北京通州楼市进入3万元时代

与A股的跌跌不休相反，北京通州房价则是越涨越高。

目前，“北京副中心”建设的重点是通州运河核心区。在该区域，通州区政府自2010年以来共出让41宗多功能用地，吸引了保利、绿地、富华、富力等十余家房地产开发商在此扎堆布局。随着“北京副中心”“政府东迁风”等多重利好刺激，这些项目在今年将陆续面市。

7月7日至8日，《中国经营报》记者在通州运河核心区实地走访多个将于近期开盘的项目，其中，富力运河十号一期公开报价为35000元/平方米，一些大户型产品报价为40000元/平方米，可能于今年10月开盘的二期项目，目前报价直接“跳涨”至45000元/平方米；计划在8月8日开盘的保利大都汇，公寓产品报价为30000元/平方米到35000元/平方米之间，商业项目报价在40000元/平方米左右；其他多个项目的报价都在30000元/平方米至35000元/平方米之间。

“周边二手房成交价已达28000元/平方米，报价也在30000元/平方米以上了。”保利地产一位内部人士表示，通州运河CBD新盘卖到30000元/平方米以上已是情理之中，“未来，至少是在通州运河CBD板块，房价将很快突破40000元/平方米。”

通州运河核心区的规划建筑面积多达366万平方米，又都是50年产权的商住综合体项目。一位业内专家接受本报记者采访时预测，未来数月的集中供应期，将使通州运河CBD楼市迎来一轮同质化竞争的“血战”。

运河CBD房价“坐三望四”

走出北京地铁6号线北运河西站，富力地产销售团队一位江西籍的小伙子热情邀请记者看房。在富力运河十号售楼中心，登记个人信息之后，另一位胡姓客户经理在项目沙盘前告诉记者，该项目一期开盘2栋楼、300多套房子，目前排号超过700个，报价为35000元/平方米；二期2栋楼预计10月开盘，可能要卖到45000元/平方米。

相隔三个月，二期项目比一期就能涨价10000元/平方米？胡姓客户经理表示，房地产项目二期比一期价格高是行业规律，越往后越涨价。

在保利大都汇售楼中心，一位刘姓销售经理介绍了区域优势、地段优势、交通优势之后表示，该项目一期开盘两栋高层、900多套LOFT公寓产品，计划7月18日出详细的价目表，8月8日开盘，目前排号已经超过1000个；该项目公寓产品主力户型集中在40~50平方米，报价在30000元/平方米到35000元/平方米，商铺报价则在40000元/平方米左右。

绿地中央广场就在保利大都汇的旁边，目前主推产品同样也是40~80平方米的LOFT公寓。据记者了解，由于绿地集团在东北的项目遇困，急于回笼资金，绿地中央广场公寓项目已经在2015年4月卖给中根资产管理有限公司（以下简称“中根资产”），由中根资产重新包装之后上市；目前，该项目还有大约400套公寓在售，排号也在700个以上。

据记者不完全统计，通州区运河核心区聚集了富力运河十号、保利大都汇、绿地中央广场、华业新北京中心、富华长安运河以及复地、K2地产、合景泰富等十余家房地产项目；其中，大多数项目都计划在今年入市，多个项目目前正在抓紧蓄客，公开报价都在30000元/平方米到35000元/平方米之间。

“目前只有区间价格，具体价格还不确定，运河核心区几个商住类LOFT产品价格都是如此。”在问及原因时，华业新北京中心一位销售人员表示，通州区房价已经确立上涨趋势，运河CBD几个项目又几乎是同时入市，谁也不想成为第一个定价的项目。

在走访过程中，几个销售经理都劝记者排号，认为通州运河CBD房价已处于突破30000元/平方米、向40000元/平方米推进的关口，早出手就早受益。“许多客户都是在看上一两个项目的同时排号。”一位销售经理如是表示。

记者还随机采访了几位看房人士，较为一致的看法是，通州“副中心”以及“政府搬迁”的消息已经传了多年，京津冀协同发展正让这些曾经的传言成真，交通便利的运河CBD板块将更适宜投资、升值。对于房价，“30000元/平方米未来是有升值空间的，40000元/平方米以上恐怕就悬了。”一位看房人士认为。

放量供应下竞争或加剧

据记者了解，保利大都汇是由2栋大约高100米的甲级写字楼、3栋创意办公楼、2栋公寓、数栋商业裙楼和一个地下商业中心组成，总建筑面积为18.7万平方米。

另外，绿地中央广场、华业新北京中心、“通州运河一号”以及紧邻京杭大运河五河交汇处的标志性建筑——“彩虹之门”的总建筑面积分别将达到43万平方米、72万平方米、51万平方米、65万平方米。

据不完全统计，通州运河核心区十余家开发商提供总量超过300万平方米、产权都是50年的商业综合体项目。而他们目前的定价策略又集中在30000元/平方米至35000元/平方米的区间，这是否会带来同质化竞争的问题？

业内人士透露，其实在通州区政府层面，也很担心通州运河核心区商业综合体的放量供应，由于业态类型较为接近，会出现竞争加剧的情形，因此，通州区也在控制项目进程和入市体量。

不过，通州区新城中心区建设管委会主任朱志高表示，通州运河核心区经过最近几年的发展，诸多工程项目逐步成型，已经具备承接北京中心城区商务及文化功能的能力，这些大型城市综合体在疏解非首都功能、对接京津冀协同发展战略方面，将起到积极作用。

保利地产北京公司总经理李晶也公开表态称，通州区从不回避300万平方米的建筑面积将是一个庞大的体量，因此才有了运河CBD超前的规划蓝图。

一位地产业内人士此前在接受记者采访时表示，目前，通州在北京的位势，就相当于前海之于深圳、浦东之于上海，与河北廊坊、天津武清交界的通州未来一定是京津冀协同发展的受益者；同时，通州区运河CBD的定位是要成为国贸CBD、金融街之后北京的第三个CBD，未来的升值空间很大。

一位区域经济专家在接受本报记者采访时表示，通州“副中心”建设的关键在于改变“睡城”的形象，过去通州仅有一些文化艺术产业形成了聚集效应，未来北京党政机关在多大程度上搬往通州、产业项目在多大程度上向通州聚集，都将影响通州运河CBD能否消化如此体量的商业综合体项目。

其实，在走访过程中，受访对象也在极力淡化同质化竞争的问题。比如，保利地产刘姓销售经理认为，相比周边项目，保利大都汇的优势是容积率更低；同时，保利集团本身就有文化产业基因，打造的是商务艺术综合体。富力地产胡姓客户经理则表示，与周边项目的LOFT公寓主要是小户型产品相比，富力运河十号提供的是110平方米至150平方米的大户型产品。（李正豪）