降价和紧贷两头施压 楼市调整或加速

    马年伊始，出乎很多人的意料，与2013年房地产行业一路高歌、“势不可挡”的态势形成鲜明反差的是：1月房价涨幅出现放缓，杭州部分楼盘房价跳水，兴业银行暂停部分房地产融资业务等等。这些消息深深地触动了房地产行业最敏感的两条神经：降价和紧贷。

    2月24日，国家统计局发布了1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，新房价格下降的城市呈扩容态势，除温州和韶关外，新增了杭州、包头、济宁和哈尔滨，达到了6个。

    事实上，就在1月份全国房价数据出炉前夕，国内部分二、三线城市房价大幅跳水的消息已经充斥报端。杭州此次“入伍”新房降价队列，加剧了人们对楼市未来的担忧。甚至有人揣测，杭州会否成为下一个温州？

    近日，杭州多个楼盘打出降价口号，最高跌幅甚至达6000元/平方米。库存过高，未来入市楼盘供应量过大，成为其价格大跌的主因。据媒体统计，目前，杭州楼市库存达22万套，其中新房12万套，远超北上广深。而另一方面，杭州去年出让的巨量土地也将在今年逐步形成有效供应。这些因素叠加在一起，给市场传达的信号就是：供应巨大，而需求有限。

    从全国范围来看，三四线城市楼市似乎也正备受煎熬。从价格数据来看，环比下降的城市正在增多，除杭州外均为三线城市。业内基本形成的一个共识是：三四线楼市隐忧重重，已经明显出现调整先兆，很可能陷入整体低迷。

    当然，调整的加速也是分化的开始。相对来说，一二线城市的日子还要好过那么一些。国家统计局数据显示，1月份，北京、上海、广州等特大一线城市的新房价格仍在上升，同比仍是两位数，其中广州以18.6%的同比涨幅领衔全国。究其原因，业内表示还是供给不足。

    但即使如此，房地产企业的日子也仍将日趋艰难，至少在融资方面遭遇的阻力会越来越大。

    近日，兴业银行总行通知全行暂停办理房地产夹层融资业务并暂停房地产供应链金融业务，业内人士称开发贷的确已收紧。据悉，除兴业银行外，其他银行均未出台明文调整房地产贷款政策，但来自业务部门的反馈显示，住房按揭贷款也显现谨慎与逐步收紧的迹象。

    此番消息一出，引发市场对于房地产融资的多种猜想。业内人士表示，今年一月份多家银行开发贷的额度显现紧张，因销售进度不佳，融资压力上行，三、四线房地产已不是银行重点支持的对象。一般的开发商很难获得贷款，而小型的开发商就更难了。

    多位市场人士判断，如果银行实施了总量和增量控制，那么未来房地产企业开发资金中银行贷款的比例还将继续缩减，优质房地产商将更容易获得银行贷款，而小型房地产商则逐步被“排挤”，需要通过非信贷渠道获得融资，并且将承担高成本。在监管层控制银行表外融资的大背景下，这些小型房地产商的资金链问题很可能也会慢慢凸显。

    很显然，一边是杭州等城市的降价，一边是银行收紧融资的担忧，2014年房地产行业出现拐点的形势似乎日益清晰。相信分化的格局将愈发明朗，部分地区房地产市场面临深度调整的可能性也越来越大。

    业内预计，短期看，一线城市依旧有较强的刚需支撑；二线城市开始遭遇一线城市压迫，量升价跌现象明显；三、四线城市大部分将会出现供应过剩，房价下跌压力剧增的情况。而面对房企和资金的批量回归，信贷政策的进一步明朗，一线城市内部也会出现多极分化的调整。

    当下，房地产行业及其上下游关联的众多行业，仍是中国经济强有力的支撑，同时新型城镇化建设战略仍在稳步推进，针对部分地区楼市出现调整性的变化，而对中国楼市是否出现拐点断下结论还为时尚早。但是考量中国房地产市场已经历十年高速发展，当前房价居高不下，投机之风盛行，单一土地财政对于宏观经济的不利影响，2014年开始显露的细微市场发展变化，值得引起社会各界的高度重视。（来源：新华财经 李天真）