深圳长效调控机制逐渐完善 房价趋平稳

　　2013年在火热中开局的深圳楼市，虽历经“国五条”、“深八条”等针对楼市的措施，但并未见全面“退热”迹象。回顾这一年，每一次“若干条”出来后，总是伴随着市场的快速解读和消化。从3月份“国五条”定下楼市调控的基调，到4月1日地方版“国五条”公布确定年度房价控制目标，再到10月深圳紧急出台“深八条”调控措施，似乎每次“若干条”的出台都未能阻挡住旺盛的购房需求。

　　一年里，长效调控机制逐渐走向完善，楼市迎来平稳持续健康发展。

　　 楼市在火热中开局

　　很多人还记得，2013年楼市是如何在火热中开局的。1月中旬，龙华某新盘开盘，推出890套中小户型，当天却吸引了近2000人到场抢房。从1月份开始，“千人抢房”、“日光盘”等字眼就不断出现。

　　来自市规划国土委的统计数据显示，2013年1月份全市新建住宅成交6305套，环比增长36%，同比增360%，创43个月深圳新房市场的单月最高成交量。深圳中原地产市场研究部人士分析，今年初的楼市主要还是延续了去年12月底的上涨态势，呈现供需两旺的势头，尤其是元旦过后，连续数周成交套数都保持在高位，首置刚需与改善型的需求在年前都有明显的释放。

　　火热开局的2013年楼市不仅有深圳，1月份，包括北京、上海、广州在内多个大中城市都出现了楼市火热的现象，这也激发了人们对“两会”上楼市会有怎样的调控措施的猜想。

　　3月1日，伴随着“两会”的召开，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对2月20日国务院常务会议出台房地产市场调控五项政策措施进一步细化，俗称“国五条”，其中一条关于“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”的规定，引发全国多个城市二手房交易热潮。

　　查看几大房地产企业的业绩报告可以发现，2013年，楼市的火爆直接助推了房企业绩大幅增长。“千亿俱乐部”成员增多，如今有万科、绿地、保利三家房企冲破千亿元销售大关，中海、万达、恒大、碧桂园在年底也有望冲破千亿。

　　 “过户潮”大戏唱足一个月

　　整个3月份，全国多个城市房地产登记部门普遍上演的“过户潮”大戏。北京、上海、广州、武汉、南京等城市的房地产登记中心爆棚，甚至出现半夜排长队“抢过户”的现象，目的是赶在4月1日地方出台“国五条”细则前过户，从而避免多交税款。

　　深圳也不例外，整个3月份，市房地产权登记中心每天都是人挤人，由于办文人数太多，中心不得不连续两次延长办证时限，即使这样，也未能限制二手房市场成交的热情。当月，二手房交易量狂飙，3月29日甚至创造了单日成交1316套的历史新高。

　　“过户潮”终于在4月1日地方版“国五条”细则公布后开始褪去。深圳紧随广州，于3月31日晚间公布“深版”国五条细则，在这项名为《深圳市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的落实细则中，只提到了“2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度”，对于备受关注的20%个税如何征收，通知中提到“严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定，充分发挥税收政策的调节作用”。

　　在市场分析人士看来，争论1个月之久的“20%个税”政策实际上随着地方版“国五条”实施细则的落地而落空。

　　虽如此， 3月份整月二手房交易的疯狂却已发生，市规划国土委统计数字显示，3月份深圳二手住宅成交17527套，这是自2006年以来单月成交量第二高水平，仅次于2009年12月的27887套，创三年多来的单月成交最高值。

　　 楼市有望平稳健康发展

　　自4月份开始，新房市场的持续火热再次触动调控的敏感神经，时近年底，年度房价调控目标大考在即，多个城市再度出手，推出多项调控措施。深圳也于10月11日召开的全市房地产宏观调控领导小组联席会议上，提出控制房价的八项措施，即“深八条”。随后， 10月31日，人民银行中心支行网站公布，自2013年11月6日起，二套房贷首付款比例执行不得低于70%”。“深八条”与“二套房首付提至七成”作为今年最后一项调控措施，为完成年度房价调控目标做最后一搏。

　　纵观全年楼市生态环境，从“国五条”开始为今年的楼市调控定下基调，至“深八条”的收官，政府调控楼市的思路和方式正在改变，在完善楼市调控长效机制的同时，更加注重发挥市场自身的调节作用，让市场回归理性市场。人们期待，在“有形之手”和“无形之手”的共同作用下，深圳楼市能够平稳持续健康的发展。

　　 关键词

　　 “小产权房”

　　11月22日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》，对在建、在售的坚决叫停，并依法查处。这是官方又一次明确强调小产权房不存在“转正”的可能性。深圳“小产权房”称违法建筑，此前对部分违法建筑确权发房产证，是针对本地农民，没有涉及到出售给外来人口的统建楼或集资房，这些房子各种手续都没有，违法性质较严重。专家称，“小产权房”在短期内不可能转正，要解决也要先解决村委集资建房的违法问题，然后才是购买环节的问题。

　　 房价目标

　　根据3月31日发布的《深圳市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》要求，2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度，根据我市年度经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等情况，确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。

　　目前，2013年深圳市人均可支配收入数据还未出炉，按照去年人均可支配收入实际增长速度为8.6%计算，今年深圳房价整体均价水平不应超过20532元/平方米。

　　 深圳“地王”

　　10月16日，中海地产经过66轮竞价，以38.2亿元竞得深圳龙华一宗地块，折合楼面地价1.45万/平，溢价率高达91%，成为今年以来深圳住宅用地的总价与单价双料“地王”。该宗地总建面积262300平方米，包括安居型商品房98000平方米。这宗土地是龙华六年来首块不限制竞买人资格的大面积居住用地，因而吸引了中海、中国水电、保利、万科、金地、招商等共十余家房企参与。“万保金招”同时竞拍同一块土地，在深圳极为罕见。(记者 徐强 曾洁) (中新网江西新闻转载)