南昌市西湖区推进省内中心城区最大棚改项目追踪
创新机制让利惠民 民情家访凝聚共识
——南昌市西湖区推进省内中心城区最大棚改项目追踪
5月21日拍摄的拆迁前的南浦街道办事处淘沙塘社区等五个社区旧房。（新华社记者宋振平摄）
新华网江西频道5月27日电（郭远明 唐子兰）人员结构复杂、历史遗留问题多、群众补偿期望值高等因素，导致中心城区棚户区改造难度大。今年开始，南昌市西湖区承担了省内中心城区最大棚改项目－－象山南路沿线棚户区改造。征收令下达前，21天内六成以上棚户区被征收户就提前交房搬迁。
记者调查发现，西湖区通过创新工作机制、密切联系群众，快速平稳地推进棚改征迁，对各地棚改工作有较好的借鉴意义。
征收令尚未下达 六成住户已交房
4月1日进场调查摸底；4月29日开始实行提前交房预签约；到5月20日，征收令尚未下达，已有六成被征收户签订预交房协议，主动将旧房钥匙交给征迁人员……
这个奇迹般的征迁速度，发生在南昌市西湖区象山南路沿线棚改中。
象山南路沿线棚改项目包括南浦路和三眼井，是南昌千年历史文化积淀的集中区域。这次棚改被征收户有5307户，总面积约40万平方米，是全省中心城区户数最多、面积最大、区域最核心的棚改项目。
西湖区委常委、副区长吴江辉告诉记者，截至5月20日，签订预交房协议的住户已达60.85%。根据法律规定，5月28日下达棚户区改造征收令，5月30号公布被征收房产评估价。预计5月30日当天征收补偿协议的签约率可完成70%－80%。
时间紧、任务重，是南昌市棚改工作的真实写照。未来三年，南昌市中心城区有1100万平方米的棚改任务，涉及6.2万户居民。目前南昌市中心城区尚未进行改造的棚户区居民时刻面临内涝水淹、下雪垮房、火灾不断等威胁。
作为南昌市最核心城区的西湖区棚改任务重。经排查，三年内西湖区有600多万平方米棚改等征收任务，今年要完成约135万平方米的征收改造任务。其中，象山南路沿线棚改是今年南昌市棚改工作的最大难点，受到江西省主要领导高度关注。
记者在西湖区象山南路沿线的南浦街办看到，一些房屋已搬空，房主与工作人员一道正在测算房屋面积，进行产权估值。西湖区委书记周林介绍，通过房屋的预征收，象山南路沿线棚改项目加快了改造进度，有利于后期配套工作的开展。
为让群众尽早受益，江西省和南昌市要求西湖区于7月15日前完成象山南路沿线棚改征收工作，8月15日棚户区安置房要跟进开建。吴江辉介绍，以原来按部就班方式征收，7月15日前完成任务极度困难。
南昌市西湖区系马桩街道办事处三眼井社区等几个待拆迁社区的旧房。（新华社记者宋振平摄）
试水“提前交房预签约” 引进社会资金补缺口
西湖区象山南路沿线是纯棚户区，比“城中村”的征收改造难度大：区域内人员构成复杂，5307户中有289户低保户、234户“两劳”人员、135户吸毒人员等；群众诉求多、补偿期望值高。尤其棚户区原有人口过密，象山南路沿线棚改后一半人口需外迁安置，人口导出压力巨大。
挑战也是工作动力。周林说，针对突出问题，西湖区加快制度体制创新、灵活引进社会资金弥补缺口，从制度和资金上保障了象山南路沿线棚改项目的快速推进。
——实行提前交房预签约制度，取得“一举两得”效果。西湖区房管局长廖骏介绍，以往是出台房产评估价后，政府才与被征收户签订征收补偿协议。周边一些房产企业趁机依照征收房屋评估价抬高房价，吞噬政府给予被征收户的部分优惠。
为此，西湖区在象山南路沿线棚改中引进提前交房预签约制度，即在政府征收令和房产征收评估价出来前，鼓励被征收户与政府进行基于货币补偿的提前交房预签约。提前交房的被征收户签订协议后，按照成套房屋价格8000元每平方米、不成套房屋价格7500元每平方米提前结算，余额在评估价出台后政府与被征收户结算。这个结算价格会略低于最后的评估价，使得二手房企业失去了提价的精确参照。
提前交房预签约制度的出台，最大限度减轻了被征收户受二手房企业涨价的盘剥，大量征收户提前交旧房外迁也极大缓解了人口导出压力。吴江辉说，目前象山南路沿线棚改中一半以上被征收户已提前交旧房，用预付款异地购房安置，原棚户区人口导出任务超额完成。
——社会资金进入及时弥补政府棚改资金缺口。巧妇难为无米之炊。周林介绍，象山南路沿线棚改项目需要40多亿元的投入，到位贷款20多亿元，其余缺口不小。
今年年初，西湖区与我国房地产龙头企业之一的绿地集团洽谈，提出棚改的社会融资计划。4月，绿地集团借款10亿元用于象山南路沿线棚改，西湖区政府保证偿还借款本金和同期贷款利率。如果绿地集团未拍得这片棚户区改造的土地使用权，则偿还借款本金和同期贷款利率，并在借款中增加3个百分点利息补偿。
5月21日，西湖区南浦街道办事处余文麟（左）等工作人员来到兴隆巷18号程瑾（右）家中收集被征迁户的意见。（新华社记者宋振平摄）
让利于民加大优惠 “民情家访”凝聚共识
为山九仞，非一日之功。
机制的创新和资金的到位，为棚改提供了基础性保障。但21天内六成以上棚户区被征收户提前交房搬迁，其背后更多的是工作方式创新指引下，西湖区2000多名党员干部在征收一线点点滴滴汗水积累的结果。
西湖区将棚户区改造的征收工作与“民情家访”结合，广大党员干部与群众上门谈心、解决群众实际困难、宣传拆迁征收政策。西湖区将征收范围划成6个片区，组织56个区属单位2000多名党员干部组建了76支宣讲队伍，上门宣讲政策。
“动迁人员不脱产。白天做好手头工作，晚上和中午上门宣传拆迁征收政策。大家经常忙到凌晨一两点。”西湖区南浦街办司法所所长皇德所在的动迁宣讲团，12个人负责55户被征收户的宣讲。他说，要把群众当亲人看待，设身处地地为他们算好每笔账，“要以心换心，真诚地为老百姓服务，才能与被征收户形成共识。”征收令还没下来，55户的预签约率超过70%。
西湖区南浦路兴隆巷48号的被征收户魏金保，在4月29日早上第一个预签约协议。他被入户党员干部的工作作风所感动：“棚改政策出来后的近两个月，党员干部挨家挨户上门做工作。他们工作细致有耐心，让人感到温暖。了解到我家比较困难，他们反复来回跑有关部门，积极帮我申请低保。所以我非常支持征收工作。”
通过棚改工作，西湖区形成一支“有经验、有实力、有干劲、有水平”的动迁队伍。这些党员干部牺牲个人休息时间，攻克难关，实现对5000多户被征收户家访到户率100%。不少党员干部从4月1日进场宣讲摸底调查开始，未度过一个节假日，甚至没有睡过一个安稳觉。有些宣讲干部夫妻二人同上阵，日夜奋战在征迁一线，小孩要到指挥部才能见到爸妈；有些因为工作需要，连父亲的最后一面也没见上；有的带病奋战在征迁一线，无论白天黑夜，只要被征收户需要，就立刻出现。
与之配套的是，南昌市加大政策优惠力度，提升党员干部入户做工作的底气。西湖区南浦街办书记余文麟介绍，在评估价没出来前，政府按照每平方8000元预付给被征收户，另外加上提前搬迁奖励补助、过渡安置费、搬家费等等，合计每平米征收补偿突破11000元。西湖区南浦路兴隆巷18号征收户程瑾对征收补偿比较满意，她爽快地预签了协议，并提前交出了旧房钥匙。
南昌市还规定，提前交房的被征收户可在红谷滩新区九龙湖安置区优惠购买新房。据初步测算，被征收100平方米房子在安置区可购买160平米左右的新房，高于以往的1︰1.4的比例。