港漂买房记：香港总价太贵 深圳投资回报率低
香港楼市进入新一轮爆发
上周六的香港阴雨绵绵，林丹(化名)和马茜(化名)一同坐上了去深圳的东铁线，她们此行的目的是考察深圳的楼盘，如果看到合适的会考虑出手。她们觉得，这个机会，不能再错过了。
2015年4月26日，由港铁物业发展(深圳)开发的“港铁天颂”开盘，当天推出的600套房源被来自香港和内地的将近3000名购房者一抢而空，该楼盘最小户型大约89平米，售价为360万港元。无论是舒适度还是售价，这个楼盘的性价比看上去比香港的房子好多了。
看到这则新闻，自从2013年就开始关注深圳楼市的马茜变得非常焦虑。早在2013年，她已经开始看遍深圳北站附近大小楼盘的情况，当时该区域还处于建设区，周边很荒芜，楼盘价格大约在每平方米1万至2万之间，而现在，这个地区房价已经飙升到每平米4万了。
林丹和马茜一样，都是已经取得香港居留权但还未拥有香港身份的“港漂”一族。而在这一轮的深圳楼市爆发中，“港漂族”是一支重要的力量——由于在港的时间不长，还没有足够的实力在香港买楼安居，而与香港比邻而居的深圳便成为置业的首选地。
“香港的房子太贵了”
今年是马茜到香港的第5年。2010年，马茜从山西来到香港读书，当时租住的是一套位于香港大围的70平米、楼龄快50年的唐楼，那一套房子当年租金7700港元/月，她和其他三个到从内地香港念书的小伙伴合租，人均不到2000元人民币，这对从内地来的马茜来说已经是天价房租，可没想到这仅仅只是个开始。
2011年，马茜开始在香港参加工作，当时租一套50平米的两居室租金为9000港元，跟小伙伴合租后每月加上水电煤、网络花费了她工资的一半。她回忆起第一次见房东，冒昧地问这套房子多少钱，房东太太骄傲地说，300万!对马茜来说，这又是一个天文数字。随后在香港生活几年后，马茜终于发现，300万的房子差不多是香港最差的房子了。
对于从内地到香港的人来说，香港的房价简直不可思议，平均房价都在每平方米10万左右，最重要的是，用户体验太差：香港密密麻麻的楼宇让人窒息，而即便花了几百万买下一套单位，也只有30平米左右。有资料显示，香港人均居住面积是东亚最小，只有15平米，大约是养猪场中三只公猪的活动空间。
“这么小的空间还要我花那么多钱，我真的过不去心里这道坎，买了就觉得很亏，而且对于香港总有一种过客的感觉，身边的人都在不断离开”马茜说。
像马茜这样存在过客心态的人不在少数，根据香港政府统计处2011年人口普查主题报告，过去10年，内地来港定居未满7年的人出现负增长，平均每年-4.2%，而香港整体人口的增长率为0.4%，说明内地到香港的人口在不断流失。
马茜觉得，不知道自己哪一天也会像身边的朋友一样，一失业就回内地发展了。她总是很羡慕内地的同学，离家近、日子过得轻松开心，而对于港漂来说，尽管都是华人社会，但与香港文化的真正融合却非常艰难——他们既无法接受内地随地乱吐痰的类似乱象，也无法像香港人一样可以无忧无虑地讲着烂gag(意思是“冷笑话”)。
这种比较差的归属感，一再阻碍了马茜在香港置业的想法。
原本以为港漂族的减少可以让房价稍微回调一些，但2012年，香港特区政府突然宣布：非香港永久居民及所有公司购买香港住宅，需要缴付15%的买家印花税，这令原本还在纠结是否要在买房的马茜和林丹大受打击。
根据香港入境处规定，在香港连续居住满7年才能成为香港永久居民，所以像马茜和林丹这样在香港居住不足7年的港漂如果要买房就必须缴纳15%的买家印花税，这意味着即便是400万港元的房子，马茜和林丹这样的身份需要再缴纳60万港元的买家印花税，这彻底让马茜和林丹死了心。
但她们身边的朋友却还有奋不顾身地一头扎进香港楼市的，这几位朋友宁愿多给买家印花税，也要赶上楼市上升的班车，对此马茜当年不以为然，还劝诫其他人要引以为戒，警惕楼市风险。
但香港楼市又一次出乎大家意料，2013年到2015年，香港楼市大幅上涨。根据中原城市领先指数，从2013年1月至今，该指数累计上涨22.3%至141.37的水平，这个数据显示香港大部分的房子价格上涨了至少20%。
而就在最近，随着中港股市的大涨，香港楼市又开始了新一轮疯狂。新闻都在不断播放着各种各样的成交价破记录——在香港青衣长安邨的一套海景公屋，未补地价的价格达到了335万港元，如果计算入地价，其实每平方呎价格高达12528港元，即每平方米约13.2万港元，成为香港最新的公屋王。
这样的新闻每天都在刺激着马茜、林丹这样的港漂族，为什么不早些买楼呢?
马茜好不容易存够了首付却又因为房价的暴涨再次上不了车。工资每年不到5%的涨幅已经远远赶不上香港房价的上涨速度。
“越耽误越买不起房，这次我一定要买房。”马茜说，她和林丹终于下定决心，今年一定要买房，哪怕选择在深圳买。
深圳买房也不易
上周六，准备多时的马茜和林丹踏上了开往深圳罗湖的东铁线。
在此之前，马茜请教了多位资深买房人士，对深圳的各个片区都做了大量功课。最近香港人的投资热情却都到了以深圳北站为中心的周边社区，以至于深圳龙华区的房价由2013年的每平方米1万多涨到了4万多，那个区域还有大量待开的新楼盘，虎视眈眈地盯着香港人的荷包。
马茜从一位熟悉深圳楼市的朋友那里了解到，龙华区未来还会有不少新盘推出，由于教育资源和医疗资源都比较匮乏，所以朋友认为现在龙华区的市场价有虚高成分，因此马茜直接放弃了在深圳高铁站附近看房的想法。
马茜在另一位朋友的指点下，了解到深圳罗湖区资源密集，不仅有多所省级重点小学，还有多间三甲级医院，于是她挑选了罗湖某著名省一级重点小学附近的小区，约好中介周末看房。
在开往深圳罗湖的东铁线上马茜和林丹感叹，早买房的人现在已经轻松地实现了财务自由。中介小伙陈先生热情地介绍起了周边的房子，陈先生做地产代理行业接近10年，期间错过无数买房机会，他透露，就在她们看完房后，他就要出手他人生第一套房。
陈先生感叹，当年跟他同样身无分文的同行，由于抓住了房地产行业的机会，当年由20万起家，在深圳通过炒房现在身价已经超过5亿元，而他现在只买了一套只有20平米、位于福田区的小房子。
在介绍完以后，马茜打开网页复习看中的小区，她看中了罗湖附近的一个小区，均价在每平方米3.5万元左右，总价大约200万人民币。这一单价对于现在的香港来说，简直是青菜价！
但随后，马茜打开了内地的房贷计算器，如果她需要购买这一套200万的房子，首付需要60万，按照利率5.65%来计算，按揭20年，每月需要供款9749.41元。而这种房子每月的租金只有4500元，意味着每月马茜需要再供款5249.41元。
在深圳没有工作的马茜，比起在深圳有工作有住房公积金的朋友小A，就完全失去了竞争力，假设小A同样也买这套200万的房子，小A贷款的年息仅为3.75%（公积金贷款利息），每月需要供款8300元，如果出租得租金4500元，意味着小A每月仅需供款3800元。
马茜又用香港的房贷计算器计算了一下，如果把这60万换成75万港币，能在香港买多少钱的房子呢?答案是300万港元的房子。
香港目前普遍的贷款利率是2.15%，假设马茜买了300万港元的房子，首付两成60万港元，加上印花税、律师费、代理佣金、屋契等费用，所需要的首期费用大约70万港元。同样是还款20年，马茜每月只需要供款12718港元，而且一套这样的房子租金一般在10000港元左右，马茜每月需要月供2718港元左右，相比5249元人民币（约6561港元），负担会轻很多。
而且，对于马茜和林丹这种在深圳没有工作的人士，如何拿到内地商业贷款也是一个问题。目前，尽管有各家内地银行都在香港有分行，但两地银行真正实现互通似乎还不是那么方便。
在深圳某学区房看过以后，马茜和林丹发现，即便是在省重点小学校门口的小区，租金也只有3000元至3500元。而且，房子出租后，看上去残旧不堪，破破烂烂，有种再也不能住人的即视感。
马茜和林丹都是在香港资深的“租房一族”，很难接受这种房子，但中介却一直在旁边说，这房子特别好租，属于一房难求的程度。
马茜简直不敢相信，她又拿起计算器算了一下，如果是200万的房子，租金算4000元，那么租金回报率为2.4%。而同样是香港一套300万的房子，租金可以达到大约10000元，那么租金回报率就有4%。1.6个百分点看上去似乎没多少，但对于总价很高的房子来说，这个回报率的差距是显而易见的。
在深圳罗湖区，随处可见1990年左右建的房子，这些房子看上去已经破旧不堪。但是，据中介介绍，这些房子平均售价每平米在3.5万元左右，且产权只剩下10多年。
在香港似乎并没有产权年限这一说，理论上产权是永久的，如果是50年以上的房子，政府会强制要求业主进行外墙维修，维修后房子看上去焕然一新。马茜回忆她曾经租住的恒基地产旗下的一个1991年建成的单位，看上去跟新房几乎一样。
但马茜在看到深圳2004年建成的房子，感觉像是香港至少40年以上楼龄的房子。这又是马茜非常担忧的一点。
抱着这种对比心态，马茜决心最后跟中介看一所位于东门的房子，这所大厦门口贴满了警惕盗窃的标语，让马茜倍感不安。
而在看房结束后，她和林丹亲眼在大厦楼下目睹了一起抢劫案，一个抢包的青年正在逃跑，几位民警和被盗的女孩在后面追赶，这一幕让马茜和林丹触目惊心。马茜忍不住与香港进行对比，根据香港警务处资料，2014年香港整体罪案率为0.94%，几乎是全亚洲最安全的城市之一。而走在香港，即便是深夜也是灯火通明，到处都有保安巡逻，给人有很强的安全感。
经历了忙碌的一天，周六晚上马茜决定跟林丹打道回香港。
此次的深圳买房之旅多少让马茜和林丹有些失望。按照马茜的计划，先用手中有限的钱在深圳买套房，如果不考虑出租，可以先让父母从老家过来居住，这样也方便来港探望女儿及小外孙——身为独生女，自己自从到香港求学并结婚成家后，父母成了名副其实的空巢老人。
但即便做足了准备，似乎一时半会儿在深圳买房也是难以实现的。与父母近距离团聚，只好再往后推一推了。