降息了 房贷为何不降反升

　　2014年11月22日，人民银行降低了金融机构存贷款基准利率：央行将居民五年期以上贷款基准利率由6.55%降到了6.15%,2015年1月起“房奴”普遍迎来减负季，但也有人抱怨——

　　利率下调能省多少“银子”

　　南昌市多家银行的房贷部门有关人士都表示，2015年大部分银行从1月1日开始执行最新的基准利率。这一举措给“房奴”带了直观的优惠。工行表示，2014年工行的首套房五年期以上房贷利率分别执行一季度是基准利率，二季度基准利率上浮10%，9月30号后降回基准利率，12月底，开始最低执行9.5折。在降利率后，以100万元贷款分20年还清为例，每月要少还200余元。

　　对于“认房不认贷”的新房贷套数认定规则，银行普遍开始执行。“只要把以往的住房贷款都还清，再申请房贷就可以算作‘首套’。”多家银行人士都这样表示。而按照“首套”对待，市民可以享受首付比例、利率折扣方面的优惠，比办理“二套”房贷能省下不少“银子”。这对于想要改善住房条件的市民来说，是个好消息。

　　另外，从元旦开始享受降息的并非只有“房奴”一族，众多企业也将于元旦开始享受新的贷款利率。而由于中小企业贷款上浮幅度更高、贷款金额更大，因此测算下来，中小企业将享受更多的优惠。

　　部分人房贷月供不降反升

　　3年前，南昌市民廖先生用商业贷款买了一套市区住房，贷款总额为19万元，期限16年，选择的是等额本息还款方式。最近，廖先生收到贷款银行的客服短信，被告知：2015年1月份的月供是1428元。而廖先生2014年每月的房贷付出才1380元。这让廖先生不解了：降息了，我的房贷月供为何不降反升？

　　据银行人士介绍，一般说，按等额本息还款方式的客户，今年1月的月供会比去年12月份少一些，但由于是分段计息，也不排除出现不少反多的现象，比如说某客户的还款日是1月10日，那么银行对1月份的月供，就会分段计算，自2014年12月11日-2014年12月31日按原有利率计算，自2015年1月1日-2015年1月10日则会按新利率计算，而对于等额本息还款的客户，由于今年降息后，利率要少了，所以其还的本金部分就会增加，当本金增加的部分多于利息减少的部分时，就可能会出现月供不少反多的现象。

　　不过月供“不降反升”这种现象仅限于2015年1月份。“1月份的月供并不能代表2015年全年的月供标准，应以2月份所交的月供金额为准。”理财师解释道。值得一提的是，不同银行在分段计息时对“天”数的执行可能存在差异，但对于采用等额本息还款方式的客户，随着利率降低，贷款每个月归还的本金金额都比2014年12月要多，而且会逐月增加。本金还得越多，客户今后在贷款结清前要承担的总的利息反而越少，对客户而言实是一大利好。

　　想提前还房贷最好先算账

　　年终奖即将发放，多数有房贷的年轻家庭手头会有一些宽裕，这些钱存在银行利息太少，投资又无渠道，提前还房贷成为不少人的第一选择。市民周先生2010年12月贷款27万元，还款4年共还款近10万元，年底去银行一算吃了一惊，还掉的近10万元里面有6万多元是利息。　

　　周先生说，房贷的利率太高了，存点钱不容易，全还了利息了。这4年时间每月还款近2000元，本金才还了不到4万。一想到这些他就郁闷不已。所以，他的第一想法就是把攒的钱用来提前还贷。现实中，像周先生这样的希望早还贷早省钱的市民还不少。　

　　理财师建议周先生不要提前还款，因为他已经享受了当年的8折利率。按最新降息之后的利率标准折后不到0.05。这样的利息通过互联网“宝宝”也差不多可以拿到，而且可以随时取用。如果再做一些基金等保本投资的话，收益率完全可以平掉房贷利息。如果没有利率折扣或者还款才刚刚开始就比较适合提前还贷。现在网上都有提前还贷计算器，建议想提前还贷的市民可以先算算账再作决定。此外，部分银行提前还贷还需要支付一定额的违约金，或者提前一年或数月进行预约，这都需要事先咨询清楚。

　　江西日报记者 吴艳雯