上海二手房存量跌至3年来最低 购房者看跌情绪严重

　　 政策限制严格使用权学区房无人问津

　　使用权学区房本来挂牌就较少，在区域学区房市场里只是起补充作用，新政出台之后，这类房源更是无人问津，在市场中处于被忽视的状态，个别买家甚至要求门店勿推荐使用权房。部分使用权学区房确实在新政后被房东转售为租。“买使用权房为了读书的也有，不过数量不多，因为使用权房房龄太老，几乎没有居住价值，而且不能贷款，对资金要求比许多商品房还要高。”德佑地产西一区总监庹联邦告诉记者，整个长宁今年以来平均每个月成交也就二三十套使用权房，其中为了入学而买房的只有一半，剩下一半都是纯投资。

　　令人意外的是，长宁区对于使用权学区房的严格限制也波及了其他区域。在徐汇建国板块，就在两个月前，使用权学区房还颇受欢迎，甚至出现过五六平方米的超小使用权学区房总价120万元、单价超20万成交的情况，但近期不少中介门店已遇到多个上门客明确表示，不考虑购买使用权学区房；静安尽管没有出台限制使用权房入学的措施，但是购房者也有所顾忌。“很多人担心以后静安也会把使用权房“卡牢”甚至“关掉”，不敢出手。

　　使用权学区房往往以面积小、单价超高而著称，房东挂牌时报价的随意性也较强，即便如此，这样的房源在总价上相比次新房学区房还是有很大的优势，因此近年来仍然不乏买家，屡屡创出惊人的单价。不过，这类房源毕竟本身数量较为有限，其对市场的影响更多体现在频频产生高价后对市场心理的冲击，对这类房源的遏制，效果很大程度上也将体现在对于学区房盲目看涨心理的打击。不过在教育资源的均衡性没有得到解决的情况下，学区房依然是市场的香饽饽，即便近期针对性政策频出，大多数学区房还是保持了坚挺的价格。

　　 100平方米以下房源挂牌降幅明显

　　使用权房交易遇冷只是近期整个二手房市场不景气的一个缩影。据德佑地产市场研究部监控数据显示:今年6月13日以来，新建商品住宅市场存量首次突破1100万平方米，与之对应的二手住宅市场的存量情况却完全相反，截至6月16日，全市二手住宅的存量已经跌破11万套，仅10.7万套，为2011年7月以来的最低点，主要是因为新增挂牌量出现了明显减少。

　　无论内环内、内外环还是外环外的二手房存量均呈现出了逐渐下行的趋势，其中内外环减少的量最为明显，较3月中旬减少接近10000套房源。从挂牌量的面积段来看，100平方米以下的挂牌量减少的最为明显，较3月相比减少了近9000套挂牌房源。

　　究其原因，主要是目前大多数二手房房东不愿降价卖房，如果不是有特殊情况，索性不挂牌或撤销挂牌。5月、6月以来，不少中介门店上门挂牌量出现了明显减少，一个月仅有2－3组客户，而年初每月上门挂牌房源的客户至少有5－6组。并且，目前挂牌价也出现了一些降幅，比如中环1号一套120平方米左右的三房房源近期的挂牌价为360万左右，基本属于市场价，而年初的时候不少业主至少也挂牌380万左右。德佑地产营运副总经理林俊权表示，年初时大多人较为乐观，改善型的买家非常多，尤其是以小换大、以远换进、换学区房的置换型买家较为丰富，且这些买家往往要先卖再买，必然需要挂牌房源，所以3、4月份之前挂牌价较为稳定，而现在市场看跌情绪严重，不少购房者选择暂且观望，挂牌量便出现了明显的下滑。