深圳天价别墅群“合法”侵占城市绿肺无人管

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站在大南山顶俯瞰，鲸山觐海与龟山花园的别墅群尽收眼底、青翠环绕

深圳基本生态控制线内别墅及线边打擦边球别墅分布示意图 制图/王磊

　　南山区

　　●洋畔湾花园

　　●半山海景别墅

　　●松林别墅

　　●香瑞园

　　●浸月山庄

　　●西丽湖度假村

　　●紫园

　　●鲸山觐海

　　●龟山花园

　　●青青山庄

　　中部综合组团

　　●观澜湖高尔夫大宅

　　(昆仕顿区、汉士达区等)

　　●观澜豪园

　　●晓峰居

　　福田区

　　●红树林海景阁

　　●阳明山庄

　　●富荔花园

　　罗湖区

　　●东部华侨城高管公寓

　　●京基云景梧桐

　　龙岗中心组团

　　●沙梨园小区

　　●愉园新苑

　　盐田区

　　●天麓(别墅)

　　●万科天琴湾

　　东部生态组团

　　●深圳发展银行别墅区

　　在深圳，地处半山、坐拥山景或面朝大海、位于基本生态控制线内的别墅群(楼盘)，根据不完全统计，至少达到18个。享受着深圳最好的山景、海景资源，它们几乎都是天价。

　　这些别墅群大部分都是在基本生态控制线划定之前就已经拿到地的“历史遗留问题”。深圳市人大代表、东江环保有限公司董事长张维仰认为，尽管这些别墅群算是合法单位，但确实侵占了城市居民的绿肺，挤占了市民享受绿色空间的权利。而深圳市规划国土委对于生态控制线内别墅有多少、对生态环境造成多大影响，均未做过调研。

　　 走访·基本生态控制线内

　　 东部华侨城天麓别墅

　　 已开发了9期，单价超10万元/平方米

　　11月3日，羊城晚报记者驱车来到东部华侨城的天麓别墅，这处别墅群开发到第9期了，依山而建，有的别墅如悬空寺般伫立悬崖；有的门禁森严，只能通过一条山道进入其附近，铁门紧锁，保安站得笔直。

　　天麓别墅处于深圳基本生态控制线内，当年东部华侨城打包了旅游开发项目(基本生态控制线内建旅游项目是被许可的)，连同别墅也一起打了包。近两年来，媒体频频曝光天麓别墅违建加建，但查处了之后，又总是“冒头”。据了解，别墅群已发展成为天麓社区，共开发了9期。每平方米单价已超过10万元，每座别墅总价为2700万元至4700万元。

　　 大南山紫园别墅

　　每套总价为2000万元至3000万元，业主全部一次性付款

　　紧邻月亮湾公园的大南山紫园(别墅)开发商提供的宣传册页介绍称，这里是“深圳市内惟一新建于基本生态控制线内的别墅群”。据恒裕物业公司大南山紫园物业服务中心项目部经理助理介绍，紫园去年12月入伙，目前已全部售完，全部是一次性付款，每个单位售价2000万元至3000万元不等。

　　为何别墅建于基本生态控制线内还能报批成功？据开发商留驻现场的办公人员张女士介绍，该楼盘情况极其复杂，地块在上世纪90年代就已批下来，后来开发成了烂尾楼，名列深圳市50大烂尾楼之一，经过南山区政府协商回购并公开拍卖，才由最后的开发商接手，成了目前紫园的格局。

　　在物管的陪同下，羊城晚报记者参观了一遍紫园，这里实际上就是顺着大南山台地而建，有联排，有双拼，也有独栋。紧邻紫园的正是大南山月亮湾公园，有2000多株百年以上遐龄的古荔枝树——这也是紫园的一个卖点。

　　《深圳市基本生态控制线管理规定》于2005年11月1日颁布实施，记者查阅相关文档，这些在线内的别墅群批地时间均在此之前，也就是说，没有违法。规定中只有一条相关：“基本生态控制线内已建合法建筑物、构筑物，不得擅自改建和扩建。 ”

　　 走访·打擦边球的豪墅

　　除了那些在线内的别墅群，还有一些别墅群擦着生态线边，如鲸山觐海、龟山花园、京基云景梧桐、青青山庄、万科天琴湾等等。

　　近期炒作极热的鲸山觐海，位于蛇口大南山半山，是1986年开发的老牌别墅，但据说近期开盘的第9期，没有资产证明都是不能看楼的。羊城晚报记者沿着大南山别墅登山口进门，顺着沿山道路左侧铁栅栏看过去，就是鲸山觐海，上挂“内有狼狗请勿翻越”。上到大南山顶，山腰下红色的别墅群清晰可见。

　　别墅登山口大门右侧的龟山花园如出一辙，别墅群完全依山而建。

　　位于大南山另一侧的青青山庄，成名已久，1998年入伙，共40多栋别墅，也是位于大南山半山腰。

　　在大梅沙海滩，举目向东，海滨山岭上方巨大的“万科天琴湾”招牌赫然在目。著名的万科天琴湾，单套一亿元起价，每套500至900平方米，容积率0.13，有专属直升机坪，曾在2012年入选中国十大单价最贵楼盘。

　　《深圳市基本生态控制线管理规定》中，基本生态控制线的划定为：

　　(一)一级水源保护区、风景名胜区、自然保护区、集中成片的基本农田保护区、森林及郊野公园；

　　(二)坡度大于25%的山地、林地以及特区内海拔超过50米、特区外海拔超过80米的高地；

　　大南山海拔500余米，但是，这些建在半山腰的别墅群，根据查阅生态控制线系统及去函市规土委的结果，它们的确不在基本生态控制线范围内。

　　 人大代表：

　　 别墅侵占城市绿肺

　　深圳目前处于基本生态控制线内的别墅共有多少？是否会对周边生态环境造成影响或污染？羊城晚报记者日前去函深圳市规划国土委。

　　深圳市规土委有关人员答复，对于生态控制线内别墅有多少，对生态环境造成多大影响均未做过调研。

　　深圳市人大代表、东江环保有限公司董事长张维仰认为，尽管这些别墅群在生态控制线内属于历史遗留问题，算是合法单位，但别墅确实侵占了城市居民的绿肺，挤占了市民享受绿色空间的权利，更何况一栋别墅的碳排放要超过一套普通住宅的四五倍，车辆的碳排放也是，一般别墅主人不少于两辆车，且露天停放。

　　广东省人大代表林志顺认为，政府还是要监管这些“特殊”的别墅群，要防止抢建、改扩建，不要因为别墅的主人多半来头大就不查。他同时认为，既然起名叫基本生态控制线，那么也就是说这些线是不可侵犯，这些在控制线内的别墅对生态的影响一定是不可忽视的，有关部门要认真监控研究，找出对策。

　　 基本生态线的演变

　　2005年11月 深圳划定国内第一条城市生态保护线，974平方公里土地被划入线内，约占深圳市总面积一半。同时，出台《深圳市基本生态控制线管理规定》，严守生态环境“铁线”。

　　2008年 深圳市政府报告指出，将在确保总量前提下适度优化生态线。宝安、龙岗两区和南山、光明新区有相当数量划线前建成的社区和项目被划入线内。如宝安区38.17%的面积位于基本生态控制线范围。龙岗、光明新区基本生态控制线内面积也占总面积的56.1%和53.4%。当地居民反映，由于大量的土地位于基本生态控制线范围内，可供发展的用地严重不足，工业建筑招租困难，相当数量的危房无法改建新建，经济发展和居民生活受到明显的影响。

　　2010年 深圳市“两会”期间，市人大代表杨剑昌递交《加速解决我市基本生态控制线历史遗留问题建议》，呼吁解决历史遗留问题。9月初有关部门答复称：目前深圳正在考虑将部分社区调出线外，相关的生态补偿方案也已上报市政府。

　　2011年 新的发展时期，为促进城市发展模式转变，同时兼顾重大民生项目及规划发展需求，进一步增强基本生态控制线管理的可操作性，深圳市规划和国土资源委员会会同各区、各有关部门在充分吸纳社会各界意见的基础上，结合相关规划，对基本生态控制线进行局部优化调整，编制了《深圳市基本生态控制线局部优化调整草案》。

　　2013年 随着城市化进程的加快，生态控制线内生态安全受到威胁，此外，还出现了生态建设滞后、社区发展困难、产业低端落后等问题，违法建设形势严峻，这引起了社会各界高度关注。市政府对《<深圳市基本生态控制线管理规定>实施意见》(深府［2007］348号)进行了修改完善，通过发布2013年版《实施意见》，并同意批复《深圳市基本生态控制线优化调整方案》。(记者 李天军 实习生 路苗)