楼市金九银十未爆发 去库存需更多刺激政策出台

　　本周二，中共中央总书记习近平主持召开的中央财经领导小组工作会议上明确提出，化解房地产库存，促进房地产平稳发展的精神。去库存也被提升至前所未有的高度，业内预计将有更多的楼市刺激政策出台。另外，已经花了大把真金白银买地的房地产企业，也将更加积极地推盘存量房。

　　而此次新动向的背景是经历了多次信贷刺激后，楼市的“金九银十”已然落幕，但传统意义上的销售旺季却始终没有到来。无论是开发商的推盘量还是最终的成交量在今年前十个月里都出现了大幅度的衰退。数据显示，今年前十月仅成交了4.5万套商品住宅，比去年同期少卖了1.3万套房，成交创下历年新低，但成交均价却达到了近3万元/平方米，刷新了历年新高。

　　金九银十未爆发 前十月卖房创历年新低

　　虽然接连受到降息降准的利好影响，但备受关注的“金九银十”却并未如约而至。相反，相比今年五至八月，每月5000多套的成交量，九、十月份分别只有4512套和3455套的成交，颓势明显。

　　金九银十的不给力，直接影响了全年的成交数据。根据中原地产的统计数据显示，2015年前十个月，北京仅成交商品住宅约4.5万套（扣除保障房），相比2014年同期的5.8万套，少卖了1.3万套。而且这一成交量也创造了有史以来的同期新低，甚至低于调控重灾年的2011年。与此同时，前十月北京商品住宅成交均价为28979元/平方米，同比上涨13%。在成交量创下历史新低后，这一成交价格却创造了有史以来的同期新高。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟认为，新建商品房价格高端化的趋势，不可避免地导致了楼市去化速度的减慢。另外，通州开始实施的限购升级抑制了区域市场的热度，也直接影响了九、十月北京的成交。

　　此外，数据显示，今年前十月北京销售金额排名前十的项目多数都是高价盘，从2010年楼市调控后就占据主力位置的刚需和首次改善楼盘只有四个，分别是房山区的中粮万科长阳半岛、通州的华业东方玫瑰、昌平的京投银泰公园悦府和首开国风美唐，售价在2.3万元至3.2万元之间。而像泛海国际居住区、臻园、华润橡树湾（萬橡府）、五矿万科·如园这些已经是千万级高端项目，单价都在6万元以上，并且还大多位于五环外。

　　今年从北京万科离职创业的某位高管，曾在年初就喊出北京房价进入6万元时代，没想到在年底就已经实现。对此，该高管在微信交流中表示，此前的言论是在年初的丰台白盆窑“地王”的拍卖现场发出的，其实他当时想说房价进入8万元时代，但怕吓坏领导。

　　但最终，北京房价确实在不断摸高。数据显示，今年金九银十的楼市成交均价已经突破了3万元大关，分别为32208元/平方米和31138元/平方米。这也是全北京商品住宅单月成交均价首次突破3万元每平方米。

　　前十月实际只有一个项目成交价超过10万元

　　因为今年不少单价5万元以上的高价地拍出，楼市价格高端化的趋势已经很难逆转，更有许多在售的高端项目不断将十万加挂在嘴边，以彰显自己的高姿态。但实际在成交数据上，今年真正成交价格超过十万元的只有海淀区的万柳书院项目，成交均价为13.5万元/平方米。其余的已经备案成交的高端项目像广渠路金茂府、西宸原著、海德公园、琨御府等，虽然在销售时都喊出了十万加的价格，但实际成交均价都在8至9万元左右。

　　其中位于丰台西局的西宸原著，曾喊出别墅20万元/平方米，平层15万元/平方米的价格，但实际前十月的成交均价为92590元/平方米。

　　事实上，这种高姿态喊口号，低姿态促成交的方式已经成为北京高端楼市的常态。由于高端项目蓄客相对困难，不少项目在实际销售时往往会对购房人表示，实际开盘时价格会更低。

　　东坝某即将开盘的项目营销负责人在接受北京青年报记者采访时表示，现在高端项目在宣传上都往10万元上靠，但在与潜在购房人交流时，刻意淡化单价，主要与客户聊总价。以他的项目为例，总价在千万元每套左右，但他要求售楼人员不放过任何一个到访客户，即使客户的心理价位是700万元，但由于信贷的放松，越大额的贷款，节省的成本就越多。再加上开盘放出的各种优惠，总价上让让步，购房人再“踮踮脚尖”，就能实现成交。

　　在高价盘不断涌现的背景下，为了争夺有限的高端购房人，这种方式已经被各个项目普遍采纳。

　　去库存要求下更多刺激政策有望出台

　　就在11月10日上午，中共中央总书记习近平主持召开中央财经领导小组工作会议，提出了化解房地产库存，促进房地产平稳发展的精神。这也使得楼市去库存被提到了前所未有的高度。

　　有业内人士就预计，为了去库存，将可能有更多的刺激楼市政策出台，像对于棚改安置房可能会更多是现金补偿，而不再用房屋安置，以刺激更多的购房需求；另外就是信贷的放松，包括公积金贷款上限额度可能大幅提高；而首套房按揭贷款比例，也可能会有条件下调。

　　实际上，先于刺激政策出台，开发商们已经开始了积极的去库存，今年的“双十一”就再次成为楼市促销契机。

　　“我不关心楼市整体冷了还是热了，我只是想方设法卖房子。如果今天来的客户少，开盘了怎么办？”说这话的是某国企的营销负责人。这几个月来，他一直在忙一件事情，就是怎样踩在“双十一”的热点上把房子卖出去。

　　该负责人表示，他已经将房山的一个项目与互联网公司展开合作，在“双十一”期间，推出众筹模式，放出优惠吸引购房人，希望在年底冲刺一下。在他看来，无论是在售楼处抽奖，还是在互联网上“发红包”、做“众筹”，最终都需落实到网签的白纸黑字上。

　　在当下，去化库存、年底冲刺业绩已经成为房企共识，包括金茂地产多家房企也瞄准“双十一”做文章，借助互联网平台，开启房地产的电商促销模式，推出特价房、房产众筹等多种线上线下相结合的促销活动，吸引购房者出手，以求提振销售。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅分析，营销方式的创新一方面是为了减少营销成本的投入；另一方面原因则是精准锁定目标客群，在楼市高端化的大背景下，项目销售周期的拉长、周转率的下降意味着财务成本和营销成本的上升，最终结果是项目收益率降低，因此降成本、增销售是当前房企的重中之重。

　　“特别是临近年末，房企还债压力加大。”郭毅提供的数据显示，今年北京销量排名前十位的房企销售额累计为523亿元，与去年前十房企相比，销售额减少了215亿元，而今年这些排名前十的房企在土地市场上的投入也达到近500亿元，像华润、招商、龙湖等企业都在拿地上花费巨资。

　　“虽然高价拿地体现出房企看好北京市场的信心，但资金压力也不可小觑。”郭毅说道。

　　但现实是，今年前十个月，北京的成交均价却未出现下跌，反而逐步走高。业内人士认为，各大房企的年底冲刺去库存能否起到作用，关键还是要看价格因素的影响。文/本报记者 李桁