京沪穗深首季成交大滑坡 一线城市也“拐”了？

　　二三线城市的楼市“天气”在去年下半年由晴转阴后，今年一季度京沪穗深的成交数据均呈现衰减明显的信号，一线楼市也将“拐”的预判之声随即放大。与此同时，消息称住建部不再要求上报房控目标、一线城市继续实行限购政策，而近日又有传闻称杭州长沙等多个城市酝酿松绑限购，遭遇楼市“倒春寒”的一线城市有可能跟进吗？

　　市场 一线城市首季成交衰减明显

　　刚刚过去的3月，四个一线城市的楼市成交可用“倒春寒”来形容。

　　中原地产研究部统计数据显示，3月北京楼市合计签约量在1.6万套左右，二手房成交在8800套左右，新建住宅签约7000余套。其中，今年3月北京二手房的成交量仅为去年同期的20%。

　　根据德佑地产、佑威等多家地产企业的统计数据，1、2月份上海的商品住宅成交量均较去年同期下滑2成～3成，3月前23天的成交量，也比去年3月份105.62万平方米有两成左右的缩水。根据中房信研究总监薛建雄的大概预计，一季度上海商品住宅成交量大概下跌了两成。

　　在广州，据搜房网数据监控中心统计，3月份全市一手住宅网签6276套，同比下降43%。

　　3月深圳楼市也未能再现小阳春。深圳市规土委日前公布的统计数据显示，3月份深圳新建住宅成交数量2818套，环比上涨11.1%，同比却下跌27.9%。

　　再把时间轴拉长，今年一季度，预计北京楼市签约仅为4万套，同比下调了65%左右，为最近6年同期的最低值；据业内预计，一季度上海楼市成交量或降两成；网易房产数据中心统计显示，今年一季度，广州全市一手住宅共网签16194套，同比去年大跌40%，合计面积184.6万平方米，同比跌42.5%。

　　观点 说“拐”或言之尚早

　　“房地产的小年”，这是很多地产商对今年楼市的评价，但对于一线城市首季成交的明显衰减，还是有点意外。“以前是政府越说控房地产，房价越涨，今年相反，政府工作报告基本没怎么提，市场反倒掀不起热情了”。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，当前房企与购房者之间的博弈已经出现了微妙的变化。在信贷收紧、两会言论、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。“一线城市大部分都是上市房企，对业绩的要求更高，一旦没有销售量，股价就可能会出现下跌。这些因素的存在导致了一二线城市的变化可能会出乎市场的预料。”在他看来，3月份的小阳春成色不足，4月也很难乐观。

　　一线楼市拐点真的来了吗？戴德梁行广州及郑州公司总经理黎庆文昨日在“DTZ戴德梁行广州2014年一季度房地产市场分析会”上表示，就目前的市场情况分析，广州房价并未出现拐点，只是涨幅减缓。数据显示，尽管一季度广州住宅供应、成交锐减，但一季度全市网签均价为13833元/平方米，同比去年只是微降2.5%。与此同时，土地价格仍在走高，“总体上，房价的波动是多股力量博弈的结果，但这些因素目前还不具有‘拐点’的能量”。

　　走势 一线房价年内上涨10%？

　　黎庆文认为，“拐点”形成最终取决于供求关系的变化。首先是“人口”因素，人口红利逐渐消退，但广州流动人口的不断增长，意味着刚性需求不断攀升。其次是“可支付力”因素，过去10年房价收入比均超出合理空间，价格上涨的势头远远大于收入的增幅。在某种程度上，市场对高房价的承受力受到“对市场高预期”的支撑。

　　戴德梁行数据显示，2014年一季度新增住宅供应未能跟上潜在需求的步伐。按照平均每年广州的一手住宅需求量约为：735万平方米，2006～2014年一季度：一手住宅年平均供需比：1:1.03；而2014年一季度全市供需比预计约为1:1.50 (2013年一季度全市供需比为：1：1.17)。而2014年一季度新增住宅，连外围区域都呈现供不应求。

　　对于一线城市的房地产走势，恒大地产董事局主席许家印日前在香港出席恒大2013年业绩发布会上更是颇为乐观：“今年年底，一线城市的房价会有10%上涨，二线城市则5%。”

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　　多个城市酝酿松绑限购 一线城市有没可能跟风？

　　目前，温州已传出上报松绑限购的方案，而在大约一周前，长沙、杭州等地相继召开房企沟通会。由当地政府相关部门组织，地方实力房企参加。沟通会上，有关部门向房企透露，一系列促进房地产市场稳定发展的政策正在酝酿。其中包括限购的松绑，以及二套房贷款门槛的降低等。

　　消息一经传开，对于最早实施了几年楼市限购政策的一线城市，有没有可能也会在2014年放开，也引发关注。

　　记者注意到，今年“两会”期间，住建部负责人称将对楼市实行分类调控，一线城市继续实行限购政策。业内人士就预期，由于房价控制目标不再成为调控的“必选题”，所以包括北上广深在内，除限购以外的行政性干预市场措施，都在一定程度上寻求退出的“节奏”。

　　“限购放开潮今年或许会出现，但怎么也不会轮到四大一线城市。但也要看到，因为这样广州所有辖区限购一刀切的情况会有所变化，个别区域或借机放开限购。”方圆地产首席分析师邓浩志分析，广州的增城、从化基本不会推限购政策，而之前传闻的南沙放开限购也不是完全不可能了。 (记者 赵燕华)