得不面对如何消化库存的难题。一线城市楼市的去化周期达到11个月以上。70个大中城市房价指数显示，北上广深四个一线城市6月房价集体下跌，这是2012年以来的第一次，而百城房价显示一线城市房价跌幅在扩大，这预示着一线城市房价将深陷下跌周期，未来库存还会继续攀升。

今年3月初，中央提出“分类调控”大思路；之后，地方政府频频微调政策以救市，“限购松绑”再被热议；5月底，央行“喊话”力挺首套房贷款需求，贷款政策被称定向宽松；6月上旬，央行宣布定向降准；7月，成为不折不扣的“限购松绑月”，至此，全国限购松绑城市已经高达八成。佛山更成为广东四城中首个松绑城市。

【结语】

大起大落终有“限”

楼市变局今始来

试看当年，限购令连城而至，今日次第退出。大起大落、大悲大喜，不过过眼烟云。见成名无数、逐利无数，更有那纷乱无数。

对楼市，乐观者有之，经验论者甚多，狂妄者也不少，看跌者也不过为了抄底之欲望，却不知已身处“温水煮青蛙”的瓮中，身处其境而不觉危险将至。而正如“月晕而风，础润而雨”，市场的变局从来都是在不声不响中悄然开启。

贪念无境，泡沫终破，不如且复掌手中杯，只听取新声曲度。看官以为如何？