房地产"营改增"临近 税率11%可能性最大

    日前，国税总局新闻发言人郭晓林表示，2015年税务部门将力争将“营改增”范围扩大到建筑业、不动产等四行业。“营改增”箭在弦上，房企未雨绸缪。《每日经济新闻》记者通过采访房企人士、行业专家，从税率、税负、税收筹划等方面就“营改增”实施后对地产行业和房企带来的利弊予以解读。

    1月底，国税总局新闻通报会上，发言人郭晓林表示，2015年税务部门将继续推进“营改增”扩围，力争将“营改增”范围扩大到建筑业和不动产等四个行业。

    近日，《每日经济新闻》记者从江苏、上海税务系统的多名内部人士处了解到，预计房地产业“营改增”将在2015年正式开展，有关政策的制定有可能在今年启动。地方税务部门的表态，意味着不动产“营改增”今年落地的可能性进一步增大。

    一名业内人士告诉《每日经济新闻》记者，目前还未进行“营改增”的四个行业，都是推进难度较大的行业，这些行业要么牵扯关联方众多，要么可抵扣进项少，对企业税负造成的影响较大。

    杭州一家税务师事务所高级合伙人表示，由于房地产业“营改增”还存在诸多困难，完整的抵扣链条难以形成，今年能顺利形成草案已殊为不易。

    税率：11%可能性最大

    税率作为房地产业“营改增”的核心环节，成为各利益关联方关注的焦点。房地产业“营改增”的税率设计，必须统筹规划，综合考虑各关联方的利益。《每日经济新闻》记者为此进行了多方求证。从现有反馈来看，税率为11%的可能性较大。

    据《中国税务报》报道，在地价不能抵扣的情况下，如果建筑业执行11%的税率，则房地产业增值税平均税率下限边界为8.95%，其中最高税率为14.83%、最低税率为6.39%。按照这一测算结果，房地产业执行11%的税率恰好位于合理区间内，与已经完成“营改增”的交通运输业等执行同档税率。

    但不少业内人士认为，11%的税率仍偏高。上述税务师事务所高级合伙人向记者表示，由于进项税额目前还难以完全确定，房地产开发企业从原来5%的营业税一下子变成要缴11%的增值税，可能会增加税负，8%的税率或许更为合理。

    上海财经大学公共经济与管理管理学院朱为群教授则表示，11%的税率设计偏离了税制改革的初衷，只有实行单一税率才更符合税收中性原则。根据对韩国、日本等多个亚太地区国家增值税税率的测算，我国的增值税税率定在12%较为合理。

    税率设计作为房地产“营改增”的核心环节，业界和学术界对此存在很大争议。一位房地产公司的税务总监向《每日经济新闻》记者表示，目前销售不动产的税率是企业非常关心的问题，这直接关系到企业税负水平的变化，如果最终实行11%的税率，房企税负将会加重。

    争议：土地成本能否抵扣

    据了解，房地产企业成本主要来自土地成本、建筑安装成本和财务成本三部分。近年来，一线城市“地王”频现，不断刷新拍地纪录。土地出让作为地方政府主要收入来源，成了地方政府的“生命线”，地价短时间内不太可能下滑。

    高昂的土地成本成为房地产开发企业的沉重负担，一般而言，土地成本占据总成本的50%以上。“营改增”之后房企的土地购置成本能否抵扣、比例如何，成为决定房企税负的关键。

    由于土地是企业从政府手中购进的，但是地方政府并不是纳税人，无法开具增值税专用发票，也就无法形成完整的抵扣链条。但上海新闵律师事务所高级合伙人刘福元对《每日经济新闻》记者表示，土地出让金应当作为进项进行抵扣，政府可以允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，有点类似企业购进农产品可以抵扣13%的进项税额，如果无法抵扣，房企税收负担将会大幅上升。

    但朱为群认为，土地作为纯粹的自然资源，其中并不含有增值税额，不应当作为进项进行抵扣，仅仅为了降低房企税负而允许抵扣有悖于增值税原理。

    由于土地来源具有多样性，房企除了招拍挂获取土地外，地方政府无偿划转、与村集体合作、股权收购等方式也几乎不可能取得依法允许抵扣的进项税发票。这些问题如何解决，土地成本到底能否作为进项进行抵扣，只有待政策出炉后才能见分晓。