南昌：监管商品房预售款 购房款不再直接交给开发商

　　1月8日，记者从南昌市房管部门了解到，自2014年3月1日起，南昌将正式施行《南昌市新建商品房预售资金监管办法》(下称办法)。届时，市民买新房交给开发商的预售款将被存入专门账户。该账户资金由政府、银行等部门监管。在办理房屋初始登记前，开发商不得随意支取、使用。业内人士认为，此举将大大降低市民购买到烂尾楼的风险。

　　 　购房款由政府和银行监管

　　南昌市城区范围内经批准预售的商品房建设项目，其预售资金的缴存、使用及监督管理，都要纳入监管(包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等)。这笔钱，将由政府房地产管理部门和银行共同监管。

　　开发商在申请商品房预售许可前，选定监管银行，开立新建商品房预售资金监管专用账户。预售资金监管期限，自项目核发商品房预售许可证开始，至项目办理房地产初始登记并达到购房人可单方办理房屋转移登记的条件后止。

　　南昌市房屋商品化办公室为商品房预售资金监管机构(简称监管机构)，具体负责新建商品房预售资金的监管工作。

　　 　使用监管资金有额度限制

　　预售资金分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金的额度为该监管项目总预售款的30%，其余的为非重点监管资金。监管账户内预售资金超过重点监管额度后，房地产开发企业可向监管银行申请使用非重点监管资金。

　　监管账户内预售资金达到重点监管额度后，房地产开发企业需要使用重点监管资金的，应以项目工程进度和资金使用计划为依据，向监管机构申请使用。其中，完成房屋所有权初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件，方可申请使用监管账户内的资金余额。

　　 　开发商逃避监管将记入信用档案

　　如果房地产开发企业：未按规定将购房款存入监管账户的；未按规定使用商品房预售资金的；以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的，有其中行为之一，由监管部门责令限期改正；逾期不改的，由监管部门暂停该项目的商品房网上签约资格，并记入房地产开发企业信用档案：

　　有关部门提供虚假证明或采取其他方式，协助房地产开发企业违规使用商品房预售资金的，应承担相应的法律责任。

　　监管部门和监管银行的工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，应承担相应的法律责任。

　　 　购房款直接给监管账户

　　据悉，新建商品房预售资金实行全程监管，对用于项目工程建设的预售资金实行重点监管。开发商预售资金应当全部纳入资金监管范围，存入相应的监管账户，房地产开发企业不得以任何方式直接收取购房款。

　　购房人应当按照商品房买卖合同约定的缴款金额、方式以及时限，将购房款直接存入商品房买卖合同中载明的监管账户。监管银行核实已缴存的购房款信息后，向购房人开具缴款回单。

　　房地产开发企业凭缴款回单为购房人开具缴款票据，并持缴款回单等相关资料办理商品房合同备案手续。

　　购房人申请商品房贷款的，按揭银行应当按照借款合同约定的时间和金额将贷款直接划转至监管账户。

　　 　购买烂尾楼风险将大大降低

　　据悉，出于加强本市商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，保障预售商品房交易当事人的合法权益等考虑，南昌市制定了该办法，并决定自2014年3月1日起施行。

　　业内人士认为，加强这一监管制度，是因为房地产行业“寅吃卯粮”早已成为通行规则。原来模式下，通过银行按揭的房款，银行虽然监管，但购房人缴纳的定金、全款购房的现金，基本上由房企自行支配，而且，在房企还清银行贷款的情况下，更不会有人实质关注房企如何运用资金。房企收取了商品房预售金后，除了用于项目本身外，还常用于偿还前期贷款或新开项目等，一旦出现不测，就可能导致资金链断裂，从而产生烂尾楼。

　　这一监管制度，从控制商品房预售资金真正用于本工程建设、避免房企将资金挪作他用角度方面讲，确实能够有效避免烂尾项目的出现。但新规实施后，房企将失去原来自由滚动运用资金的权利，意味着房企用未来预期融资的传统方式将会遇到新的困难，这是对房企自身利用机遇和发展能力的限缩，对房企本身而言并不是利好，一些开发商资金或会更紧张。

　　文/记者刘媛