物业费放开 业主如何议价

　根据国家有关政策，从今年元月1日起，江西省的小区停车费和物业服务费全面放开。近日，记者对发生在景德镇的两起小区停车费之争进行采访时发现，在经济杠杆的撬动下，不少小区居民的自我权利意识正在不断觉醒，基层社会治理模式也有望迎来一次夯实的契机。

　　■信息日报记者王景萍/文

　　现象

　　物业与业主因停车费频起争执

　　地处景德镇市景东大道一侧的尚东国际小区，是该市一个规模较大的小区。日前，该小区的业主张先生等人反映，前段时间，小区物业公司张贴公告，要对地面固定停车位按每辆车每月150元的标准收取停车费，此举遭到了业主们的强烈反对。张先生告诉记者，其他楼盘小区的地面固定车位停车费，一般都是每辆车每月收取60至90元，该小区物业公司制定的150元的停车收费标准明显过高，且又没有全面听取业主们的意见，后来，认为收费不公的部分业主，开始在晚上拉横幅到小区门口抗议。

　　“业主只看到了我们的地面固定车位停车收费比其他小区略高，却没有看到我们的物业收费比其他小区低了一大截。”在接受记者采访时，景德镇尚东物业管理有限公司的徐经理介绍说，从2009年首次交房开始，尚东国际小区的物业管理费就是按物价部门审批的每平方米0.6元的标准收取，地面停车几乎没有收过什么费，因为物业收费标准过低，再加上部分业主以各种理由不交物业费，现在公司每个月的开支都有数万元的缺口，目前全部靠开发商补贴才得以正常运营。徐经理表示，公司对地面固定车位收费，也是为了更好地治理小区的车辆乱停乱放现象，充分利用和合理配置好小区的停车资源。

　　无独有偶，就在近期，与尚东国际小区毗邻的另外一家大型楼盘小区，因为物业公司准备对小区地面固定车位按每辆车每月90元的标准收费，结果，同样遭到了业主们的强烈反对，双方矛盾一度激化。该小区的业主认为，小区公共区域规划的停车场所，产权属于所有业主，物业公司无权擅自收费。记者注意到，这两家小区都有一个共同的特点，首次交房已经多年，但小区至今未成立业主委员会，提供物业服务的均为开发商引进的前期物业公司。 　观点

　　关键在成立业委会理顺关系

　　根据《物权法》和《江西省物业管理条例》等法规规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，经营所得收益经业主大会决定，可以由业主委员会负责管理，也可以委托物业服务企业代为收取或者管理，主要用于补充专项维修资金，而该项收费的标准多年来也一直必须经过物价部门的核准。2014年12月17日，《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）正式下发，该通知明确要求非保障性住房物业服务和住宅小区停车服务等之前由地方实行定价管理的收费全面放开。景德镇市发改委价格管理科科长余勇表示，根据通知精神，自2015年元月1日起，之前物价部门核批的小区停车收费文件已全部废止，相关收费由业主或业主委员会与物业公司根据合约协商。

　　那么，价格放开后的小区停车费，业主能有话语权吗？景德镇尚东国际小区的张先生等业主认为，首先小区没有业主委员会，要彰显业主的权利缺少了“主心骨”。再者，对于开发商引进的前期物业，因为没有业主大会和业主委员会，业主根本没有选择的权利和协商的筹码。对此，景德镇市珠山区里村街道办事处城市管理办公室主任潘敏和尚东国际社区主任万丽君等人都表示，要化解小区业主与物业之间的收费矛盾，关键还是在于及时组织成立小区业主委员会，理顺业主与“管家”之间的关系，并建立良好的沟通、协调机制。

　　调查

　　大部分小区未成立业委会

　　事实上，业主大会和业主委员会在小区管理中的重要性，在多部国家和地方法规中都有突出体现。2012年10月1日起施行的新修订的《江西省物业管理条例》就明确规定，一个物业管理区域内，房屋出售并交付的建筑物总面积达到百分之五十以上的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告，并提供相关资料，否则，将对逾期不改正的，处两千元以上一万元以下罚款。据介绍，相关法规还规定，物业服务企业由业主大会选聘，业主委员会负责订立书面的物业服务合同。

　　然而，连日来，记者在景德镇市珠山区里村街道和石狮埠街道采访时发现，这两个街道辖区内的多个已交付数年的楼盘小区，鲜有建设单位主动向街办提出召开首次业主大会的书面报告。记者从景德镇市房管局获悉的一组初步统计数据显示，目前，在整个景德镇城区的200多个新老楼盘小区中，已经成立业主委员会的小区为45个，达成率仅20%左右。景德镇市房管局物业科副科长刘女士表示，因为执法权限等原因，目前，尚未对任何一家未依规主动提出召开首次业主大会书面报告的建设单位进行过处罚。

　　在大部分未成立业主委员会的小区中，有的是因为建设单位确实未及时提出召开首次业主大会的书面报告，有的是业主对于成立业主委员会不感“兴趣”。景德镇市房管局物业科副科长刘女士在分析原因时举例称，该市远东怡景花园小区因为业主与物业矛盾突出，房管等有关部门曾多次上门建议业主成立业主委员会，但一直未能得到业主的热烈响应。

　　建议

　　加大引导力度 强化业主议价权

　　业主与物业的矛盾，一直是个难以调和的普遍性难题。记者在梳理热线时发现，在整个景德镇地区，近期仅与物业有关的热线，就有六七条之多。这其中有的是反映物业公司乱收费，有的是物业公司难以为继“走人”后，业主又不知道该咋办了。然而，记者同时也注意到，小区停车费和物业服务费全面放开后，业主的自我权利意识也被不断激起。目前，仅在珠山区里村街道办事处的辖区内，除了尚东国际等两家小区的业主正在积极参与、酝酿成立业主委员会外，珠山街道城市管理办公室主任潘敏告诉记者，该辖区内的城市花园和城市家园两个小区的业主，因为与小区物业矛盾突出，目前也在考虑成立业主委员会。

　　有分析人士表示，小区停车费和物业服务费全面放开，不仅会进一步强化业主的自我权利主张，而且，今后还可能会带来物业服务行业的新一轮洗牌，部分服务水平低下的物业服务企业将退出市场。但好的制度设计落实到位的前提是，房管、街办等部门要加大小区业主委员会建设的引导力度，这样才能真正加强业主的话语权与议价权。他们还认为，《江西省物业管理条例》已经明确作出了在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督的规定，这也意味着地方政府完全可以将加快小区业主委员会的建设，全面纳入到基层社会治理的重要范畴，通过大力推动小区业主委员会的建设，不断夯实基层社会治理力量，化解各种社会矛盾。