销售回暖带动房地产市场平稳运行---前三季度江西房地

　　今年以来，房地产市场“救市”政策频发，市场需求在利好政策刺激之下有所释放，加之房地产市场一贯的“金九银十”销售旺季到来，前三季度，全省房地产开发投资稳步增长、施工规模不断扩大、销售市场逐渐回暖、资金到位持续好转，市场总体运行平稳。

　　一、全省房地产市场运行特点

　　1、开发投资稳步增长

　　前三季度，全省房地产开发投资完成1089.8亿元，比上年同期增长14.5%，增速接近上月。房地产开发投资占全省固定资产投资的比重为8.6%，投资额在全部二十个行业门类中仅次于制造业及水利、环境和公共设施管理业，位列第三。

　　图一　2015年前三季度江西房地产开发投资情况

　　从今年前9个月的房地产开发情况看，在各项“救市”政策的刺激下，江西房地产开发投资增速小幅提升。1-2月，房地产开发投资增速为11.6%，比2014年同期增速低2.8个百分点，比2014年年末12.6%的增速低1.0个百分点。进入5月份，随着“救市”政策的效应持续释放，全省房地产开发投资开始回升，并逐渐趋稳。

　　分工程用途看，住宅投资增速加快，办公楼投资仍呈负增长状态。前三季度，全省住宅投资796.2亿元，增长15.8%，增速比1-8月加快0.7个百分点，住宅投资占房地产开发投资的比重为73.1%，同比提高0.8个百分点。非住宅类投资293.6亿元，增长11.2%，其中办公楼投资37.9亿元，下降11.1%；商业营业用房投资166.3亿元，增长14.4%；其他房屋投资89.4亿元，增长17.6%。

　　分户型结构看，90平方米及以下小户型房屋开发投资快速增长。前三季度，90平方米及以下房屋开发投资191.9万元，增长40.7%；90-144平方米房屋开发投资508.4万元，增长7.7%；144平方米以上房屋开发投资96.0万元，增长21.3%。

　　分地区看，全省除景德镇和九江两市开发投资比上年同期下降外，其余9个设区市均呈增长态势，其中宜春、鹰潭和萍乡三市前三季度房地产开发投资同比分别增长32.8%、29.8%和26.2%。

　　2、施工规模不断扩大

　　前三季度，全省房地产开发企业房屋施工面积14352.7万平方米，增长14.2%，增速较1-8月上升0.1个百分点。其中住宅施工面积10447.3万平方米，增长11.5%；办公楼施工面积507.3万平方米，增长11.4%；商业营业用房施工2043.4万平方米，增长26.6%；其他房屋施工面积1354.6万平方米，增长20.5%。

　　前三季度，全省房地产开发新开工面积2950.1万平方米，增长12.9%，增速较1-8月上升6.2个百分点。其中住宅新开工面积2059.8万平方米，增长2.9%，占同期商品房新开工面积的69.8%；办公楼新开工面积73.9万平方米，增长12.2%；商业营业用房新开工面积518.4万平方米，增长56.6%；其他房屋新开工面积297.9万平方米，增长39.3%。

　　3、销售市场逐渐回暖

　　自2014年底以来，央行利好政策频发，刺激了市场需求的释放。前三季度，全省商品房销售面积2102.9万平方米，增长15.7%；销售额1118.1亿元，增长15.3%。

　　图二　前三季度全省商品房销售情况

　　从今年前9个月销售形势看，全省房地产销售市场呈逐渐复苏态势。年初受大环境不景气的影响，全省房地产市场销售跌入谷底，五月份之前商品房销售面积和销售额一直是呈负增长态势，其中1-2月全省商品房销售面积同比下降38.7%，为近年来最低。随着“救市”政策频发，全省商品房销售面积和销售额增速一路走高，至上半年由负转正，至三季度增幅达到15%以上(如上图)。

　　从房屋性质看，现房销售快速增长。前三季度，全省现房销售面积415.4万平方米，增长43.6%，占全部房屋销售面积的19.8%，占比较上年同期提高3.9个百分点；销售额362.7亿元，增长41.6%。期房销售面积1687.5万平方米，增长10.4%，占全部房屋销售面积的80.2%；销售额1546.8万元，增长9.5%。

　　从房屋用途结构看，除办公楼外各种类型房屋销售均呈增长态势。前三季度，全省住宅销售17.3万套，面积1909.5万平方米，增长14.4%，销售额1546.8亿元，增长9.5%；办公楼销售面积31.3万平方米，下降0.2%，销售额22.2亿元，下降26.0%；商业营业用房销售面积129.9万平方米，增长32.9%，销售额114.4亿元，增长26.5%；其他房屋销售面积32.1万平方米，增长64.2%，销售额15.0亿元，增长20.9%。

　　从住宅销售分户型看，前三季度，90平方米以下住宅销售面积295.6万平方米，增长49.4%，销售额155.6亿元，增长45.2%；90-144平方米住宅销售面积1664.6万平方米，增长13.0%，销售额868.0亿元，增长11.7%；144平方米以上住宅销售面积142.7万平方米，下降3.0%，销售额94.5亿元，增长10.2%。数据显示，小户型嘲笑，大户型销售减缓，改善性住房为市场销售的主体。

　　4、资金到位持续好转

　　随着贷款利率的不断下调，房地产企业融资成本不断下降，资金到位情况持续好转。前三季度，全省房地产开发本年实际到位资金合计2299.4亿元，增长6.3%。其中上年末结余资金761.2亿元，增长15.0%，占全部到位资金的33.1%；本年资金来源1538.3亿元，增长2.5%，占全部到位资金66.9%。在本年资金来源中，国内贷款187.1亿元，下降10.1%，降幅较1-8月收窄1.5个百分点；企业自筹资金539.4亿元，增长9.8%；定金及预收款404.0亿元，增长1.0%；个人按揭贷款322.2亿元，增长29.1%。

　　二、需要关注的问题

　　虽然由于多轮“救市”政策促使2015年楼市复苏好转，但全省房地产开发中竣工面积负增长、土地购置同比下降、潜在供求矛盾等问题的背后可能潜伏着楼市新危机。

　　1、竣工面积负增长

　　前三季度，全省房地产开发房屋竣工面积1011.6万平方米，下降22.4%，其中，住宅竣工面积809.4万平方米，下降23.0%，占同期商品房竣工面积的80.0%；办公楼竣工面积10.5万平方米，下降37.4%；商业营业用房竣工面积141.4万平方米，下降24.3%；其他房屋竣工面积50.2万平方米，增长2.3%。竣工面积自今年4月以来一直持续负增长反映企业投资开发的动力不足，施工滞缓。这一方面客观上可减轻市场上房屋滞销的压力，但另一方面则可能会对后期市场化住宅供应带来一定的压力。

　　2、土地购置同比下降

　　前三季度，全省房地产开发土地购置面积420.8万平方米，下降26.2%；土地成交价款120.8万元，下降15.4%。从省国土厅提供的数据看，今年前三季度商品房供应土地总量仅占2014年商品房土地供应总量的56.1%。土地购置是反映房地产开发投资的先行指标，其负增长态势预示了未来房地产开发不乐观之像。

　　3、潜在的供求结构矛盾

　　分户型供需结构看，全省房地产市场呈现出潜在结构性供求矛盾。前三季度，144平方米以上住宅现房销售34.2万平方米，而同期144平方米以上住宅待售面积124.3万平方米，去化周期超过32个月（消化库存时间计算是以待售面积（商品住宅）/报告期内平均每月商品住宅现房销售面积）。90平方米以下住宅现房销售面积57.3万平方米，而其待售面积112.7万平方米，去化周期为18个月。大户型（144平方米以上住宅）和小户型（90平方米以下）的待售面积总量相差不大，销售速度则相差甚远，去化周期相差近一倍，可能导致未来出现小户型供应不足、而大户型库存积压的供求不平衡状况。