东湖法院反映审理涉及房改房类 行政诉讼案件的特点、难点及对策

　　所谓房改房是指享受国家房改优惠政策购得的公房，也即公房私有化。随着房产急剧升值，近年来涉及房改房行政诉讼案件逐渐出现，以江西省南昌市东湖区人民法院为例，2013年1月至今，该院已经受理了2件该类案件。

　　该类案件的特点。一是当事人关系比较密切，该类纠纷往往发生在父子、夫妻、兄弟姐妹等之间。二是发生时间久远，原告起诉之日距房屋登记行为长达几年、甚至十多年。三是存在民行交叉，除了房屋行政登记行为，还涉及承租、继承、所有权分割等民事问题。四是审理的周期长。该类案件常常伴随姓名、签章等因素鉴定，而且发生多次鉴定，故所花费的时间较长。五是政策因素明显。房改房在权利主体、转让年限、转让程序等方面与商品房不同，且受政策限制较多，所以该类案件受政策影响明显。

　　该类案件发生的原因。一是房屋作为财富的符号，呈现出不断增值的情况。当事人之间的矛盾随着房屋价值的不断增加而逐渐显现。二是部分房屋在房改房时，实体、程序方面确实存在瑕疵或错误，当事人以存在的瑕疵、错误为由提起行政诉讼。三是行政诉讼费用低。当事人在可以选择走民事诉讼程序或行政诉讼程序的情况下，为了少缴诉讼费，而选择走行政诉讼程序。

　　该类案件涉及重大的民生问题，审理的难点：一是该类案件一般是由当事人之间的家事问题而引发，而这些家事问题较为复杂且难以调和，当事人之间矛盾较大，协调的难度也非常大。二是因发生时间长，有些关键信息和证据无法收集，导致案件的事实较难查清。另外，有的房屋已经被转让、买卖，该类案件的处理涉及善意第三人的房屋取得及利益问题。三是该类案件的处理存在矛盾的两个方面：一方面是因时效问题可驳回原告的起诉，另一方面则是房屋行政登记行为确实存在重大瑕疵、错误，而被撤销。法院在处理之时面临上述两难选择。四是当事人对行政诉讼的期望值过高，认为通过行政诉讼可以直接将房屋产权证予以撤销。但由于涉案房屋的物权归属、承租权等基础关系尚未得到解决，最终的判决结果极有可能会因基础民事关系的障碍而驳回原告的起诉。五是该类案件的上访等维稳因素大。当事人、买受人等为达到自己的目的，往往通过反复的上访、闹访、群访等方式，该类案件息诉罢访、维稳压力极大。

　　该院建议：一是协调为主。该类案件的当事人多为家人，对之动之以情、晓之以理，耐心细致地多做工作，让他们能抛弃前嫌，妥善解决好房屋纠纷。二是做好法律释明，让当事人在解决好民事物权、承租权等基础性权利的前提下，再解决房屋行政登记行为的合法性问题。三是在判决之时，尽可能兼顾历史与现实，政策与法律，尽可能不对现状产生巨大冲击，维护合法的市场交易行为。四是做好息诉罢访工作，耐心细致地向当事人宣传法律，特别是要做好判后释明。

　　(戴晓红 王宏瑞)