金融街控股与SOHO中国的“国进民退”

随着楼市在一季度经历淡季，“唱空楼市”的声音越来越高；而随着经济增长压力增大，商业地产市场也蒙上一层阴影，北京、上海等地的写字楼开始出现租金下跌，二三线城市的市场也出现商业地产供过于求的局面，“商业地产向何处去？”成为关注焦点。

3月下旬，中国商业地产开发商两大代表的SOHO中国、金融街控股先后交出了亮眼的盈利成绩，其中金融街以52亿元接手SOHO中国在上海的两个项目，引发市场关注。

业绩：盈利增长

作为主营业务为开发、运营写字楼的公司，SOHO中国、金融街控股在2013年都经历了利润的大幅增长。记者查阅年报显示，2013年金融街实现营收198.8亿元,净利润28.9亿元,同比分别增长15%和27%。而单看合约销售收入，金融街控股全年实现签约销售额225亿元，虽然住宅销售同比跌了三成达76亿元，但商务产品销售签约149亿元，同比大增59%。

SOHO中国则创下了核心净利润44亿元的最佳成绩，但这更多得益于出售项目。数据显示，SOHO中国2013年营业额为146.21亿元,较2012年的161亿元下降9.43%,毛利润率为55.5%。其中出售物业单位所得143.42亿元,合同销售仅为46.87亿元。

其中，以总价52.3亿元向金融街控股出售的SOHO海伦广场和SOHO静安广场，让SOHO中国获利11.28亿元。

金融街控股股份有限公司副总经理王志刚此前在接受新京报记者采访时透露，“聚焦核心城市”是金融街的发展策略，除了北京，一直在考察其他的核心城市。而年初时，金融街也首次进入了广州市场。

而据SOHO中国CEO张欣透露，出售给金融街控股的两个上海项目，使公司现金增加了52亿元。此外，SOHO还能根据已签订的开发和经营贷款协议提款65亿元，这使得公司的流动性资金达到220亿元。

预期：出现分化

记者了解到，金融街此次收购得到了投资人的支持。业内人士透露，作为北京西城区的国有房企，金融街过去两年得益于商业地产整售，业绩有较高增长，其国企背景在融资上有先天优势，而作为一个上市公司，仅仅在北京一个区域的开发并不能满足股东对公司业绩增长的要求，进入上海、广州都使得公司在业绩成长上更具潜力。

“2014年金融街首次进入了广州、上海两大一线城市，投资总额达到81亿元。”中银国际证券分析师田世欣分析称，金融街的投资态度比往年更为积极。

有趣的是，在金融街积极拓展广州、上海两地之际，手持220亿元现金的SOHO中国更多选择了保守态势，静待收购良机。“土地价格太贵了，叠加金融后风险很大。”潘石屹对记者如是说。

“市场总会自己调整，届时SOHO就会大举收购。”张欣则表示，目前市场流动性很差，银行惜贷严重，而物业市场仍处于一个“相对高点”。据张欣透露，2013年6月市场遭遇钱荒后，SOHO意识到流动性将成为一个大问题，公司迅速调整了下半年的策略，减少了新的收购，这也是决定出售上海两个物业的原因，她提醒投资人要有更多耐心，2011年SOHO中国就是借道钱荒进入了上海市场。

■ 样本

SOHO转型持续被唱空

在2013年年报中，SOHO中国的董事长潘石屹和CEO张欣最满意的是公司赚到了成立以来最高的核心利润44亿元，将净负债率控制在了行业低水平的17%，以及出售给金融街控股的两个上海物业使公司收金52亿元，但资本市场仍不满意。

记者查阅年报获悉，2013年全年SOHO销售收入仅完成46.87亿元，而2012年为94.7亿元，这已经是SOHO自2011年以来连续三年的业绩大幅下跌；而2013年公司全年营业额为146.21亿元，同比下跌9.43%。

SOHO中国持续缩小的销售规模虽然在预期中，但租金的缓慢增长则无法让投资人满意，虽然SOHO坚持出售上海物业并非转变策略，但其补充现金流的意图十分明显。

记者了解到，自2012年8月因销售不佳，SOHO中国宣布从“开发-销售”转向“开发-自持”后，SOHO中国就进入转型阵痛期，中银国际等国内券商因转型前景不明朗而建议投资人将SOHO股票“卖出”；业内人士预计其在未来3-4年内，销售规模将进一步缩小。

记者综合了解到，本次SOHO发布2013年年报后，已有花旗、野村、瑞银、汇丰等国际知名券商认为公司转型的前景不明朗，一方面销售收入快速下降，4个项目的租金收入总和为3亿元，占总收入比率较小，盈利难以持续；另一方面，预计公司将面临未来5年内大城市写字楼租金增长放缓、空置率上升的风险。

而业内人士指出，SOHO和复星集团在上海外滩8-1项目的官司中败诉，也增加了公司的未来风险。

■ 分析

脱手项目有利于补充现金

“老潘原来的内资土豪客户玩不转了。”曾在SOHO中国任职多年、现为誉翔安合伙人的王珂表示，国内一线城市购买写字楼的客户已经完成了最早的“外资—内地民营资本—国有资本”的接力棒游戏。

曾在SOHO中国营销部任职的一位高管说，在SOHO中国“散售模式”鼎盛时期，潘石屹常以“拍卖”形式炒热市场，他记忆中100多次拍卖里，无论是商铺还是写字楼，最终卖价都会比公司预期的定价高出30%或更多，让内部员工也很疑惑，后来才明白，很多能源型买家只为了资金的安全转移，并无太高的出租回报要求。

“金融街接手SOHO的项目，有点像‘国进民退’的2.0版本。”誉翔安合伙人王珂分析称，从2007年、2008年开始，SOHO凭借现金充裕，接下了大量受金融危机影响而从内地撤退的外资公司项目，另一方面则借助“国进民退”、“削减产能”的大潮，吸收了大量内资“土豪”的产业资金；借力“国进民退”大趋势，SOHO玩了好几年左手右手快速循环的游戏，如今潘石屹脱手项目也有利于快进快出、补充现金。

本版采写/新京报记者 自曾晖