西安一小区老物业“赶不走” 新物业没地方办公
因为管理不善，物业公司被业主“赶走”，心晴雅苑小区业主委员会聘请新物业公司之后，和老物业公司进行交接中发现，开发商和老物业公司未移交物业管理用房。为此，业主委员会将开发商和老物业公司告上了法庭。昨日上午，此案在碑林区法庭公开开庭审理。据了解，这是碑林区法院审理的首起业主委员会向物业公司讨要物业管理用房案件。
心晴雅苑小区位于雁塔路中段，2003年年底交房，2004年业主开始入住，现有居民楼4栋，居民236户。刚开始，开发商指定西安安捷物业管理有限公司（以下简称安捷公司）为小区提供物业服务。因为安捷公司在提供物业管理服务期间，服务质量差，并存在高收费、乱收费、侵占业主共有收益等行为，引起该小区业主的不满。
经过多次召开小区业主大会，2011年8月，心晴雅苑小区成立业主委员会，并到相关部门进行了备案。2012年3月，业委会通过招标的方式公开选聘了新的物业公司。“但是，我们在和老物业公司交接的过程中发现，老物业公司一直拒不撤离，仍然占用小区的配套用房——物业管理用房不返还。”小区业委会一名工作人员说，小区的物业管理用房是一栋二层楼，一层为设备间，已经移交，二层共有7间房子，面积为304.33平方米，除了一间为业委会办公室外，其他6间房子一直没有返还，为此小区业主委托业委会多次同老物业公司交涉。
“他们不返还这些房屋，新的物业公司只能在小区内租房办公。”业委会将开发商、老物业公司起诉至法院，要求两被告返还304.33平方米小区物业管理用房等公用设施，同时赔偿占用物业管理用房给业委会造成的损失41800元。
安捷公司对此也“叫屈”，并提出反诉，要求小区业主委员会支付小区1号楼、2号楼和4号楼外墙面修缮费用17.4万元。昨日上午，碑林区法院对两案进行合并开庭审理。在庭审过程中，小区业委会和老物业公司、开发商双方之间，除了对小区物业管理用房的归属和外墙面修缮费用等问题进行辩论外，在新、老物业的交接过程中，小区物业服务档案资料不全等问题也成为双方争辩的焦点。
经过3个多小时的庭审，主审法官宣布休庭，并依法对双方进行调解，达不成调解协议的将依法进行判决。
物业管理用房
归业主还是开发商
心晴雅苑小区业委会认为，物业管理用房是小区的配套设施，根据《物业管理条例》规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，所有权依法属于全体业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。物业服务合同终止时，应当将物业管理用房交还给业主委员会。
老物业公司和开发商的代理人答辩称，心晴雅苑小区是开发商于1998年开始立项规划报建的项目，规划审批时，并未将物业用房纳入开发成本，物业用房的面积也未计入公摊面积，产权归开发商所有。“建成后，部分出租给物业公司使用，部分作为小区经营用房使用。”他说，按照《西安市城市居住区物业管理条例》的相关条款，开发商不改变物业管理用房的用途，可继续有偿提供给物业公司使用，并不是无偿移交给小区业委会，小区业委会也无权要求物业公司向其返还。
外墙面修缮款
到底是多少
11月底，安捷公司对心晴雅苑小区业委会提起反诉。
“解除物业服务合同时，业委会有未清偿的债务因此我公司拒绝撤离小区，双方因此发生纠纷。”在反诉书中，安捷公司表示，2011年7月，为了维修小区1号、2号、4号楼外墙面，垫付了17.4万元修缮费用。为此，去年4月和5月，区房改办分别召开协调会并形成会议纪要，确定业委会向物业公司结清外墙面修缮费用，但至今一直没有清偿。
“我们聘请了第三方公司对外墙面瓷砖的维修面积、修补费用进行了审计报告，按照市场最高价核算出工程总额为5.6万余元。”业委会代理人称。
更多业主依法维权
能促使物业更规范
“近两年，业主的主动维权意识增强，法院受理的业主起诉物业的案件也有增多的趋势。”碑林区法院一名工作人员说，以前，物业纠纷案件多集中在物业公司起诉业主索要物业费、供暖费，而现在，对于物业公司在实际工作中侵害业主合法权益的现象，很多业主能主动起诉，或是主动地向有关行政主管部门反映问题，要求通过行政手段解决。
这名工作人员表示，目前，很多小区自主成立了业主委员会，通过与物业公司重新签订物业服务合同或更换物业公司的途径，“挺起腰杆”进行维权。“现在业主越来越注重生活品质，他们和物业公司或开发商发生纠纷，不仅局限在房屋质量方面，而是更着眼于为自己营造高品质的生活环境。”他说，就近两年来看，业主因电梯、治安、绿化和小区公共收益等方面提起诉讼不断增多，这是业主理性维权的表现，也将推动物业行业的规范化发展。
此案的主审法官马利群表示，物业公司实力参差不齐，业主起诉物业的这些案件具有一定的指导性作用，因为只有更多的业主选择通过法律途径理性维权，才有可能让物业管理行业更加规范化。
本组稿件由记者李卓洋采写
(中新网江西新闻转载)