自住房“扰乱”刚需市场
“为什么我们那个万科橙半天就卖光了呢？我觉得就是政府很英明，政府说你就只能卖两万二，我说我要卖两万五，（政府说）不行，你就卖两万二，就别折腾了，回去卖去。我就回去卖去，一下卖光了。我们那个团队说经理咱们总结，我说有什么好总结的，你的房价就是自住商品房的房价，人家当然买你这个了，这傻子都明白呀！”北京万科总经理毛大庆谈到住总万科橙“降价”风波时如此说。
4月1日，北京万科旗下另一项目采取了同样的策略，放弃精装修、改毛坯房入市，首开万科公园里以2.7万元/平米的价格开盘，比预期3.1万元/平米的精装房价格低了4000元/平米。饶是如此，公园里也没能实现开盘日光。
临近东南五环的台湖镇新兴板块，被业内称为环渤海总部基地，万科、泰禾、北京世纪鸿在此砸下重金。在规划中，这个新的板块定位要高于亦庄，主力客群瞄准国贸白领。泰禾在该版块中的商住项目首期开盘价格超过3.2万元/平米（挑高空间），后期住宅计划以超过4万元/平米的价格开盘。但该区域项目也正遭受自住房的冲击。
从公园里上京津高速转五环路，车行约9.5公里即到北京市第一个自住型商品房项目——恒大御景湾，后者销售限价为2.2万元/平米。在恒大御景湾之后，北京市又接连推出了5个自住房项目的网申。截至2014年一季度，累计供应超过1.25万套自住房，超过了今年一季度11621套的纯商品住宅成交量。
毛大庆透露，今年北京万科将会坚持“平价”策略、保证一定的项目去化速度、适度谨慎买地。
北京万科的项目快速执行了这一策略，除住总万科橙、首开万科公园里首期开盘低价入市外，万科幸福汇、京投万科西华府平价开盘，金第万科金域东郡二期甚至出现价格下调，金域缇香在售房源的价格也从2.5—2.7万元/平米下调到2.4—2.6万元/平米。
以刚需项目为主的东亚新华、金隅嘉业、保利地产旗下项目也纷纷平价开盘。其中东亚新华的印象台湖、首航国际分别下调预期售价4000元/平方米、2200元/平方米。
伟业顾问市场分析师赵红娟告诉网易房产，楼盘低于预期价格开盘并非就意味着开发商降价销售，2014年年初信贷收紧、自住房逐步放量入市稀释刚需客户，再加上1、2月份商品住宅市场成交量连续两个月同比下降超过50%的市场观望形势，三者叠加是开发商过高价格预期有所动摇的主要原因。
赵红娟认为，尽管东亚印象台湖、首航国际下调了预期价格，但下调后的对外售价仍高于项目前一期的实际成交价。
不过自住房的推出对北京市商品房成交结构会形成明显影响已经成为业内共识。亚豪机构副总经理高姗说，自住商品房对市场的冲击不只体现在刚需市场，也从一定程度上影响了中高端市场。一方面，其在减少了商品住宅用地的同时改变了土地竞价规则，令未来纯商品住宅的泛豪宅化趋势愈发明显；另一方面，自住型商品房的出现促使北京供应格局向三元格局加速转化，为了规避市场竞争、提高周转率，刚需项目被迫让利跑量，房企将更倾向于通过中高端项目来冲利。
截至2014年3月份，北京市已经有6个自住型商品项目开启申购工作，共计提供自住房房源约12590套，完成全年计划的约1/4。目前北京包含自住房房源的项目共计超过30个。