北京拟两种方式治理群租房 城乡接合部建公租房
北京目前正在大力治理群租房，原来在群租房里的租客们将去哪儿？
昨日，列席人代会的市住建委主任杨斌表示，正在探索研究两种方式，一是在城乡接合部利用集体建设用地建公租房；二是城区将建设一些条件较好的“公寓”，提供给收入稳定的人群租住。城区这种租赁房不会像公租房那样设置门槛，而是公开面向社会，包括外地户籍在京工作人员。
城乡接合部建公租房
杨斌表示，将农村集体土地，尤其是城乡接合部这类离城区近、靠近轨道交通的地区，拿出一部分集体土地建公租房。面积不会太大，面向符合条件的家庭配租。
目前部分区县已出台外省巿来京人员申请公租房条件。在这些区县里，来京工作一定时间的外地人也可以申请公租房。杨斌表示，区县可以根据实际情况配套相关政策。
同时，村民通过整体规范的出租，可以有稳定持续的收入，也就没必要冒着违法的风险私搭乱建。杨斌透露，这是下一步政府为社会提供租赁住房服务的重要方向。
市区建出租“公寓”供收入稳定人群
另外一个探索方向，住建委正在和国土部门研究，在城区中留一部分土地用于建设条件更好一些的“公寓”，面向收入稳定、能够承受两三千元以上租金的人群。
目前社会上租赁住房绝大多数是通过个人，而政府对个人行为难以规范，租金受市场波动影响较大，租期也难以保证长期和稳定。如果由开发商持有产权，政府就可以通过行业管理来进行约束了。
“这一种方式面临的困难是开发商是贷款建房，用租金收回成本的周期长，开发商利息负担重，很难有利润。”杨斌称，可能会考虑由一些北京国企的开发公司先行试点，政府在土地出让环节给予优惠来保证开发商微利，或对这些国企提出公益性要求，零利润。
方式一 城区
正规“集体宿舍”有望替代群租
目前正在研究和测算，上下铺按床位出租，租金每月五六百元
对于城区里的租赁房，伟业我爱我家副总裁胡景晖透露，他们正在配合政府相关部门研究和测算方案，以资产管理公司的形式整租一些闲置物业，改造成为类似大学集体宿舍那样的出租房，统一管理，按照床位来出租。
选取宋家庄和上地进行测算
他透露，目前测算有了初步结果。选取了两个点，一个是南城的宋家庄地区，一个是北城的上地地区。采用的方式以资产管理公司的形式，从一些开发商或持有主体手中，整体租赁一些闲置的物业，租赁期至少10年，租赁到手的建筑要经过全面改造后，再向社会出租。
“这些出租房会改造成类似员工或学生集体宿舍那样，上下铺，没有独立的厨房和卫生间。楼道里有公共厕所、水房、卫生间。一楼配置公共食堂和投币式洗衣机。”胡景晖说，根据目前测算的结果，在保证租金价格不高的前提下，经营这类租赁房还是可以有一定利润的。
“只要租户不愿走，就可续签下去”
“至于租金方面，由于面向的大都是超市收银员等职业的中低收入群体，如果一个月一两千元他们肯定承受不起。”他透露，根据测算，按照床位出租的话，每月五六百元是这些群体可以接受的。
在租期方面，他表示，建议按一年一签来操作，也比较稳定。由于经营者整体租下这栋楼至少10年时间，因此只要这些租户不愿意走，就可以一年一年续签下去，不存在过去总被房东赶着另去找房的问题。
- 释疑
床位房是否又成为群租房？
按照北京去年公布的群租认定标准，人均居住面积小于5平方米即为群租，那么这些“床位房”是否又成为了“群租”呢？
胡景晖表示，北京除了房屋租赁管理办法外，还有一个对于员工集体宿舍方面的管理办法，集体宿舍这样的类型并没有5平方米标准的限制，“就像大学宿舍，肯定人均面积不超过5平方米，但不能说是群租。”
他认为，群租最大的问题是安全、消防方面的隐患大，以及对邻里的影响。但这些闲置物业在整租过来后会全面改造，消防、安全等方面必须达到标准才能出租。这种整体的规范管理，加上政府的监管，会成为比较规范的出租房屋。同时，这些出租楼并不会分散在各个小区里，而是一整栋单独的楼宇，不存在影响邻里、干扰别人正常生活的问题。
此外，胡景晖还表示，这类出租房屋的管理也需要与公安部门的人口管理挂钩，租客的身份证以及将来的居住证要解决与派出所联网的问题。
从人员管理的角度上看，他们更倾向于对接一些大的用工单位，如工厂、商场、超市等，解决其员工的租房问题。
方式二 城乡接合部
三处集体土地建公租房试点
唐家岭公租房项目
建设规模：约10万平方米
提供房源：约2000套租赁房
项目进展：目前正在进行土方施工。由海淀区住房保障服务中心整体趸租，统一进行出租、运营和管理。
太舟坞公租房项目
建设规模：约为14万平米
提供房源：约2400套公租房
项目进展：目前正在主体结构施工。由海淀区住房保障服务中心整体趸租，统一进行出租、运营和管理。
平房乡平房村公租房项目
建设规模：45万平方米
提供房源：约9000套租赁房
项目进展：规划方案已经获得区规划分局的认可，计划今年一季度全面开工。将由朝阳区政府整体趸租，面向符合条件的家庭出租。
北京三处试点集体土地建公租房
可提供万余套房源；今年将加大试点力度
新京报讯 北京是全国利用集体土地建设公租房的两个试点城市之一。市住建委相关负责人昨日在列席人大小组讨论时表示，目前北京已有3处集体土地建设公租房的试点。今年结合城乡一体化和城乡接合部改造，将扩大集体土地建设公租房的试点，并进一步完善相关政策。
三处试点可提供万余套房源
2012年，国土部正式批复北京、上海试点集体产业用地建设租赁房。
这位负责人说，在北京，由市国土局牵头组织，各相关部门协助，试点利用农村集体土地建设公租房。目前正在试点的有朝阳区平房乡平房村公租房项目、海淀区唐家岭公租房项目和太舟坞公租房项目三处。
据介绍，三处项目可提供13000余套租赁房。
有助于平抑租金并使农民增收
利用集体土地建设公租房有很大的优势。这位负责人算了笔账：以北京西五环某公租房项目为例，目前通过招拍挂方式拿地后，建成项目的成本约为每平方米1万元，而如果利用集体建设用地、无土地出让金，则成本将降至5300元/平方米。
“如果算上融资成本，那么招拍挂拿地的项目至少每平方米每月租金要到40元，一套40平方米的一居室要1600元/月，如果是集体用地，则每平方米每月可以下降到30元以内，总租金就可以控制在1200元以内，甚至更低。”
这位负责人表示，在现阶段市场租金不断上涨的情况下，这样的房源既有租金优势、可以缓解过渡性需求家庭的压力，又可以起到平抑租金过快上涨的作用，同时闲置的集体建设用地又可以加以合适的利用，农民收入也可增加，还可以改变城乡接合部脏乱差的面貌，可谓一举多得。
- 释疑
是否会成变相小产权房？
产权仍为农村集体组织所有，只能配租给符合条件的家庭并统一管理
对于外界担心的“集体建设用地建公租房后是否会变相成为小产权房”，这位负责人强调，利用集体建设用地建设的公租房与“小产权房”完全不同。集体建设用地上建设的公租房，产权仍然为农村集体组织所有，不能出售给个人，只能配租给符合政府规定条件的家庭并纳入统一规范管理。
而且，根据北京公租房政策，公租房的租期一般为三年，最长不超过五年，这也杜绝了以长期租赁的方式变相出售。
采写/新京报记者 马力 (中新网江西新闻转载)