香港楼市降价风吹到内地 “暴跌论”或不现实但投资楼市需谨慎

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香港楼市降价风吹到内地 "暴跌论"或不现实但投资楼市需谨慎

香港楼市日前掀起降价风，由新鸿基与长和系为代表的香港老牌地产商纷纷打折促销，最高折扣一度高达40%。香港作为一个历经楼市跌宕起伏的成熟市场，其风向标意义可谓深远，而这一信号，使成交量已大幅下滑的内地房地产业的悲观情绪再度加剧。

中国指数研究院17日发布报告显示，第7周监测的42个城市中，超九成城市周均成交面积同比下跌。CREIS中指数据库数据显示，第7周监测的42个城市中，月周均成交面积除温州、徐州、南充外同比全部下跌，其中北京、深圳跌幅最大，分别下跌91.83%和89.29%，广州紧随其后，同比下跌77.25%。

与此同时，资本市场对于房地产业未来判断也不看好。自2013年起，房地产股全面下跌，跑输大盘8个百分点。其中，地产龙头保利地产2013年股价跌幅达38.2%，万科下滑19.37%，招商、金地同样如此，跌幅分别达29.75%和3.68%。业内人士表示，地产股走势不仅是房企上市公司当季业绩的体现，更代表了市场投资者对于未来房价和房企运营情况的预期。一时间房价“暴跌论”又起。

香港楼市或对内地有影响

随着香港特区政府推出“双辣招”调控持续发力以及美国量化宽松政策的逐步退出，香港部分大地产商近期大手笔降价卖房，与此同时香港豪宅买卖萎缩，一些内地客在香港亏钱卖楼。

2月10日，新鸿基地产位于香港元朗的“尔峦”推出156个新单位，平均售价约8526港元／平方英尺（约合人民币71679元／平方米），比去年推售时降幅达35%，比周边二手楼价也低10%-15%。为吸引内地买家，针对香港楼市调控双倍印花税和买家印花税的“狠招”，新鸿基地产提供“交易完成后回赠税费总额70%”的优惠。以此计算，项目的最高降价幅度超过40%。香港长江实业今年初推出的新年首个新楼盘“DIVA”，折扣后优惠幅度达25%，售价处于同区域最低水平。

同时，内地客在港亏钱卖楼的消息也不断传出。一位内地人持有位于港岛山顶的300平方米房子，2011年购进花了约1.28亿元，最近以1.3亿港元售出，账面虽赚200万，但连同印花税及佣金等，估计亏损600万元。另一处约90平方米的住宅，原由内地客以2265万元购入，近日以2200万元易手，实质损失180万元。

住建部政策研究中心研究员赵路兴表示，香港楼市与内地楼市上涨周期联动，香港作为内地房企主要融资地，热钱外流势必会对融资造成影响。但自2013年房地产市场走高以来，房地产项目出货率较高，房企资金较为充裕，内地楼市又有其独立性与封闭性。“因此，香港楼市从某种角度来讲对内地楼市有一定影响，但影响程度不能过高估计。”“实际上，我们应注意的是香港楼市下滑对内地购房者预期的影响。”赵路兴说。

对于2014年内地房地产风险，中国房地产学会副会长陈国强表示，应警惕对市场风险认识仍然薄弱的内地房企，对房市信号作出错误判断，造成不可控的风险。“香港楼市经历过市场的春夏秋冬，一旦出现问题，反应较为迅速并谨慎。在出现问题时，果断割肉，以减少损失。但内地房地产企业虽然经历了2008年的短暂低迷，但却未经历过较大的高低起伏，内地房企对风险认识仍然薄弱。”

“暴跌论”难立足

近日关于房价下跌的报道大有蔓延之势，人们敏感的神经再次紧绷起来。据了解，房价暴跌的判断来自对中国经济减速、国外房地产市场多年发展规律的推论，更直接的理由则是1月份楼市成交量出现腰斩。

或许对房价暴跌的预判并非空穴来风，但北京理工大学房地产研究所所长周毕文表示，房价“暴跌”的观点推断并不现实。周毕文分析称，目前不同城市间已经出现了房产价格分化，一线城市维持不动或略有上涨的空间，三四线城市房价可能会往下走。但在缺乏数据支撑、购房需求多、地价高的情况下，断言房价暴跌是不现实的。

上海易居房地产研究院研究员严跃进分析指出，当前房价“暴跌论”很难站得住脚，目前多数二三线城市楼市还是“供小于求”的态势，而年初一些城市房价环比下跌，与当地市场为迎合“返乡置业潮”出台的促销政策有关。

严跃进预计今年上半年房价依然会步入小幅上升通道中，而自下半年开始，房价会呈现局部性降价，但总体依然以涨为主，但涨幅会收窄。同时，他还认为香港房价的下跌，和内地基础不同。香港市场上，楼市被金融资本和海外热钱所围拢。所以当此前美国退出QE后，资本逐利性决定香港楼市的金融基石被抽空，这样房价上涨就缺乏动力。内地楼市虽然也有很大的金融资本做支持，但终究最大的决定变量是供求的对比力量。在新型城镇化下，这样一种关系依然很难扭转。同时，在楼市调控的3年时间中，土地价格总趋势是上涨的，这也是内地房价居高不下的原因。

未来投资楼市需谨慎

在当下投资渠道相对匮乏，股票、黄金市场不被看好的环境下，房地产依然被视为保值增值的投资品。然而当前住房投资遭遇调控限制，且城市间分化情况严重，业内对买房投资也是观点不一，虽然热点城市仍被看好，但是支持出手买房与保持谨慎观望的声音并存。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，经过这一轮史上最严房地产市场调控，“去投资化”调控效果已经显现，各个城市逐渐回归到以供需为主的市场基本面本质。据《2013胡润财富报告》显示，中国四种类型的千万富豪中，炒房者就占有一席，炒房者指的是主要投资房地产并拥有数套房产的人，他们占千万富豪的15%，大约有16万人，比2012年增加1万。

业内人士指出，在房地产行业黄金十年已逝的大背景下，依靠房地产继续致富已不像以往那样轻松。虽然房地产仍然是最重要的投资品种，但投资难度越来越大，不少值得投资的物业因被限购难以购买，而投资不限购的商业地产不仅风险大还需要专业知识和眼光。目前，在广州中心区购买一套两房单位至少要投入两百万左右，这样的高门槛必然使得一些资金不雄厚的小投资者离场，而且在现阶段交易税费高且交易限制多的情况下，短线炒房已很难获利，中长期投资将是大势所趋，这对资金的占用要求也更高。在房产投资门槛渐高，获利难度增加的同时，市场上的投资渠道、产品却有日益增多趋势，商品房、写字楼、黄金、债券基金、货币基金、银行理财产品、信托产品等都是可以选择的对象，由于货币政策偏紧，不少银行推出年化收益率5%-6%甚至更高的理财产品，比投入数百万租金回报却不过2%-3%的房产投资似乎更有吸引力，而以余额宝等为代表的互联网金融理财产品的出现更让投资方式发生改变，今年，或许有更多人不再将投资的眼光紧紧盯着房产上，房产投资市场的分化或也是种趋势。