最新研究报告显示 经适房空置率高达23.3%

　　导读：最新研究报告显示，2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，比2011年上升1.8个百分点。如果房价一旦下跌5%，将会有17.1%的空置住房出现亏本。

　　西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心昨日在北京发布研究报告称，我国家庭自有住房率达九成，2013年城镇地区住房空置率为22.4%，空置住房约4898万套。

　　城镇家庭多套房拥有率已超20%

　　北京青年报记者从发布会获悉，我国家庭的住房拥有率已达到90.8%，其中城镇家庭住房拥有率为87.0%，农村家庭住房拥有率则为95.8%。与欧美发达国家相比，我国城镇家庭住房拥有率显著偏高。其中，高出英国家庭的20.3%，高出美国家庭的21.8%，高出德国家庭的33.7%。

　　同时，2013年中国城镇家庭多套房拥有率为18.6%，与2011年相比增长了15.9%。2014年3月的季度数据显示城镇家庭多套房拥有率已上升至21.0%。据了解，所有的这些数据都是在抽样调查的基础上获取的。

　　住房刚性需求不到25%

　　中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁表示，为了研究住房刚性需求，他们把人群不光锁定在城镇地区居住的无房家庭，还包括了在其他地方有房但在工作生活重心所在地无房的“人房分离”家庭，以及与父母居住在一起的成年子女的“啃老族”。

　　该中心的数据显示，自2011年8月到2013年8月，城镇家庭刚性住房需求显著下降，从28.2%降低至24.6%，下降近3个百分点。而2014年第一季度数据显示，城镇家庭刚性住房需求进一步下降至22.2%。另外，该中心在结合家庭在所居住房屋的年限和房屋面积，估算出有13.1%的城镇家庭有潜在的改善型住房需求。

　　甘犁说，在结合家庭的收入以及家庭资产状况进行估算后发现，全国家庭中只有7%的家庭其刚性住房需求以及改善型住房需求有能力得到满足，其中，城镇地区剩余的可实现刚性住房需求为3.1%，可实现改善型住房需求为3.9%。“我们在判断家庭是否有能力购买住房时采用的标准为家庭是否能支付新房三成首付款”。

　　我国住房空置率远高于美欧日

　　根据甘犁团队的数据，2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，比2011年上升1.8个百分点。据此估算，城镇地区空置住房约为4898万套。在国际上，2000年至今，美国的空置率介于1%至3%。香港地区的住房空置率低于5%。欧盟在2004年的住房空置调查显示各国平均空置率为9.5%。日本2008年的空置率为13.1%。台湾地区2001年的住房空置率为17.6%。可见，我国住房空置率高于其他国家和地区。

　　经适房未能充分发挥其社会保障作用

　　调查数据显示，我国经济适用房的空置率高达23.3%，仅次于商品房的空置率。数据同时显示，家庭年总收入最高的25%家庭拥有经济适用房的比例最高，达3.2%，比中低收入家庭高出近1个百分点。“收入最高的25%家庭拥有的经济适用房中27.5%的比例处于空置状态，经济适用房存在严重的资源浪费和‘错配’现象，未能充分发挥其社会保障作用。” 甘犁在发布会上如是说。

　　房价如下跌空置房亏本风险更高

　　甘犁在发布会上称：“房价一旦下跌，空置住房更容易亏本；同时，房价一旦下跌，空置住房更容易资不抵债。”数据显示，目前，我国空置住房亏本的比例为5.4%，略高于非空置住房。但房价一旦下跌5%，将会有17.1%的空置住房出现亏本，远高于非空置住房的6.6%。若房价下跌50%，49.1%的空置住房价值将低于购买成本，而非空置住房仅为24.2%。

　　另一方面，从住房负债（包括银行贷款负债和民间借款负债）来看，如果房价下跌30%，将有11.2%的空置住房资不抵债，而非空置住房仅为3.3%。“虽然房价下跌对空置住房冲击不小，但从整体来看，房价下跌，银行的房贷风险不大。”甘犁补充道。文/本报记者 范辉

　　财经观察

　　住房空置率不能永远是个“谜”

　　对于空置率，住建部总经济师冯俊表示，现在对于空置率没有一个准确的官方定义。他认为，现在很多媒体、专业人士讲的空置率和国际上讲的空置率是不同概念。“我们现在这方面是没有调查的，所以很难得出空置率的概念”。

　　近年来，国内住宅空置率高低如何，各方都欲一探究竟。除了专业机构的调查统计，还有人试图通过小区住宅用电量的变化了解“是否住人”；还有地方的人大通过调查房地产市场时关注一些小区的“入住率”；一些网友还曾通过“集体晒黑灯”来看各自居住小区的空置情况等等。而各方得出的“空置率”，自然是五花八门。

　　住房空置率之所以不得而知，并非全然是技术上的难以统计。记者了解到，一些地方的统计等部门近年来曾一度就当地住房空置情况做过调查。但对调查结果一直讳莫如深，理由多为“敏感”。公开信息显示，上世纪90年代中后期，相关部门就引入了“空置面积”的统计指标，2003年有关部门承诺“改进房屋空置统计方法，建立与国际接轨的房屋空置率指标体系”。2010年，统计部门再次明确“研究建立空置住房调查办法”。但截至目前，未见到公布相关进展。

　　业内人士呼吁，住建、统计等相关部门应积极回应各方对空置率信息的诉求，发布权威信息，而不能长期无动于衷、任其成谜。一些人还提出，应以空置率指标的逐步透明化为契机，打破更多“玻璃墙”，进一步推进房地产市场信息的统计和公开，促进市场的健康平稳发展。